Leitsätze:
1. Soll der Ersatz von Verbundfenstern durch Isolierglasfenster als Energiesparmaßnahme gerechtfertigt werden, so hat der Vermieter in der Erhöhungserklärung durch eine Wärmebedarfsberechnung darzulegen, in welchem Maße sich eine Verringerung des Bedarfs an Heizenergie ergibt.
2. Müssen bei der Berechnung der Modernisierungskosten fiktive Instandsetzungskosten abgezogen werden, genügt es nicht, lediglich eine Quote anzugeben. Vielmehr müssen die notwendigen Instandsetzungskosten konkret errechnet werden.
3. Eine Mieterhöhung wegen Einbaus einer Einbruch hemmenden Tür erfordert die Erläuterung, durch welche Konstruktionsmerkmale der Tür der Einbruchschutz gegenüber der vorhandenen Tür erhöht worden ist.
LG Berlin, Urteil vom 16.7.01 – 67 S 527/00 –
Mitgeteilt von RA Bernd Schütze
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… 1. Die Klägerin hat die Kosten für den Einbau von vier Kunststoff-Fenstern gemäß § 3 MHG nicht wirksam errechnet. Hat ein Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, dann kann er gemäß § 3 Abs.1 Satz1 MHG eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen. Diesen Anspruch hat der Vermieter durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Mieter geltend zu machen, § 3 Abs. 2 Satz 1 MHG. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in der Erklärung der Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen nach Abs. 1 erläutert wird, § 3 Abs. 2 Satz 2 MHG.
a) Die Klägerin begründet die Modernisierung unter anderem mit der Ersparnis von Heizenergie. Die neuen Fenster sollen einen k-Wert von 1,7 W/m2K aufweisen, während die vorhandenen Fenster, bei denen es sich unstreitig um Verbundfenster handelt, einen k-Wert von 2,5 W/m2K haben. Der Austausch von Kastendoppelfenstern und Verbundfenstern, die sich alle dadurch auszeichnen, dass die Wärmedämmung durch einen zwischen zwei Scheiben eingeschlossenen Luftraum erreicht wird, durch Isolierglasfenster, die nach demselben Prinzip aufgebaut sind, stellt im Allgemeinen keine Maßnahme der Ersparnis von Heizenergie dar (VG Berlin GE 1983, 755; LG Berlin – ZK 64 – GE 1985, 931; AG Charlottenburg GE 1991, 577; anderer Auffassung AG Rostock GE 1996, 1251). Wird allerdings – wie hier – der Einbau der Isolierglasfenster mit einer Verringerung des Wärmedurchgangskoeffizienten gegenüber den vorhandenen Verbundfenstern begründet, dann mag durchaus von einer Ersparnis von Heizenergie gesprochen werden können. Jedoch ist es dann nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17.8.2000 – 8 RE-Miet 6159/00 – (GE 2000, 1179) erforderlich, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung nach § 3 Abs. 3 MHG durch eine Wärmebedarfsberechnung darlegt, in welchem Maße sich eine Verringerung des Bedarfs an Heizenergie ergibt. Entschieden worden ist dies für den Fall der Anbringung eines Vollwärmeschutzes. Dieselben Überlegungen müssen aber auch gelten, wenn der Ersatz von Verbundfenstern durch Isolierglasfenster als Energiesparmaßnahme gerechtfertigt werden soll. Die Klägerin behauptet zwar, dass sie der Mieterhöhungserklärung eine entsprechende Berechnung beigefügt habe. Sie ist im Termin darauf hingewiesen worden, dass eine solche Berechnung nicht eingereicht worden ist und in der Erhöhungserklärung auch nicht auf sie verwiesen wird. Ihr diesbezüglicher Beweisantritt ist deshalb unzureichend.
b) In formeller Hinsicht ist weiterhin zu beanstanden, dass die ersparten Instandsetzungskosten mit Hilfe einer Quote von 1/3 der Gesamtkosten errechnet werden. Grundsätzlich ist ein Vermieter gehalten, bei der Berechnung der Modernisierungskosten fiktive Instandhaltungskosten abzuziehen, wenn sich die Fenster in einem instandsetzungsbedürftigen Zustand befunden haben (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 154). Dabei genügt es nicht, lediglich eine Quote anzugeben. Vielmehr müssen die notwendigen Instandsetzungskosten konkret errechnet werden, zum Beispiel durch einen Kostenvoranschlag für die Instandsetzung der mangelhaften Fenster. Dies muss in der Erhöhungserklärung dargestellt werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O:, Rdnr. 157 m.w.N.). Die Angabe einer Quote spiegelt nicht die tatsächlichen Instandsetzungskosten wieder. Diese können je nach den konkreten Gegebenheiten höher oder niedriger als die angegebene Quote sein.
2. Die Klägerin hat nicht wirksam die Kosten für die Errichtung der Wärmeschutzfassade errechnet. Auch hier ist zu beanstanden, dass die Wärmebedarfsberechnung nicht mit der Erhöhungserklärung übergeben worden ist. Weiterhin ist zu beanstanden, dass die Instandsetzungskosten mit einer Quote von 1/3 der Gesamtkosten errechnet werden. Wenn eine Fassade Schäden aufweist, zum Beispiel Putzschäden, dann tritt ein Ersparniseffekt für den Vermieter insofern ein, als bei Anbringung einer Wärmeschutzfassade die Dämmplatten mit einer äußeren Schicht verkleidet werden, hier zum Beispiel durch Aufbringung von Keramikplatten. In diesem Falle erfüllen die Keramikplatten dieselbe Funktion wie der Außenputz. Durch die Anbringung der Keramikplatten entfällt die Notwendigkeit einer Sanierung des Putzes. Die ersparten Kosten für die Sanierung des Putzes sind als fiktive Instandsetzungskosten abzuziehen. Wenn aber – wie die Klägerin im zweiten Rechtszug vorträgt – die Fassade ursprünglich mit Fliesen in Form von Spaltkeramik versehen war, die funktionsfähig und nicht schadhaft waren, dann braucht ein Instandsetzungsanteil überhaupt nicht berücksichtigt werden. Lediglich die von der Klägerin geltend gemachten beiden Trennrisse von 15 cm und 20 cm Länge sowie verschiedene Haarrisse könnten einen Instandsetzungsbedarf auslösen. Wenn dies so ist, dann hätte es völlig genügt, die fiktiven Kosten für die Beseitigung dieser Schäden abzuziehen.
3. Die Klägerin hat nicht dargelegt, dass die Kosten für den Einbau einer Einbruch hemmenden Tür gemäß § 3 MHG umgelegt werden können. Dabei steht der Geltendmachung dieser Kosten nicht etwa entgegen, dass die Gesamtanlage über 420 Wohnungen verfügt, jedoch nur Kosten für 404 Türen angeben worden sind. Die Divergenz erklärt sich – auch ohne ausdrückliche Erläuterung – allein daraus, dass weniger Türen eingebaut worden sind als Wohnungen vorhanden waren. Im Übrigen wäre der Unterschied auch deshalb unerheblich, weil der jeweilige Stückpreis der Tür in die Berechnung eingeflossen ist. Diese Form der Umlage ist durchaus angemessen im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 2 MHG. Jedoch hat die Klägerin in der Erhöhungserklärung nicht in ausreichendem Maße erläutert, durch welche Konstruktionsmerkmale der Tür der Einbruchschutz gegenüber der vorhandenen Tür erhöht worden ist. Nur wenn dies der Fall ist, kann von einer Verbesserung des Wohnwertes im Sinne von § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG ausgegangen werden. …
Anmerkung der Redaktion:
Die in der Entscheidung zitierten Paragraphen entsprechen der bis zum 31. August 2001 geltenden Rechtslage.
03.01.2018
