Für die Auslegung des Tatbestandsmerkmals des „Ausnutzens“ der Marktsituation und deren Ursächlichkeit für die Vereinbarung des Entgelts ist die Frage der Höhe der Miete im Vergleich zu anderen gleichartigen Objekten von Bedeutung.
Beim „Ausnutzen“ musszwischen der Mangellage und der Vereinbarung der überhöhten Miete ein Kausalzusammenhang bestehen.
In diesem Zusammenhang kann als Indiz auch herangezogen werden, ob und inwieweit der objektive Nutzungswert der Räume von dem für diese gezahlten Mietzins abweicht. An einem Ausnutzen fehlt es erst dann,wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine gegenüber vergleichbaren Objekten – möglicherweise deutlich – höhere Miete für eine bestimmte Wohnung zu zahlen.
OLG Frankfurt vom 12.7.2017 – 2 Ss-OWi 78/71 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Hinsichtlich der Beweiswürdigung zum „Ausnutzen“ führt das Oberlandesgericht aus:
„… Soweit das Amtsgericht meint, ein Ausnutzen der die Kellerräume bewohnenden Personen könne entgegen den umfangreichen Ausführungen im Bußgeldbescheid vom
5. Dezember 2014 nicht nachgewiesen werden, so ist seine diesbezügliche Beweiswürdigung ebenfalls lückenhaft. Das Amtsgericht hat nicht nur das Maß des – möglichen – Abweichens der gezahlten Miete zum objektiven Nutzungswert offengelassen. Auch hat es – wie weitere, darüber hinaus im Bußgeldbescheid vom 5. Dezember 2014 genannte Gesichtspunkte – in seine Beweiswürdigung nicht einbezogen, dass die Zeugen xxx aus den Kellerräumen ausgezogen sind, nachdem sie „eine bessere Unterkunft“ gefunden hatten. Die vom Amtsgericht für ein fehlendes Ausnutzen allein herangezogene Tatsache, dass die Zeugin xxx „das erste Angebot […] ohne weitere Suche“ angenommen habe, lässt offen, aus welchen Gründen sie dies getan hat und ob möglicherweise ihre vom Betroffenen erkannte Notlage und Unerfahrenheit so groß war, dass sie gleich beim erstbesten Angebot zusagte. Gleiches gilt für die Angaben des Zeugen xxx, er sei direkt aus Bulgarien in die Räume eingezogen, „weil sein Bruder dort gelebt habe“. Aus diesen Angaben der Zeugen für die Motivation, in den genannten Kelerräumen gegen Zahlung eines Mietzinses von 350 Euro bzw. 200 Euro pro Monat zu wohnen, ergibt sich – insbesondere ohne die fehlende Feststellung des Maßes des Abweichens des objektiven Nutzungswertes von der gezahlten Miete – nicht, dass die Zeugen unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit gewesen seien, die vorliegenden Räumlichkeiten zu mieten, nur weil sie diese zu Wohnzwecken nicht genehmigten Kellerräume und keine anderen Wohnungen beziehen wollten. Vielmehr deutet der vom Amtsgericht festgestellte Zustand der im Bauschein als Heizungskeller, Waschküche und Haushaltungskeller ausgewiesenen unverputzten dunklen Räumlichkeiten mit freiliegenden elektrischen Leitungen darauf hin, dass sich der Betroffene den vom Amtsgericht festgestellten erheblichen Wohnungsmangel in Frankfurt am Main im Niedrigpreissegment zunutze gemacht hat. …“
Schutz vor überhöhten Mieten bei Neuabschluss eines Mietvertrages soll die sogenannte „Mietpreisbremse“ nach §§ 556 d ff. BGB bieten. Die Wirksamkeit der „Mietpreisbremse“ wird aber durch die zahlreichen ihr immanenten Ausnahmevorschriften stark eingeschränkt. Besonders bei eklatant überhöhten Mieten kann hier die außerhalb des BGB befindliche – mietpreiskorrigierende – Vorschrift des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG), – die sog. „Mietpreisüberhöhung“ – Anwendungslücken schließen.
§ 5 Abs. 2 WiStG lautet: Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen. Die aktuellste veröffentlichte Berliner Entscheidung zu § 5 WiStG stammt allerdings aus dem Jahre 2014. Neuere Entscheidungen gibt es offenbar nur aus dem Frankfurter Raum. Dies findet seinen Grund sicherlich nicht zuletzt in der äußerst engagierten Arbeit des dortigen Wohnungsamtes.
Dass in Berlin und im übrigen Bundesgebiet § 5 WiStG jahrelang faktisch „tot“ war, ist auf drei Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus den Jahren 2004 bis 2006 zurückzuführen, mit denen der BGB die Beweisbarkeit des Tatbestandsmerkmals „Ausnutzen“ an hohe – fast unüberwindliche – Hürden geknüpft hat. Seit 2006 hat sich der Wohnungsmarkt gerade in Berlin aber bekanntlich erheblich zu Ungunsten der Mieterschaft verändert.
„Der Wohnungsmarkt hat sich in die strengen Maßstäbe des BGH hineinentwickelt, so dass sich Beweisprobleme heute nicht mehr im selben Ausmaß stellen“ (Leonhardt WuM 2024, Seite 361 [365]).
Es ist daher längst an der Zeit, dass auch die Berliner Behörden sich an der Frankfurter Praxis ein Beispiel nehmen und den § 5 WiStG wieder zum Leben erwecken.
Insbesondere für nicht rechtsschutzversicherte Mieter kann eine Anzeige wegen Mietpreisüberhöhung beim Wohnungsamt eine Alternative zur zivilprozessualen Rechtsverfolgung darstellen. Die Ordnungswidrigkeit nach § 5 WiStG kann mit einer Geldbuße bis zu 50 000 Euro geahndet werden.
Die Anzeige kann jedermann erstatten. Das Vorliegen der Mietpreisüberhöhung ist mit geeigneten Mitteln (Kopien vom Mietvertrag, Mieterhöhungen usw.) glaubhaft zu machen. Die Mieter sind in den gegen den Vermieter geführten Verfahren Zeugen und müssen ggfs. auch vor Gericht aussagen.
Zuständig für die Verfolgung einer Ordnungswidrigkeit nach § 5 WiStG ist in Berlin das zuständige bezirkliche Wohnungsamt.
Die Behörde kann in diesbezüglichen Fällen ein Bußgeld durch Bescheid verhängen. Nach § 17 Abs. 4 OWiG soll die Geldbuße den wirtschaftlichen Vorteil, den der Täter aus der Ordnungswidrigkeit gezogen hat, übersteigen. Gegen den Bescheid kann der Betroffene (d.h. der Vermieter, nicht der Mieter) beim Wohnungsamt Einspruch einlegen (vgl. § 67 OWiG). Über den Einspruch entscheidet nach Zwischenprüfung durch die Staatsanwaltschaft letztlich das Amtsgericht (in Berlin: AG Tiergarten). Das Gericht ist an die Entscheidung des Wohnungsamtes nicht gebunden und kann die Entscheidung auch zum Nachteil des Betroffenen abändern. Gegen das amtsgerichtliche Urteil bzw. gegen den Beschluss hat sowohl der Betroffene als auch die Staatsanwaltschaft die Möglichkeit der Rechtsbeschwerde beim Kammergericht.
Weiterhin kann von der zuständigen Behörde die Abführung des unrechtmäßig erlangten Mehrerlöses an das Land angeordnet werden (§ 8 WiStG), soweit der geschädigte Mieter nicht schon zivilrechtliche Rückerstattungsansprüche geltend gemacht hat oder nicht mehr geltend machen kann.
Auch der geschädigte Mieter kann beantragen, dass die Behörde die unmittelbare Abführung des Mehrerlöses an ihn anordnet (§ 9 WiStG). Dies gilt auch dann, wenn kein Bußgeldverfahren durchgeführt wird (§ 10 Abs. 1 WiStG). Die Anordnung der Rückerstattung des Mehrerlöses an den Mieter dient zugleich staatlichen Zwecken und steht gleichrangig neben der Anordnung der Abführung an das Land.
Das Wohnungsamt hat den Mieter auf sein Antragsrecht nach § 9 WiStG hinzuweisen.
Abschließend sei auf die „Doppelnatur“ von § 5 WiStG hingewiesen: Einerseits spricht § 5 WiStG als Vorschrift des Ordnungswidrigkeitenrechts eine Geldbuße aus, deren Verhängung jeweils Gegenstand eines eigenständigen behördlichen Verfahrens ist, zum anderen bewirkt ein Verstoß gegen § 5 WiStG auch zivilrechtliche Folgen: Nichtigkeit der Mietpreisvereinbarung, Mietsenkung, Rückforderungsanspruch.
Bevor Mieter Anzeige beim Wohnungsamt erstatten oder Klage vor dem Zivilgericht erheben, sollten sie kritisch prüfen und sich beraten lassen, ob überhaupt die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 5 WiStG vorliegen. Nicht jede überdurchschnittlich hoch erscheinende Mietpreisvereinbarung stellt schon einen Verstoß gegen § 5 WiStG dar.
Urteilstext
Gründe
I.
Die Stadt Frankfurt am Main hatte mit Bußgeldbescheid vom 5. Dezember 2014 gegen den Betroffenen wegen vorsätzlichen Verstoßes gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz jeweils tateinheitlich mit der vorsätzlich ungenehmlgten Überlassung der baurechtlich genehmigten Kellerräume zu Wohnzwecken in zwei Fällen eine Geldbuße in Höhe von € 15.000 und eine weitere in Höhe von € 25.000 festgesetzt. Das Amtsgericht hat auf den Einspruch des Betroffenen mit Urteil vom 27. November 2015 gegen den Betroffenen wegen „Mietwuchers“ und wegen ungenehmigter Nutzung von Räumen zu Wohnzwecken in zwei Fällen gegen den Betroffenen zwei Geldbußen in Höhe von € 15.000 und € 25.000 verhängt. Auf die hiergegen gerichtete Rechtsbeschwerde des Betroffenen vom 4. Dezember 2015 hat der Senat mit Beschluss vom 11. Mai 2016 das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main mit den zugrunde liegenden Feststellungen aufgehoben und die Sache zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht Frankfurt am Main zurückverwiesen.
Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat daraufhin gegen den Betroffenen mit Urteil vom 7. Oktober 2016 wegen fahrlässiger ungenehmigter Nutzung von Räumen zu Wohnzwecken in zwei Fällen zwei Geldbußen in Höhe von € 5.000 und € 10.0. 00 festgesetzt. Eine Verurteilung wegen des dem Betroffenen tateinheitlich gemachten Vorwurfes eines Verstoßes gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz erfolgte nicht.
Gegen dieses Urteil wenden sich die Rechtsbeschwerde des Betroffenen sowie die zu seinen Lasten eingelegte Rechtsbeschwerde der Staatsanwaltschaft.
II.
Die Rechtsbeschwerden sind statthaft. Sie sind insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden.
1. Auf die Rechtsbeschwerde der Staatsanwaltschaft ist das Urteil des Amtsgerichts mit den dazugehörigen Feststellungen aufzuheben, soweit der Betroffene wegen eines Verstoßes gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht verurteilt worden ist. Aufgrund der tateinheitlichen Begehung mit den Verstößen gegen die Hessische Bauordnung sind der Schuldspruch sowie der Rechtsfolgenausspruch insgesamt aufzuheben. Die übrigen die Verurteilung wegen ungenehmigter Nutzung von Räumen zu Wohnzwecken betreffenden Feststellungen können bestehen bleiben, da sie rechtsfehlerfrei getroffen worden sind.
a) Die Nichtverurteilung des Betroffenen bezüglich des ihm mit dem Bußgeldbescheid gemachten Vorwurfes, gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz verstoßen zu haben, hält der Überprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht stand.
Wie die Generalstaatsanwaltschaft zutreffend ausführt, bedarf die Nichtverurteilung auch bei einem idealkonkurrierenden Delikt in den Urteilsgründen regelmäßig der Darstellung des gegen den Betroffenen erhobenen Vorwurfes und einer geschlossenen Darstellung derjenigen Tatsachen, die das Gericht für erwiesen hält. Erst anschließend folgt die Beweiswürdigung, wobei die Würdigung der festgestellten Tatsachen und erhobenen Beweise nicht geringer ist als im Falle einer Verurteilung (BGH NStZ-RR 2015, 83, 85). Die Prüfung des Rechtsbeschwerdegerichts ist darauf beschränkt,ob dem Tatgericht dabei Rechtsfehler unterlaufen sind. Das ist in sachlich-rechtlicher Hinsicht dann der Fall, wenn die Beweiswürdigung widersprüchlich, unklar oder lückenhaft ist oder gegen Denkgesetze oder gesicherte Erfahrungssätze verstößt.
aa) Dem amtsgerichtliehen Urteil ermangelt es bereits an der Darlegung der dem Betroffenen mit Bußgeldbescheid vom 5. Dezember 2014 konkret vorgeworfenen Handlung. Es bezeichnet diese nur durch Benennung der Gesetzesnorm. Infolgedessen fehlt es an der Darstellung eines geschlossenen, für erwiesen erachteten Sachverhalts in Bezug auf diesen Vorwurf.
Das Amtsgericht beginnt vielmehr direkt mit der Darstellung der Beweiswürdigung in Bezug auf die dem Betroffenen vorgeworfene Mietpreisüberhöhung,die sich als lückenhaft erweist. Das Amtsgericht unterlässt es dabei rechtsfehlerhaft, sich damit auseinanderzusetzen, wie hoch der tatsächliche Nutzungswert der den Zeugen zu Wohnzwecken überlassenen Kellerräume ist. Soweit es unter Zugrundelegung der Angaben des Sachverständigen xxx zu dem Ergebnis gelangt, für Räume, deren Nutzung als Wohnraum verboten sei, könnten keine vergleichbaren Mieten angegeben werden, ist dies nicht ausreichend. Das Amtsgericht hat dann den objektiven Nutzungswert heranzuziehen (vgl. Erbs/Kohlhaas/Lampe, 213. EL, § 5 WiStG Rdnr. 8). In diesem Zusammenhang hätte sich das Amtsgericht wenigstens mit der Möglichkeit auseinandersetzen müssen, dass der objektive-Nutzungswert der vermieteten Räumlichkeiten wesentlich geringer ist als die vom Betroffenen erzielten €. 350 bzw. € 200 pro Monat, was anhand der Tatsache, dass die dunklen und unverputzten Kellerräume aufgrund des erlassenen Nutzungsverbotes nicht zu Wohnzwecken genutzt werden durften, nahe liegt.
bb) Auch für die Auslegung des Tatbestandsmerkmals des „Ausnutzens“ der Marktsituation und deren Ursächlichkeit für die Vereinbarung des Entgelts ist die Frage der Höhe der Miete im Vergleich zu anderen gleichartigen Objekten von Bedeutung. Beim „Ausnutzen“ musszwischen der Mangellage und der Vereinbarung der überhöhten Miete ein Kausalzusammenhang bestehen. In diesem Zusammenhang kann als Indiz auch herangezogen werden, ob und inwieweit der objektive Nutzungswert der Räume von dem für diese gezahlten Mietzins abweicht (vgl. Erbs/Kohlhaas/Lampe, 213. EL, § 5 WiStG Rdnr. 14 a. E.). An einem Ausnutzen fehlt es erst dann, wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine gegenüber vergleichbaren Objekten – möglicherweise deutlich – höhere Miete für eine bestimmte Wohnung zu zahlen.
Soweit das Amtsgericht meint, ein Ausnutzen der die Kellerräume bewohnenden Personen könne entgegen den umfangreichen Ausführungen im Bußgeldbescheid vom 5. Dezember 2014 nicht nachgewiesen werden, so ist seine diesbezügliche Beweiswürdigung ebenfalls lückenhaft. DasAmtsgericht hat nicht nur das Maß des – möglichen – Abweichens der gezahlten Miete zum objektiven Nutzungswert offen gelassen. Auch hat es -wie weitere, darüber hinaus im Bußgeldbescheid vom 5. Dezember 2014 genannte Gesichtspunkte – in seine Beweiswürdigung nicht einbezogen, dass die Zeugen xxx aus denKellerräumen ausgezogen sind, nachdem sie „eine bessere Unterkunft“ gefunden hatten. Die vom Amtsgericht für ein fehlendes Ausnutzen allein herangezogene Tatsache, dass die Zeugin xxx „das erste Angebot[…] ohne weitere Suche“ angenommen habe, lässt offen, aus welchen Gründen sie dies getan hat und ob möglicherweise ihre vom Betroffenen erkannte Notlage und Unerfahrenheit so groß war, dass sie gleich beim erstbestenAngebot zusagte. Gleiches gilt für die Angaben des Zeugen xxx, er sei direkt aus Bulgarien in die Räume eingezogen, „weil sein Bruder dort gelebt habe“. Aus diesen Angaben der Zeugen für die Motivation, in den genannten Kellerräumen gegen Zahlung eines Mietzinses von € 350 bzw. € 200 pro Monat zu wohnen, ergibt sich – insbesondere ohne die fehlende Feststellung des Maßes des Abweichens des objektiven Nutzungswertes von der gezahlten Miete – nicht, dass die Zeugen unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit gewesen seien, die vorliegenden Räumlichkeiten zu mieten, nur weil sie diese zu Wohnzwecken nicht genehmigten Kellerräume und keine anderen Wohnungen beziehen wollten. Vielmehr deutet der vom Amtsgericht festgestellte Zustand der im Bauschein als Heizungskeller, Waschküche und Haushaltungskeller ausgewiesenen unverputzten dunklen Räumlichkeiten mit freiliegenden elektrischen Leitungen darauf hin, dass sich der Betroffene den vom Amtsgericht festgestellten erheblichen Wohnungsmangel in Frankfurt am Main im Niedrigpreissegment zunutze gemacht hat.
Das amtsgerichtliche Urteil war daher in Bezug auf die Nichtverurteilung wegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz mit den bisherigen und insoweit unzureichenden diesbezüglichen Feststellungen {S. 5 letzter Absatz unter III.) aufzuheben. Dem neuen Tatrichter sind ergänzende Feststellungen, auch zu denpersönlichen Verhältnissen, gestattet, sofern er sich zu den bestehen gebliebenen Feststellungen nicht in Widerspruch setzt.
b) Die Aufhebung der Feststellungen bezüglich der Nichtverurteilung wegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz führt dazu, dass auch der Schuldspruch wegen fahrlässiger ungenehmigter Nutzung von Räumen zu Wohnzwecken in zwei Fällen aufzuheben ist.
Der Aufrechterhaltung des Schuldspruchs des vom Rechtsfehler nicht betroffenen Teils steht bei Tateinheit regelmäßig die Einheitlichkeit der Tat entgegen (BGH NJW 2012, 325 Rz. 25; KK-StPO/Gericke, 7. Auflage 2013 § 353 Rdnr. 12). Dies ist vorliegend der Fall, da die dem Betroffenen vorgeworfene vorsätzliche Mietpreisüberhöhung in Tateinheit zur ungenehmigten Nutzung von Räumen zu Wohnzwecken steht.
c) Die Feststellungen betreffend die ungenehmigte Nutzung von Räumen zu Wohnzwecken in zwei Fällen sind indessen rechtsfehlerfrei getroffen und können daher bestehen bleiben (vgl. KK-StPO/Gericke, 7. Auflage 2013 § 353 Rdnr. 23).
2. Die Rechtsbeschwerde des Betroffenen gegen das amtsgerichtliche Urteil hat hingegen keinen Erfolg. Sie ist auf Antrag der Generalstaatsanwaltschaft gemäß §§ 79 Abs. 2 OWiG, 349 Abs. 2 StPO als offensichtlich unbegründet zu verwerfen.
3. Abweichend von § 79 Abs. 6 OWiG hielt es der Senat für angebracht, die Sache gemäß § 354 Abs. 2 S. 1 StPO in Verbindung mit § 79 Abs. 3 S. 1 OWiG an eine andere Abteilung des Amtsgerichts zurückzuverweisen.
01.11.2024
