Leitsätze:
1. Bei öffentlich geförderter Mietermodernisierung berechnet sich die Entschädigung des Mieters bei vorzeitigem Vertragsende nur danach, welche tatsächliche finanzielle Belastung ihm nach Förderung durch die IBB verbleibt.
2. Die Einholung eines Rechtsentscheids zur Frage der Berechnung des Entschädigungsbetrages bei öffentlich geförderter Mietermodernisierung scheidet aus.
LG Berlin, Urteil vom 2.11.00 – 62 S 306/00 –
Mitgeteilt von RA Thomas Köhler-Barthel
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die Berufung der Beklagten ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig begründet worden. Sie hat in der Sache auch Erfolg. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch nicht zu.
Die Ansicht des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil ist vertretbar, entspricht jedoch nicht der Ansicht der entscheidenden Berufungskammer in ständiger Rechtsprechung. Hierzu wird u.a. auf die Entscheidung der Kammer vom 9.12.1999 zu 62 S 324/99 = MM 2000, 131 Bezug genommen. Im Übrigen war die hier streitige Klausel Gegenstand der Entscheidung der Kammer vom 15.3.1999 zu 62 S 311/98, die allerdings nicht veröffentlicht ist. Die Kammer nimmt auf diese Entscheidung Bezug und hält ihre Rechtsprechung aufrecht. Dazu wiederholt sie ihre entsprechende Argumentation:
Die Förderung der Kläger bewirkt nach Auffassung der Kammer nach Sinn und Zweck der Vereinbarung eine Reduzierung der Entschädigungszahlung der Beklagten.
Dem steht auch nicht entgegen, dass es in §2 Abs. 5 der streitbefangenen Modernisierungsvereinbarung unter anderem heißt, „…Zuschüsse, die der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen aus öffentlichen Haushalten erhält, werden bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht berücksichtigt…“. Zwar trifft es zu, dass diese Entschädigungsabrede, der zur Folge bei der Ermittlung des vom Vermieter geschuldeten Entschädigungsbetrages die Zuschüsse nicht berücksichtigt werden sollen, so verstanden werden kann, dass der Entschädigungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte wegen der von der Wohnungsbaukreditanstalt Berlin geleisteten Zuschüsse nicht gekürzt werden soll. Jedoch wird vom Wortlaut der Formulierung auch die Auslegung der Beklagten umfasst, wonach durch diese Zuschüsse abgegoltene Aufwendungen außer Betracht bleiben sollten, dass also nur die nichtbezuschussten Kosten in die Berechnung einfließen und eine prozentuale Entschädigung lediglich in Höhe der Differenz zwischen Gesamtbaukosten und öffentlichen Zuschüssen geschuldet wird. Insoweit bedarf es wegen des mehrdeutigen Wortlautes einer Auslegung dieser Klausel, die sich an Sinn und Zweck der Entschädigungsvereinbarung gemäß §§ 133, 157 BGB orientiert und hierbei sowohl die berechtigten Belange beider Parteien als auch die Anforderungen des redlichen Geschäftsverkehrs berücksichtigt. Dies führt nach Auffassung der Kammer dazu, dass der Auslegung, dass eine Entschädigung nur insoweit verlangt werden kann, als die Aufwendungen nicht bereits durch Zuschüsse der Wohnungsbaukreditanstalt gedeckt sind, der Vorzug zu geben ist. Hierbei ist maßgeblich, dass die Beklagte – bzw. ihre Rechtsvorgängerin – bei einer vermieterseits durchgeführten Modernisierung die Zuschüsse aus öffentlicher Hand selbst erhalten und dadurch den eigenen Kostenaufwand erheblich reduziert hätte. Durch eine Vereinbarung jedoch, die sie zwänge, für den Fall der den Mietern gestatteten Modernisierung die Baukosten insgesamt zu übernehmen, wäre die Beklagte als Vermieterin dem Mieter gegenüber unangemessen benachteiligt. Denn der Vermieter müsste selbst den Mieter auf der Basis der gesamten Kosten der Maßnahmen umfassend entschädigen, ohne dass er selbst Anspruch auf die Zuschüsse aus öffentlicher Hand noch hätte. Auf der anderen Seite wäre der Mieter bevorzugt, da seine Aufwendungen nunmehr sowohl von der Wohnungsbaukreditanstalt bezuschusst als auch vom Vermieter entschädigt werden würden, denn die Richtlinien über die Zuwendungsgewährung für Mietermodernisierung enthalten eine Regelung, nach der der Mieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, den Zuschuss zurückzuzahlen, nicht.
Zwar ist es zutreffend, dass auch der Mieter, der nicht auszieht, im Wege ersparter Aufwendungen, weil er trotz erhöhten Wohnkomforts wegen der Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 2 Abs. 2 der Modernisierungsvereinbarung erhöhte Miete nicht zahlen muss, mittelbar in den Genuss der Baukostenzuschüsse kommt, denn er wohnt den einem Ausziehenden auszuzahlenden Betrag ab, ohne eine Mieterhöhung fürchten zu müssen. In diesem Abwohnen liegt zwar auch ein Vorteil für den Vermieter, welcher mit zunehmender Mietdauer bis zum Vertragsende immer weniger aufwenden muss, um für den nachfolgenden Mieter die Miete nach Maßgabe der tatsächlichen Kosten erhöhen zu können (vgl. insoweit LG Berlin Urteil vom 2.11.1995 – 67 S 287/95 – GE 1996, 259, 261). Jedoch trifft dies auf einen vorzeitig ausziehenden Mieter gerade nicht zu, und es ist vorliegend gerade auf den Fall abzustellen, in welchem ein Betrag nicht abgewohnt wurde und in § 2 Abs. 5 der Modernisierungsvereinbarung eine auslegungsbedürftige Regelung trifft. Die Kammer vermag sich auch im Weiteren der Argumentation der Zivilkammer 67 (a.a.O.) nicht anzuschließen, dass es bei Abzug der Förderung von den Kosten der Mietermodernisierung zu einer Bevorzugung des Vermieters käme, der nicht eine angemessene Entschädigung an den ausziehenden Mieter zu zahlen habe. Es ist zwar durchaus zuzugeben, dass der Mieter dem Vermieter durch die durchgeführte Modernisierung Zeit und Mühe erspart hat und nach den Modernisierungsrichtlinien primär der Mieter zuwendungsberechtigt ist. Jedoch spricht § 2 Abs. 5 der Modernisierungsvereinbarung ausdrücklich von Entschädigungsbeträgen, und bereits der Verzicht des Vermieters auf eine Mieterhöhung auf Grund der Modernisierung entspricht einem Teil der Schadlosstellung des Mieters durch die Vereinbarung. Geht man von dem Begriff „Entschädigung“ aus, der eine Schadlosstellung des Mieters als Initiator der Modernisierungsmaßnahme im Auge hat, entspricht dem Schaden des Mieters unter Berücksichtigung des zusätzlichen Verzichts auf eine Erhöhung doch nur der Betrag, der weder in prozentualer Höhe abgewohnt noch bereits in Form eines Baukostenzuschusses von anderer Seite beglichen wurde (vgl. Amtsgericht Mitte – Urteil vom 7.4.1998 – 19 C 852/97 -). Da nach Sinn und Zweck der Modernisierungsförderung nicht die Unterstützung des einzelnen Mieters noch die des Vermieters, sondern vielmehr die allgemeine Verbesserung der Wohnsituation im Vordergrund steht, spricht auch dieser Umstand für die von der Kammer vertretene Auffassung, dass die Zuschüsse als solche nicht zu ignorieren, sondern von den Gesamtkosten vor der Berechnung der Entschädigungszahlung abzuziehen sind. Grundlage der Förderung der Wohnungsbaukreditanstalt war nämlich Nr.16 der ModInstRL 90 der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 5.4. 1990. Diese Förderung verfolgte den Zweck, bauliche Verbesserungsmaßnahmen im besonderen Interesse der städtebaulichen Entwicklung durchzuführen (A1 (1) ModInstRL 90). Dem steht auch nicht die von der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin eingeholte Auskunft der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 10.11.1997 – 67 S 255/97 – MM 1998, 126) entgegen. Die Absichten der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen sind für die Auslegung der streitgegenständlichen Klausel nicht maßgeblich, denn diese war weder am Vertragsschluss beteiligt, noch ergeben sich Hinweise auf ihre Absichten aus dem von den Parteien verwendeten Vertragsmuster. Die Kammer vermag sich auch nicht der Auffassung der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28.7.1997 – 61 S 27/97 – MM 1997, 321) anzuschließen. Zwar teilt auch die Kammer die Ansicht der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin (a.a.O.), dass es sich bei der Modernisierungsvereinbarung um ein Regelwerk handelt, welches dem AGB-Gesetz unterliegt und welches von der Rechtsvorgängerin der Beklagten im Sinne von § 1 AGBG gestellt worden ist. Dies folgt nicht nur aus der graphischen und textlichen Gestaltung der Vereinbarung, sondern auch insbesondere daraus, dass die verschiedenen Mietberufungskammern über eine Mehrzahl von Fällen zu entscheiden hatten, in denen die streitgegenständliche Klausel verwendet wurde. Die Vereinbarung ist auch zu einem Zeitpunkt geschlossen worden, als das AGBG auf dem Gebiet der DDR bereits galt, denn dieses ist mit Mantelgesetz vom 21.6.1990 (GBl. DDR 1994 I, 357) mit Wirkung vom 1.7. 1990 übernommen worden. Auch hält die Kammer §5 AGBG grundsätzlich für anwendbar, nach dem Unklarheiten in Klauseln zu Lasten des Verwenders gehen. Dies führt jedoch nach Auffassung der Kammer nicht zu dem Ergebnis, dass die Förderungsbeträge bei der Entschädigung zu ignorieren sind, denn die Anwendung der Rechtswirkungen von § 5 AGBG treten nur ein, wenn sich die Mehrdeutigkeit der betreffenden Klausel nicht im Wege der objektiven Auslegung beseitigen lässt (vgl. Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, § 5 Rz. 25 m.w.N.). Hierfür ist zum einen der Wortlaut zu Grunde zu legen (Ulmer/Brandner/Hensen, a.a.O., § 5 Rz. 16). Daneben ist der Wille verständiger und redlicher Vertragspartner zu berücksichtigen (vgl. BGH NJW 1993, 1381, 1382), wobei auf diejenigen Verkehrskreise abzustellen ist, denen gegenüber die betreffenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen gewöhnlich Verwendung finden (vgl. BGH WM 1990, 1389). Schließlich ist der Sinn und Zweck der fraglichen Klausel nach dem Verständnis des typischen Durchschnittskunden des Verwenders zu beachten (vgl. BGB BB 1984, 1511). Hierbei kann die Klauselauslegung nicht losgelöst vom Hintergrund der Entschädigungsvereinbarung stattfinden. Der Mieter soll durch eine solche Vereinbarung davor geschützt werden, erhebliche Summen in eine Wohnung zu investieren, ohne dann – bei frühzeitigem Auszug – die Vorteile seiner Aufwendungen genießen zu können. Schon von daher erscheint der Kammer die Auslegung der Klausel dahingehend, dass der Mieter für etwas entschädigt werden soll, wo ein Schaden bei ihm gar nicht eingetreten ist, fern liegend. Bereits aus dem Sinngehalt des Wortes „Kosten“ ergibt sich darüber hinaus mit ausreichender Deutlichkeit, dass die Basis für die von einem Mieter zu beanspruchende Entschädigung nur derjenige Betrag sein kann, der sich nach Abzug der öffentlichen Zuschüsse ergibt. Denn in dem Umfang dieser Zuschüsse haben die von einem Mieter durchgeführten Baumaßnahmen ihn nichts gekostet, weil seine Vermögenseinbußen durch Leistungen von anderer Seite bereits ausgeglichen worden sind. Bei einem natürlichen Verständnis des Wortes „Kosten“ kann darunter aber nur derjenige Betrag verstanden werden, der sich im Ergebnis tatsächlich als Vermögenseinbuße beim Mieter ergibt.
Die Einholung eines Rechtsentscheids zu dieser Frage scheidet aus. Mangels obergerichtlicher Entscheidung käme eine Vorlage nur dann in Betracht, wenn die Sache von grundsätzlicher Bedeutung wäre. Dies ist jedoch nicht der Fall. Der in § 541 I 1 ZPO verwendete Begriff der Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung findet sich in der deutschen Rechtsordnung häufig. So kommt er vor in § 137 GVG, § 546 ZPO, § 72 ArbGG, §132 VwGO, §160 SGG, §15 FGO, §80 OWiG, § 24 LwVG, § 145 BRAO, ferner in einigen außer Kraft getretenen Vorschriften, wie § 53 BVerwGG, § 2 EntlastungsVO 1924, §47 MSchG. In diesen Bestimmungen ist bzw. war geregelt, wann eine Sache einer anderen – im Allgemeinen im Rechtszug höheren – Instanz zur Entscheidung über die Rechtsfrage vorzulegen ist oder sonst dorthin gelangen kann.
Die Auslegung dieses Begriffs ist durch eine jahrelange, im Grundsätzlichen übereinstimmende höchstrichterliche Rechtsprechung geklärt (vgl. Kissel, GVG, 1981, § 137 Rn. 2). Wo der Begriff für die Zulassung der Revision oder der Rechtsbeschwerde verwendet wird, hat die Beschränkung auf Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung den Zweck, alle nicht unbedingt im Interesse der Rechtseinheit und der Rechtsfortbildung notwendige Arbeit von dem Revisionsgericht bzw. dem Gericht der Rechtsbeschwerde fernzuhalten (vgl. BGHZ 2, 396, 398 = NJW 1951, 762; GBH LM Nr. 76 zu § 546 ZPO = NJW 1970, 1549, 1550). Eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung kann daher nur bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen bejaht werden. Es gilt das Gleiche, was für den Begriff in § 546 ZPO erfordert wird (so schon der Beschluss des OLG Oldenburg vom 26.5. 1981 – 5 UH 2/81 – WM 1982, 123 = Müller-Oske-Becker-Blümmel, Rechtsentscheide im Mietrecht S. 6549). Nötig ist das Vorliegen einer klärungsbedürftigen Rechtsfrage von allgemeiner Bedeutung. Die Auswirkungen der Entscheidung dieser Rechtsfrage dürfen sich nicht in der Regelung der Beziehungen zwischen den Prozessbeteiligten oder in der Regelung einer von vornherein überschaubaren Anzahl gleichgelagerter Fälle erschöpfen, sondern müssen eine unbestimmte Vielzahl von Fällen betreffen. Rechtliche Auswirkungen dürfen nicht ausgelaufenes oder auslaufendes Recht betreffen (KG, Beschluss vom 11.5.1983 – 8 W ReMiet 1734/82 – GE 1983, 571). Sonstige Auswirkungen, z.B. die wirtschaftliche Tragweite, können nach Lage des Falles ausreichen, die grundsätzliche Bedeutung zu begründen; jedoch reichen dafür die Vermögensinteressen des jeweiligen Klägers oder Beklagten für sich allein nicht aus (vgl. BGH LM Nr. 4 zu § 554b ZPO = Warn. 1978, Nr. 214 = NJW 1979, 219; Baumbach-Lauberbach-Albers-Hartmann, ZPO, 41. Aufl., 1983, § 546 Anm. 2B a mit weiteren Nachweisen; Stein-Jonas-Grunsky, ZPO, 19. Aufl., 1972, § 546 Anm. VI 2 a; Zöller-Schneider, ZPO, 13. Aufl., 1981, § 546 Rn.9).
Die Auslegung rechtsgeschäftlicher Bestimmungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Zwar unterliegt die Auslegung häufig wiederkehrender und typischer Vertragsbestimmungen – ebenso wie im Revisionsverfahren – der Beurteilung durch das für den Erlass eines Rechtsentscheids zuständige Gericht (BGH, Rechtsentscheid vom 8.7.1982 – VIII ARZ 3/82 – NJW 1982, 2186, OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.4.1981 – 3 W 29/81 – WM 1981, 153), im vorliegenden Fall handelt es sich jedoch weder um eine häufig wiederkehrende noch um eine typische mietvertragliche Bestimmung. Die hier zur Auslegung anstehende Klausel ist – soweit ersichtlich – nur in Berlin verwendet worden und findet sich auch hier nicht etwa in einer Vielzahl von Mietverträgen, sondern nur in Vereinbarungen über Mietermodernisierung, die von der Wohnungsbaukreditanstalt bzw. ihrer Nachfolgerin während eines bestimmten Zeitraums gefördert wurden. Insoweit liegt ersichtlich eine andere Fallgestaltung vor, als in den Fällen, in denen die obergerichtliche Rechtsprechung die Auslegung von vertraglichen Vereinbarungen durch Rechtsentscheid für zulässig erachtet. Dort handelt es sich durchgehend um Fragen, die eine unbestimmte Vielzahl von Mietverhältnissen betreffen, etwa die Frage der Verzinslichkeit einer Kaution (BGH NJW 1982, 2186), der Mieterhöhung wegen Betriebskostensteigerung bei Vereinbarung einer Inklusivmiete (OLG Hamm GE 1997, 1165), der Überwälzung von Schönheitsreparaturen (BayObLG GE 1997, 741), der Abbedingung von § 568 BGB (OLG Schleswig GE 1995, 1409), des Gestattungsvorbehalts bei Tierhaltung (OLG Hamm WM 1981, 53) und des Haftungsausschlusses (HansOLG Hamburg GE 1981, 621). Bei Klauseln, die in der Praxis nur vereinzelt auftreten, scheidet die Einholung eines Rechtsentscheides aus (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 7.7.1981 – 3 REMiet 3/81 – ZMR 1982, 344). Denn eine Rechtsfrage hat nur dann grundsätzliche Bedeutung, wenn anzunehmen ist, dass sie sich in der Praxis auch zukünftig immer wieder stellen und sich nicht lediglich auf wenige vorhersehbare Fälle beschränken wird (BayObLG NJW-RR 1988, 1293).
Im Hinblick darauf, dass die dem Rechtsstreit zu Grunde liegende Klausel soweit ersichtlich nur in Berlin verwendet wurde, seit längerer Zeit auch nicht mehr in der hier vorliegenden Fassung verwendet wird – die zweite Modernisierungsvereinbarung, über die das Amtsgericht Lichtenberg im vorliegenden Fall zu entscheiden hatte, stammt aus dem Jahre 1994 und weist einen anderen Wortlaut auf -, die Klausel überhaupt nur Rechtswirkungen zeitigt, wenn der Mieter frühzeitig auszieht und die Klausel auch keine Rechtswirkungen über den „Abwohnzeitpunkt“ hinaus hat, handelt es sich bei den auftretenden Streitigkeiten um Einzelfälle, denen keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 541 Abs.1 S.1, 2. Halbsatz ZPO zukommt (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 4.1.1994 – 30 REMiet 3/93 – GE 1994, 281), zumal die Rechtsfrage sich im Hinblick darauf, dass die Modernisierungsaufwendungen abgewohnt werden und die Klausel nicht mehr in dieser Fassung verwendet wird, nur „auslaufendes Recht“ betrifft und die grundsätzliche Bedeutung auch deshalb zu verneinen ist. …
08.03.2016
