Stand: 1/02
Häufig kann es sinnvoll sein, einen Mietvertrag nicht durch Kündigung, sondern durch Vertrag – die sogenannte Mietaufhebungsvereinbarung / Mietaufhebungsvertrag – zu beenden. Anders als bei einer Kündigung, die als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung grundsätzlich bedingungsfeindlich ist, können in einer Mietaufhebungsvereinbarung / Mietaufhebungsvertrag wichtige Umstände bei der Beendigung des Mietverhältnisses einvernehmlich geregelt werden.
Hat der Mieter zum Beispiel mit Genehmigung des Vermieters Einbauten vorgenommen oder Verwendungen auf die Mietsache geleistet, könnten Regelungen zur finanziellen Entschädigung hierfür getroffen werden. Ist der Vermieter an der Beendigung interessiert, hat aber kein hinreichend berechtigtes Interesse, also keine ausreichenden Gründe für eine Kündigung, wird der Auszug des Mieters häufig belohnt – ein finanzieller Ausgleich an den Mieter gezahlt. Auch über etwa anstehende Schönheitsreparaturen können Regelungen getroffen werden oder über die Rückzahlung der Mietkaution. Wird in der Mietaufhebungsvereinbarung eine Abfindung zu Gunsten des Mieters vereinbart, so beinhaltet diese Regelung in der Regel die Rückgabe der Wohnung ohne weitere Schönheitsreparaturen.
Ein typischer Zeitpunkt für die Mietaufhebungsvereinbarung / den Mietaufhebungsvertrag ist häufig die geplante grundlegende Sanierung des Hauses. Jedenfalls dann, wenn der Mieter bei dieser Gelegenheit ohnehin ausziehen will oder den Auszug plant, weil er sich die widrigen Umstände der Bautätigkeit und die drohende Mieterhöhung wegen Modernisierung ersparen will.
Problematisch ist eine Mietaufhebungsvereinbarung / ein Mietaufhebungsvertrag – wie jeder andere Vertrag auch – immer dann, wenn nur vage Aussagen enthalten sind, keine Fälligkeitstermine und Zahlungswege vereinbart werden.
Ein typischer Mangel ist ein fehlendes Aufrechnungsverbot. Selbst wenn zu Gunsten des Mieters Zahlungen vereinbart, Kontoverbindungen angegeben und Zahlungstermine genannt sind, wird die Erwartungshaltung des Mieters immer dann enttäuscht, wenn der Vermieter gegen die Ansprüche des Mieters wegen nicht geregelter anderweitiger Ansprüche einfach die Aufrechnung erklärt. Der erwartete Geldsegen bleibt dann aus. Ist die Aufrechnung einmal erklärt, so ist der eigentlich positive Aspekt der Mietaufhebungsvereinbarung / des Mietaufhebungsvertrages häufig in Frage gestellt, da man sich dann über die der Aufrechnung zu Grunde liegenden Ansprüche des Vermieters streitet und letzten Endes möglicherweise doch noch vor Gericht landet.
Wird eine Mietaufhebungsvereinbarung / ein Mietaufhebungsvertrag erwogen, sollte zuvor also Folgendes beachtet werden:
- Die vertragsschließenden Seiten müssen denen aus dem Mietvertrag oder ihren Rechtsnachfolgern entsprechen. Haben mehrere Mieter den Mietvertrag unterschrieben, ist auch die Mietaufhebungsvereinbarung durch dieselben Mieter zu unterzeichnen, sonst ist sie insgesamt unwirksam.
- Alle Ansprüche sowie diejenigen, die eine Leistung schulden oder zu erwarten haben, sollten eindeutig bezeichnet sein, eine kurze Begründung kann den Willen der Vereinbarungspartner noch stärker verdeutlichen.
- Das Datum der Vertragsbeendigung sollte so vereinbart werden, dass es auch einzuhalten ist. Auch sind vorsorgliche Regelungen hilfreich für den Fall, dass der Auszug sich verzögern könnte: Der Mietvertrag wird voraussichtlich zum … aufgehoben, er endet spätestens aber zum … Die Pflicht zur Mietzahlung endet jedenfalls mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnungsschlüssel.
- Zahlungen sind einschließlich der Zahlungsgründe zu vereinbaren, eine vollständige Bankverbindung und ein verbindlicher Zahlungstermin (auch bei Ratenzahlungen immer konkrete Zahlungstermine vereinbaren) sind unerlässlich. Die Zahlen müssen eindeutig sein, falls beispielsweise ein Gesamtbetrag vereinbart ist, von dem Teilzahlungen zu leisten sind.
- Die Aufrechnung sollte jedenfalls ausdrücklich ausgeschlossen sein.
- Soweit Leistungen vereinbart werden, sollte klargestellt werden, durch wen sie erbracht oder veranlasst werden und wer die anfallenden Kosten dafür trägt. Auch bis wann (besser ein Datum, als ein Zeitraum) die Leistungen erbracht werden müssen, wäre festzulegen.
- Wenn Ansprüche vereinbart werden, die nicht mietrechtlicher Natur sind, sollte dies innerhalb der Vereinbarung getrennt erfolgen – zum Beispiel der Abkauf von Einrichtungsgegenständen oder ein so genannter Abstand (Rechteabkauf).
- Will man vor nachträglichen Forderungen gegenseitig sicher sein, sollte vereinbart werden, dass mit der Mietaufhebungsvereinbarung alle gegenseitigen Ansprüche abgegolten sind. In diesem Fall muss allerdings zuvor alles gründlich bedacht sein, weil dann beispielsweise auch aus einer eigentlich noch zu erstellenden Betriebs- oder Heizkostenabrechnung keine Forderungen mehr geltend gemacht werden können.
- Jeder Bestandteil der Vereinbarung sollte unbedingt „vollstreckungsfähig“ sein, so dass in einem eventuell daraus resultierenden Rechtsstreit keine Zweifel am Regelungsgehalt aufkommen können.
- Das Schweigen des Vermieters auf die Bitte des Mieters, ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, stellt grundsätzlich eine Ablehnung des möglicherweise darin liegenden Angebots auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages dar. Im Übrigen kann auch ein derartiges Angebot nur bis zu dem Zeitpunkt vom Vermieter angenommen werden, zu welchem der Mieter den Eingang der Antwort des Vermieters unter regelmäßigen Umständen erwarten durfte.
- Erklärt sich der Vermieter mit der Kündigung durch den Mieter nachweislich einverstanden, so liegt darin ein konkludenter Mietaufhebungsvertrag. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter abweichend von mietvertraglichen Vereinbarungen oder gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt hat. Die auf diese Weise konkludent zu Stande gekommene Mietaufhebungsvereinbarung heilt diese Mängel. Vorsicht ist allerdings wegen des eventuellen Nachweises geboten, da der konkludent zu Stande gekommene Vertrag gerade nicht schriftlich vorliegen kann, so dass gegebenenfalls eine nachträglich schriftliche Abfassung zu empfehlen wäre.
- Gegen die Überrumpelung des Mieters, der bei einem Besuch des Vermieters in seiner Wohnung unvorbereitet eine Mietaufhebungsvereinbarung abgeschlossen hat, kann durch den Mieter nach § 312 BGB i.V.m. § 355 BGB nachträglich der Widerruf erklärt werden.
Mustervorlage
- Mietaufhebungsvereinbarung
Diese Mustervorlage einer Mietaufhebungsvereinbarung dient zur einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses mit Ihrem Vermieter.
27.02.2020
