Leitsatz:
Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.
BGH vom 16.1.2019 – VIII ZR 173/17 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 12 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 2 WohnFlächenVO gehört die Grundfläche solcher Räume nicht zur Wohnfläche, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen.
Die Mietvertragsparteien stritten deshalb darüber, ob eine mitvermietete Mansarde bei der Wohnflächenberechnung einzubeziehen sei oder nicht, weil die Mansarde zu weniger als der Hälfte ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufwies und deshalb nach den Bestimmungen der Hessischen Landesbauordnung nicht als Aufenthaltsraum gilt.
Der BGH entschied, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume jedoch nicht zu berücksichtigen seien, wenn die Nutzbarkeit der vermieteten Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden tatsächlich nicht eingeschränkt sei. Dies entspreche der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietminderung. Für die Abrechnung von Betriebskosten gelte nichts anderes, weil die Anforderungen des Bauordnungsrechts von der mietrechtlichen Frage zu unterscheiden seien, ob die Vertragsparteien die betreffenden Räume so in den Mietvertrag einbezogen haben, dass sie diese als Wohnraum ansehen und die Räume entsprechend nutzbar sind.
Da vorliegend keine Anhaltspunkte für ein etwaiges Einschreiten der Baubehörde vorlagen, müsse die Fläche der Mansarde in die Wohnflächenberechnung mit einbezogen werden.
18.02.2019
