Leitsatz:
Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine nicht näher erläuterte Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 15. September 2010 – VIII ZR 181/09, NJW 2010, 3570 und der Senatsbeschluss vom 18. Januar 2011 – VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367).
BGH vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
In der Betriebskostenabrechnung waren einzelne Kosten auf Grundlage von „Personenmonaten“ verteilt. Bei der Position „Müllbeseitigung“ fand sich zum Beispiel die Angabe: „32,20 Personenmonate x 4,3470004 Euro je Personenmonat = 139,98 Euro“. Eine nähere Erklärung hierzu erhielt die Abrechnung nicht.
Der Mieter hielt die Abrechnung aufgrund dieser Angaben formell für unwirksam. Bei dem Umlageschlüssel „Personenmonate“ handele es sich um keinen allgemein bekannten Verteilungsmaßstab, der aus sich heraus verständlich sei.
Das sah der BGH anders: Die Abrechnung sei formal wirksam. Sie ermögliche es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Betriebskosten umgelegt würden. Die Abrechnung enthalte sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten (56,34 Personenmonate) und die auf den Mieter entfallenden Einheiten (32,20 Personenmonate) sowie das daraus folgende rechnerische Ergebnis.
Nicht erforderlich sei es hingegen, die in der Abrechnung für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung „Personenmonate“ zu erläutern. Der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ sei – so der BGH – weder unverständlich noch intransparent. Schon aus seiner Bezeichnung ergebe sich, wie er sich zusammensetze. Es sei für einen – insofern maßgeblichen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten – Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimme. Dies sei nicht anders als bei der Verwendung des Umlagemaßstabs „Personen“. Beim Verteilerschlüssel „Personenmonate“ werde lediglich unter Einbeziehung eines Zeitelements die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen in ein Verhältnis zur Dauer ihres Aufenthalts im Abrechnungszeitraum gesetzt.
Die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung, die nach Personen oder Personenbruchteilen abrechnet, werde nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergebe, wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt habe. Dasselbe gelte für eine Abrechnung nach Personenmonaten. Bei der Ermittlung der Personenzahl müsse der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse Gewichtung vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder taggenau oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden könne. Die Angabe derartiger Details sei für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung jedoch nicht erforderlich.
Nach dieser BGH-Entscheidung bleibt dem Mieter bei Zweifeln an der richtigen Ermittlung der Personenzahl und der von den jeweiligen Personen genutzten Zeiträume lediglich die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Belegungslisten des Vermieters.
25.10.2017
