Leitsatz:
Zur Abgrenzung von Hauswartstätigkeiten, die als Betriebskosten umlagefähig sind, zu solchen Tätigkeiten des Hauswartes, die als Verwaltungs- oder Reparaturtätigkeiten nicht auf die Mieter umlagefähig sind.
AG Lichtenberg, Urteil vom 10.7.02 – 3 C 189/02 –
Mitgeteilt von RAin Dr. Bärbel Weiß
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung vom 6.8.2001 für das Kalenderjahr 2000 in Verbindung mit § 535 Absatz 2 BGB auf Zahlung von weiteren 101,95 Euro.
Unstreitig haben die Beklagten zwar auf das Saldo der Betriebskostenabrechnung in Höhe von 337,54 DM bis dato lediglich 138,11 DM gezahlt, der rechnerisch noch offene Restbetrag in Höhe von 199,40 DM steht der Klägerin jedoch nicht zu, da sie in dieser Höhe die Beklagten mit nichtumlegbaren Hauswartskosten belastet hat.
Die Klägerin hat nicht ausreichend substantiiert dargelegt, dass die von ihr umgelegten Kosten gemäß Ziffer I. der Dienstanweisung für Hauswarte tatsächlich ausschließlich Hauswartskosten im Sinn der Ziffer 14. der Anlage zu § 27 Absatz 1 Zweite Berechnungsverordnung sind. Schon der Wortlaut der Vorschrift grenzt die umlegbaren Hauswartskosten negativ ab von den Kosten, die die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Umlagefähige Ausgaben des Hauswartes sind danach lediglich solche, die die Betreuung des Hauses betreffen, wie zum Beispiel die Haus- und Treppenreinigung, die Straßenreinigung einschließlich Schnee- und Eisbeseitigung, die Gartenpflege und die Bedienung der Heizungs- und Warmwasseranlage (vgl. im Einzelnen Michael J. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten 5. Auflage Randziffer 4131), wobei es nicht darauf ankommt, ob die Tätigkeiten durch eine bestimmte Person ausgeführt werden (vgl. AG Neumünster, WM 1994, 284, 285 für eine Hauswartsfirma).
Die von der Klägerin angegebenen Hauswartstätigkeiten betreffen in überwiegendem Maße Arbeiten, die der Instandhaltung und Verwaltung des Hauses zuzuordnen sind; diese Kosten sind gerade nicht von § 27 der Zweiten Berechnungsordnung erfasst (vgl. § 26, 28 Zweite Berechnungsverordnung). Die in der Ziffer I. der Dienstanweisung enthaltenen Tätigkeiten enthalten zum überwiegenden Teil Kontrolltätigkeiten, die nach Auffassung des Gerichts sämtlichst dem Bereich der Hausverwaltung zuzurechnen sind. Allein die Aufgabe, Brennstoff zu bestellen und kleinere Störungen an der Heizanlage zu beheben, könnten als der Ziffer 14. der Anlage zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung zugehörig anerkannt werden.
Die Beaufsichtigung der Fremdfirmen, die die typischen Hauswartstätigkeiten wie Haus- und Treppenreinigung, Straßenreinigung einschließlich Schnee- und Eisbeseitigung sowie Gartenpflege übernommen haben, können, da sie nicht zusätzlich anfallen würden, wenn die Tätigkeiten selbst durch den Hauswart ausgeübt würden, nicht gesondert angesetzt werden und sind damit den Kosten der Verwaltung zuzurechnen.
Eine Herausrechnung der geringfügigen berechtigten Kosten des Hauswartes ist dem Gericht im Hinblick auf die einheitliche Rechnungsstellung nicht möglich. …
04.01.2018
