Leitsätze:
1. Baut die Mieterhöhung nach §2 MHG auf einem wegen einer früheren unwirksamen Mieterhöhung nach § 3 MHG unrichtigen Ausgangsmietzins auf, ist sie unwirksam.
2. Eine wirksame Mieterhöhung nach § 3 MHG wegen Energieeinsparung auf Grund des Einbaus einer neuen Heizung erfordert die Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung.
AG Mitte, Urteil vom 19.10.00 – 16 C 240/00 –
Mitgeteilt von RA Bernd Schütze
Urteilstext
Aus dem Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von den Beklagten Mieterhöhung gemäß § 2 MHG.
Durch schriftlichen Mietvertrag vom 31.10.1989 mieteten die Beklagten von der VEB KWV Friedrichshain die Wohnung K.-Allee, Berlin.
Mit Schreiben vom 19.1.2000 verlangte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete mit Wirkung ab dem 1.4.2000 um 90,12 DM auf 598,06 DM, also 7,59 DM pro m2 und Monat.
Der Mietzins betrug per 1.1.1999 507,94 DM netto kalt und beinhaltete einen Modernisierungszuschlags in Höhe von 44,12 DM, den die Beklagten nach Abgabe der entsprechenden Umlageerklärung fortlaufend unter Vorbehalt zahlten.
Die Wohnung der Beklagten ist unstreitig in das Mietspiegelfeld H 8 des Mietspiegels Berlin-Ost 1999 einzuordnen. Mit Schreiben vom 25.3.2000 stimmten die Beklagten einer Mieterhöhung in Höhe eines Teilbetrages von 32,76 DM monatlich zu. Die Klägerin behauptet, gemäß § 571 BGB in das bestehende Mietverhältnis eingetreten zu sein.
Ihre Zustimmungsklage hat die Klägerin am 31.5.2000 beim Amtsgericht Mitte eingereicht. Die Kostenanforderung des Gerichts datiert vom 14.6.2000 und wurde am 15.6.2000 abgesandt. Sie ging der Klägerin am 19.6.2000 zu. Am 3.7.2000 ist der entsprechende Gerichtskostenvorschuss bei Gericht gutgebucht worden. Die Klage ist den Beklagten am 19.7. 2000 zugestellt worden.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung des Grundmietzinses für die von ihnen gemietete Wohnung, gelegen K.-Allee, 10243 Berlin, bestehend aus 3,5 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad mit WC, 1 Flur sowie einem Kellerraum von 507,94 DM monatlich um weitere 57,36 DM monatlich auf 598,06 DM monatlich mit Wirkung ab dem 1.4.2000 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie halten die Klagefrist für nicht gewahrt. Sie bestreiten ferner die Aktivlegitimation der Klägerin und stehen auf dem Standpunkt, dass der Ausgangsmietzins in der streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung unzutreffend sei, weil die Modernisierungsumlage sachlich nicht gerechtfertigt sei. Insoweit bestreiten die Beklagten, dass durch den Einbau einer neuen Fernwärmeübergabestation und die Auswechslung der Wärmetauscher der Energieverbrauch gesenkt worden sei. …
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
Entgegen der Ansicht der Beklagen ist die Klagefrist des § 2 Abs. 3 MHG gewahrt. Die Voraussetzungen für eine Zustellung „demnächst“ im Sinne des § 270 Abs. 3 ZPO lagen vor, weil die Klägerin ihre Zustimmungsklage innerhalb der 2-Monats-Frist des § 2 Abs.3 MHG am Tage des Fristablaufs am 31.5.2000 bei Gericht eingereicht hat. Auf die Gerichtskostenanforderung, die die Klägerin zunächst abwarten durfte, war der Gerichtskostenvorschuss innerhalb der allgemein zuzubilligenden 2-Wochen-Frist eingezahlt. Die weitere Verzögerung der Klagezustellung hat sich die Klägerin nicht zurechnen zu lassen, weil sie nicht in ihrem Machtbereich, sondern im Zuständigkeitsbereich des Gerichts ihre Ursache hatte.
Gegen die Aktivlegitimation der Klägerin bestehen keine Bedenken. Ihre Eigentümerstellung ergibt sich aus den beigezogenen Grundakten.
Die Klägerin kann allerdings deshalb keine Mieterhöhung nach § 2 MHG verlangen, weil die Erhöhungserklärung vom 19.1.2000 unwirksam ist, da der berechnete Ausgangsmietzins unzutreffend ist. Die Beklagten schulden keine Modernisierungsumlage gemäß § 3 MHG. Denn die entsprechende Umlageerklärung ist deshalb nichtig, weil ihr eine entsprechende Wärmebedarfsberechnung nicht beilag.
Das Kammergericht hat durch Rechtsentscheid vom 17.8.2000 (8 RE-Miet 6159/00; MM 00, 375) entschieden, dass der Vermieter, der einen Modernisierungszuschlag nach § 3 Abs. 1 MHG wegen Wärmedämm-Maßnahmen geltend macht, in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 Abs. 3 MHG durch eine Wärmebedarfsberechnung darlegen muss, in welchem Umfang sich eine Verringerung des Heizenergieverbrauchs ergibt. Die Grundsätze dieses Rechtsentscheids sind nach Auffassung des erkennenden Gerichts auch für den Fall anzuwenden, dass der Vermieter einen Modernisierungszuschlag wegen des Einbaus einer neuen Heizung bzw. einer neuen Fernwärmeübergabestation geltend macht.
Bei dieser Sachlage war die Klage abzuweisen.
03.01.2018
