Leitsatz:
Ein Untermieter, der nach Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung einen (Haupt-)Mietvertrag mit dem Eigentümer abschließt, kann sich nach anschließendem Verkauf der Wohnung gegenüber dem Erwerber nicht auf die Kündigungssperrfrist berufen.
BGH vom 22.6.2022 – VIII ZR 356/20 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 31 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Wer bei Begründung des Wohnungseigentums lediglich Untermieter war, kann sich auf die Kündigungssperrfrist des § 577 a auch dann nicht berufen, wenn er später – vor Ausspruch der Eigenbedarfskündigung – rechtsgeschäftlich zum Hauptmieter „erstarkt“. Dies hat der BGH hier noch einmal klargestellt.
Gemäß § 577 a Abs. 1 BGB genießt nur derjenige Mieter einen Kündigungsschutz, dem die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums bereits „überlassen“ war. Eine Überlassung der Wohnräume im Sinne dieser Vorschrift liegt jedoch nur dann vor, wenn die Einräumung des Besitzes aufgrund eines (Haupt-)Mietvertrags mit dem Bewohner erfolgt, so dass es nicht ausreicht, dass die Räume bei Begründung des Wohnungseigentums aufgrund eines anderen Rechtsverhältnisses genutzt wurden.
Durch eine Untervermietung ergeben sich zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter grundsätzlich keine vertraglichen Beziehungen und der Untermieter ist auch nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrags einbezogen, weil ihm regelmäßig eigene vertragliche Ansprüche gegen den Hauptmieter zustehen.
Nur in ganz seltenen Ausnahmefällen dürfte dem Untermieter ein eigenes Forderungsrecht gegenüber dem Vermieter zustehen (vgl. § 328 Abs. 1 BGB), in deren Folge er sich auf die Beachtung der zehnjährigen Kündigungssperrfrist des § 577 a Abs. 1, 2 BGB berufen könnte. Ob dem so ist, ist nach dem erkennbaren Willen der ursprünglich Vertragsschließenden – dem damaligen Hauptmieter und dem damaligen Vermieter – zu beurteilen.
In den weitaus meisten Fällen genießt ein Untermieter aber grundsätzlich nicht den Schutz des § 577 a Abs. 1 BGB.
27.09.2022
