Befristete Mietverhältnisse und § 550 BGB (Aufsatz)

von Frank Maciejewski

1. Problemstellung
2. Regelungsgehalt des § 550 BGB
3. Praktische Auswirkungen fehlender Schriftform
4. Schriftform nach § 126 BGB
4.1 Exkurs: Textform
4.2 Unterschrift
4.3 Einheitliche Urkunde
4.4 Körperliche Verbindung
4.5 Auflockerungsrechtsprechung des BGH
5. Anlagen zum Mietvertrag
6. Mietvertragsänderungen
7. „Wesentliche“ Vertragsbestandteile
8. Mieter- oder Vermieterwechsel
9. Mieterhöhungen
10. Heilung der Formunwirksamkeit
11. Treuwidrigkeit der Berufung auf den Formmangel
12. Praktische Empfehlungen

1. Problemstellung

Will eine Vertragspartei ein befristetes Mietverhältnis vorfristig beenden, so ist zunächst eine einvernehmliche Auflösungsvereinbarung anzustreben, sodann ist zu prüfen, ob ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht ¹ die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ermöglicht.² Ist eine einvernehmliche Auflösung nicht möglich und fehlt es an den Tatbestandsvoraussetzungen eines einschlägigen Sonderkündigungsrechts, kann § 550 BGB letztendlich doch noch zum gewünschten Erfolg führen. Dies wird häufig übersehen. Unter welchen Voraussetzungen § 550 BGB als „ultimatives Sonderkündigungsrecht“ ³ befristeter Mietverträge (sowie von Mietverträgen mit Verlängerungsklausel) eine Rolle spielt, soll im Folgenden aufgezeigt werden.

Zu welchen überraschenden Ergebnissen dies führt, möge folgende beispielhafte These belegen: Ein im Jahre 2000 abgeschlossener, auf zehn Jahre befristeter Wohnraumietvertrag kann vom Mieter beispielsweise schon im Jahre 2003 mit dreimonatiger Kündigungsfrist beendet werden, wenn der Vermieter dem Mieter im Oktober 2001 schriftlich eine Betriebskostenumstellung anbietet und der Mieter brieflich zustimmt.

2. Regelungsgehalt des § 550 BGB

Ein Mietvertrag kann grundsätzlich mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Schon aus Beweisgründen wird sich aber immer eine schriftliche Vereinbarung empfehlen.⁴ Wird der Mietvertrag mündlich geschlossen, gelten die Vorschriften des BGB (§§ 535 ff.). Diese sind für Mieter in der Regel günstiger, werden doch in den ausgetüftelten Mietvertragsformularen die meisten „mieterfreundlichen“ Bestimmungen des BGB abbedungen.

Im Mietrecht spielt die Schriftform nach Maßgabe des § 550 BGB (i.V.m. § 578 BGB) eine Rolle:

§ 550 BGB: Form des Mietvertrags
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

§ 578 BGB: Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 562 bis 562 d, 566 bis 567 b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, §554 Abs. 1 bis 4 und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.

Das bedeutet: Befristete Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen sollen, bedürfen der Schriftform. Ein langfristiger nicht der Schriftform genügender Mietvertrag ist also nicht nach § 125 BGB nichtig. Unwirksam ist nur die Vereinbarung der Mietdauer, sonst ist der Vertrag gültig.⁵ Er kann nach einem Jahr gekündigt werden: § 550 BGB wandelt einen befristeten Mietvertrag in einen unbefristeten um. Der eigentlich für eine längere Zeit gedachte Vertrag wird jetzt auf einmal entgegen der ursprünglichen Absicht kündbar, wenn auch erst frühestens zum Ablauf des ersten Jahres.

Während vor In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes zum 1. September 2001 ein Mietverhältnis bereits vor Überlassung der Mietsache gekündigt werden konnte,⁶ ist nunmehr durch § 550 Satz 2 BGB klargestellt, dass die Jahresfrist für die Berechnung der Kündigungssperre erst mit Überlassung der Mietsache beginnt.⁷ Hierbei soll es auf den vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Überlassung ankommen, nicht etwa auf den tatsächlichen Überlassungszeitpunkt.⁸ Die Kündigung kann binnen der Jahresfrist ausgesprochen werden, so dass schon zum Ende dieses Jahres das Mietverhältnis endet.⁹ Die Kündigungsfrist richtet sich bei Wohnraum nach § 573 c BGB, bei anderen Mietverhältnissen nach § 580 a BGB. Für die Kündigung sind vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn diese länger sind als die gesetzlichen Kündigungsfristen.¹⁰

Während des Laufs eines solchermaßen umgewandelten Zeitmietvertrages in ein unbefristetes Mietverhältnis kann auch später mit Rücksicht auf § 550 BGB gekündigt werden, nicht etwa nur zum Schluss des ersten Jahres und nicht etwa nur in zeitlichem Zusammenhang zum Formverstoß. § 550 BGB schafft im Übrigen kein materielles Kündigungsrecht. Bei Wohnraummietverhältnissen ist die Kündigung des Vermieters deshalb nur nach Maßgabe des § 573 BGB möglich.

Der Sinn und Zweck des § 550 BGB besteht vor allem darin, einen Grundstückserwerber, der nach § 566 BGB in den Mietvertrag eintritt, über das Bestehen und den Inhalt langfristig abgeschlossener Mietverträge zuverlässig zu unterrichten (Erwerberschutzvorschrift). § 550 BGB verhindert faktisch, dass sich ein (Gewerberaum-)Mieter gegenüber dem Erwerber auf mündliche Vereinbarungen berufen kann. Denn dann würde er die Kündigung des Erwerbers riskieren. Im Übrigen soll der Zweck der Schriftform, der den Schutz eines möglichen Grundstückserwerbers zum Ziel hat, es verbieten, zu den mündlichen Abreden bei Vertragsabschluss, die in der Vertragsurkunde keinen Ausdruck gefunden haben, Beweis zu erheben.¹¹

Selbstverständlich gilt § 550 BGB zwischen den Mietvertragsparteien auch dann, wenn kein Vermieterwechsel im Sinne des § 566 BGB stattfand.¹²

Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen der Erfüllung der gesetzlichen Schriftform trägt derjenige, der aus dem formgültig geschlossenen Vertrag eine für ihn günstige Rechtsfolge herleitet.¹³

Die teilweise ¹⁴ vertretene Auffassung, dass durch die im Rahmen der Mietrechtsreform geänderte Fassung des Wortlauts von § 550 BGB im Vergleich zu seinem Vorgänger § 566 BGB [a.F.] nunmehr auch die Schriftform des § 127 BGB ausreiche, ist abzulehnen. Der Gesetzgeber hat lediglich die sprachliche Fassung gestrafft. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich, dass durch § 550 BGB materiell-rechtlich in der Frage der Schriftform von Mietverträgen nichts geändert werden sollte.¹⁵

3. Praktische Auswirkungen fehlender Schriftform

Die Auswirkungen nicht beachteter Schriftform beim Mietvertragsabschluss – oder später im Laufe des Mietverhältnisses – können wirtschaftlich schwer wiegen:

Vermieter verlieren wegen des Schriftformfehlers zahlungskräftige Mieter, die sie mit einem langfristigen Mietvertrag binden wollten. Scheinbar langfristige – unkündbare – Mietverhältnisse werden unter Berufung auf die fehlende Schriftform gekündigt, wenn sich die Marktverhältnisse zu Gunsten des Kündigenden verschoben haben. Mieter kündigen, wenn der Mietpreis für vergleichbare Objekte so weit gefallen ist, dass sich ein Umzug trotz der damit verbundenen Kosten lohnt.

Mieter von Gewerberaum verlieren mit der Befristung ihren einzigen (vertraglichen) Kündigungsschutz. Der für die Amortisation der gewerblichen Investitionen vorgesehene Zeitraum kann durch eine vorzeitige Vermieterkündigung unterlaufen werden. Mieter von Wohnraum sind wegen des gesetzlichen Kündigungsschutzes nach § 573 BGB von den Auswirkungen des § 550 BGB nicht so stark betroffen. Eine Schlechterstellung kann gleichwohl auch für sie eintreten: Mieter mit einem befristeten Mietvertrag sind für die Dauer der Befristung vor Kündigungen nach § 573 BGB (zum Beispiel Eigenbedarf) in jedem Fall geschützt, Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag können dagegen grundsätzlich ordentlich nach § 573 BGB gekündigt werden.

Andererseits kann sich § 550 BGB auch positiv für den Mieter auswirken: Ein Schriftformfehler erlaubt es auch dem Mieter, vorzeitig aus einem befristeten Mietvertrag durch Kündigung auszuscheiden.

4. Schriftform nach § 126 BGB

Zur Prüfung, ob ein Schriftformfehler im Sinne des § 550 Satz 1 BGB vorliegt, ist es notwendig, sich näher mit § 126 BGB zu befassen:

§ 126 BGB [Gesetzliche Schriftform]
(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.
(2) Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.
(3) Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
(4) Die schriftliche Form wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt.

Die Schriftform des § 126 BGB umfasst sämtliche Abreden, die nach dem Parteiwillen den Inhalt des Mietvertrages ausmachen sollen. Das Erfordernis der Schriftform umfasst also den gesamten Vertragsinhalt einschließlich aller wesentlichen Nebenabreden. Beispiel: Soll mit dem Mietzins zugleich die Überlassung von Pkw-Stellplätzen abgegolten sein, die erst die Voraussetzung für eine baurechtlich zulässige Nutzung des Objekts (zum Beispiel einer Apotheke) schaffen, so liegt eine wesentliche Nebenabrede vor.¹⁶

Die Schriftform eines Mietvertrages nach §550 BGB ist nicht gewahrt, wenn das Mietobjekt nicht genau bezeichnet ist.¹⁷

Zur Wahrung der Schriftform nach § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB reicht es aus, wenn das unterzeichnete Angebot auf demselben Schriftstück von der anderen Partei mit einem Einverständniszusatz versehen und unterschrieben wird, mit der Annahmeerklärung keine weitergehende Erklärung verbunden ist und die mit beiden Unterschriften versehene Urkunde dem Anbietenden wieder zugeht.¹⁸

Wichtig bei Personenmehrheit: Wird ein Vertragsangebot von einem Mieter schriftlich, vom anderen Mieter auf andere Weise, zum Beispiel mündlich oder konkludent, angenommen, ist die Schriftform insgesamt nicht gewahrt.¹⁹ Die verspätete Unterzeichnung eines Mietvertrages gilt als neues Angebot, so dass auch durch schlüssiges Verhalten der Vertragsparteien die Schriftform nicht gewahrt ist.²⁰ Schließen zwei Vermieter, die beide im Eingangstext des schriftlichen Vertrages als Vermieter bezeichnet werden, einen Mietvertrag ab, unterschreibt aber nur einer von ihnen die Vertragsurkunde, so ist die Schriftform jedenfalls dann nicht gewahrt, wenn die Vollmacht des Unterzeichners nicht aus objektiven, außerhalb der Urkunde liegenden Umständen hervorgeht.²¹

Die Schriftform ist bereits dann gewahrt, wenn nur eines von mehreren Vertragsexemplaren im Zeitpunkt der Unterzeichnung dem Schriftformerfordernis genügt.²²

4.1 Exkurs: Textform

Die Schriftform des § 126 BGB darf nicht mit der Textform des § 126 b BGB verwechselt werden. Seit dem 1. August 2001 ist § 126 b BGB in Kraft. Seither gibt es die Möglichkeit, Willenserklärungen auch in „Textform“ abzugeben.

§ 126 b BGB [Textform]
Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden.

Wichtigstes Merkmal der Textform ist die Entbehrlichkeit der eigenhändigen (persönlichen) Unterschrift des Erklärenden. Für die Unterschrift reicht ein Faksimile oder der Ausdruck des Namens aus. Ist der Absender dem Briefkopf zu entnehmen, kann statt einer Faksimile-Unterschrift der Abschluss der Erklärung auch auf andere Weise deutlich gemacht werden, zum Beispiel durch Sätze wie „Ende des Schreibens“ oder „Das Schreiben ist ohne Unterschrift wirksam“ oder „mit freundlichen Grüßen, Ihr Vermieter“. Wichtig ist, dass durch solche oder ähnliche Formulierungen erkennbar wird, wo die Erklärung endet. Es dürfen nach dem solchermaßen kenntlich gemachten Ende nicht noch erklärungsrelevante Teile des Schreibens folgen. Die Textform ist „weniger“ als Schriftform. Erklärungen in Textform genügen nicht der Schriftform.

Das Mietrecht kennt acht Fälle, wo die Textform des § 126 b BGB gesetzlich erlaubt ist:

• Die Modernisierungsankündigung des Vermieters nach § 554 Abs. 3 BGB;
• die Erklärung des Vermieters zur Umstellung auf verbrauchsabhängige Betriebskostenabrechnung nach § 556 a Abs. 2 BGB;
• die Erklärung der Aufrechnung bzw. eines Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter nach § 556 b Abs. 2 BGB;
• die Forderung der jeweils höheren Miete bei vereinbarter Indexmiete nach § 557 b Abs. 3 BGB;
• das Zustimmungsverlangen des Vermieters zur Mieterhöhung nach § 558 a Abs. 1 BGB;
• die Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 b Abs. 1 BGB;
• die Erhöhung einer vereinbarten Betriebskostenpauschale bzw. die Betriebskostenerhöhung bei einer vor dem 1. September 2001 vereinbarten Bruttokaltmiete (§ 560 Abs. 1 BGB, bzw. Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB);
• die Erklärung von Vermieter oder Mieter über die Erhöhung oder Senkung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB.

Die Textform enthält eine besondere „Vermieterfalle“: Denn obwohl eine in den oben genannten Fällen in Textform abgegebene Erklärung wirksam ist, so führt sie doch zugleich die Rechtsfolge des § 550 Satz 1 BGB herbei (siehe auch unter Punkt 9).

4.2 Unterschrift

Zurück zur Schriftform des § 126 BGB. Zunächst muss die Unterschrift den Vertragstext decken. Die Parteien müssen auf derselben Urkunde unterzeichnen (§ 126 Abs. 2 BGB).

Die Unterschrift muss nicht lesbar sein. Es reicht aus, wenn ein die Identität des Unterschreibenden ausreichend kennzeichnender Schriftzug vorliegt, der einmalig ist, entsprechende charakteristische Merkmale aufweist und sich als Wiedergabe eines Namens darstellt und die Absicht einer vollen Unterschriftsleistung erkennen lässt. Ob ein Schriftzeichen eine Unterschrift oder lediglich eine Abkürzung (Handzeichen, Paraphe) darstellt, ist nach dem äußeren Erscheinungsbild zu beurteilen. Der Wille des Unterzeichnenden ist nur insoweit von Bedeutung, als er in dem Schriftzug seinen Ausdruck gefunden hat.²³ Die herrschende Meinung verlangt aber, dass mindestens einzelne Buchstaben erkennbar sind.²⁴ „Schlangenlinien“ sind jedenfalls keine Unterschrift.²⁵

Grundsätzlich muss die Unterschrift eigenhändig geleistet werden. Eine Ausnahme kennt das Mietpreisrecht des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Sozialwohnungen) in § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG.

Die Unterschrift muss den Text räumlich abschließen; eine „Überschrift“ oder „Seitenschrift“ reicht grundsätzlich nicht.²⁶ Der Namenszug muss sich am Ende der Erklärung befinden und den gesamten Inhalt der Urkunde abdecken.²⁷ Eine rechtsgültige Unterschrift – im Gegensatz zur „Oberschrift“ ²⁸ – kann auch dann vorliegen, wenn die Erklärung räumlich am Ende der Urkunde auf einer dafür vorgedruckten Linie unterzeichnet wird, aber ein erst im unmittelbaren Anschluss unter dieser Linie vorgedruckter Text ergibt, in welcher rechtlichen Eigenschaft (zum Beispiel als Bürge) der Erklärende gehandelt hat.²⁹

Teilweise wird vertreten, dass die Unterschrift so genannte Nebenabreden nicht abdecken muss.³⁰ Diese Rechtsansicht ist problematisch, weil im Einzelfall schwierig festzustellen ist, was die Parteien als wesentlich oder als unwesentlich angesehen haben. Allgemeine Regeln, was eine Nebenabrede ist, lassen sich deshalb auch nicht aufstellen.³¹ Lediglich für die Beifügung der Vergleichswohnungsliste im Mieterhöhungsverfahren gab es einen verbindlichen Rechtsentscheid des Kammergerichts: Für die gemäß § 2 MHG [a.F.] erforderliche schriftliche Begründung des Erhöhungsverlangens reichte es im Falle des Hinweises auf die Miete von Vergleichswohnungen aus, wenn der Vermieter in dem Schreiben, in dem er gegenüber dem Mieter seinen Anspruch auf Erhöhung des Mietzinses geltend macht, auf eine diesem Schreiben beigefügte Liste von Vergleichswohnungen Bezug nimmt, die nicht unterschrieben ist, mit dem Schreiben des Erhöhungsverlangens keine auf Dauer angelegte Verbindung hat und keine Bezugnahme auf das Erhöhungsverlangen enthält.³² Dieser Rechtsentscheid ist aber zwischenzeitlich in dem Falle überholt, wo der Vermieter das Zustimmungsverlangen in Textform abgibt. § 558 a Abs. 1 BGB lässt die Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Textform genügen. Die Textform erfordert aber, dass der Abschluss der Erklärung erkennbar gemacht wird. Folge: Die Vergleichswohnungsliste muss am Ende mit einer Abschlusserklärung in Textform versehen sein. Anderenfalls ist das Zustimmungsverlangen nicht begründet und daher unwirksam. Ein Vermieter darf natürlich auch nach dem 1. September 2001 das Zustimmungsverlangen in Schriftform abgeben, so dass dann die Ausführungen des Kammergerichts weiterhin Geltung beanspruchen können.

Der Aussteller der Urkunde muss durch die Unterschrift erkennbar sein und zwar auch dann, wenn eine eigenhändige Unterschrift nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG entbehrlich ist. Bei einer juristischen Person muss der Name des Vertreters sich aus der Unterschrift ergeben, bzw. angegeben sein.

Die Unterschrift muss im Original geleistet werden: Solange ein Vertragsteil den Mietvertrag nur als Telefax übermittelt bekommen hat, ist die Schriftform nicht gewahrt, weil der Empfänger hier lediglich eine Fotokopie der Unterschrift erhält.³³

Die Form des Briefwechsels genügt nach § 127 BGB nur bei vereinbarter, nicht aber bei – wie hier nach § 550 BGB – gesetzlich vorgesehener Schriftform. Das bedeutet: Übersendet der Vermieter dem Mieter einen Mietvertrag und erklärt der Mieter durch weiteres Schreiben seine Zustimmung, liegt kein schriftlich abgeschlossener Mietvertrag vor, solange der Vermieter die unterschriebene Urkunde nicht in den Händen hält.³⁴

4.3 Einheitliche Urkunde

Im zivilrechtlichen Sinne ist auch ein Mietvertrag eine Urkunde. Besteht die Urkunde aus mehreren Teilen, so ist die Einheitlichkeit der Urkunde zu beachten. Einheitlichkeit der Urkunde bedeutet, dass bei einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde der Zusammenhang der einzelnen Blätter zweifelsfrei erkennbar sein muss. Die Einheitlichkeit der Urkunde kann durch körperliche Verbindung ihrer einzelnen Teile erfolgen.

4.4 Körperliche Verbindung

Nach der wohl früher zu Recht als Grundsatzurteil bezeichneten Entscheidung des BGH vom 13. November 1963 ³⁵ erforderte das Schriftformerfordernis des § 126 BGB eine körperliche Verbindung der Urkunde, die als dauernd gewollt erkennbar ist und deren Lösung Gewaltanwendung erfordert.

Diese körperliche Verbindung kann zum Beispiel durch Fadenheftung, Klammerung, Anleimen, Verbindung mittels Heftmaschine u.ä. erreicht werden. Nicht ausreichend sind ineinander geschobene Doppelbögen. In der Praxis sind die wenigsten Mietverträge vollständig fest miteinander verklammert. Deshalb kommt dem alten Streitstand „körperliche Verbindung – ja oder nein?“ für die Einhaltung der Schriftform eine große praktische Bedeutung zu. In diesem Punkte hat der BGH mit seinem Urteil vom 24. September 1997 eine Wende gebracht.

4.5 Auflockerungsrechtsprechung des BGH

War die Entscheidung des BGH aus dem Jahre 1963 zwischenzeitlich verbreitet auf Kritik gestoßen, kann sie mittlerweile durch die Entscheidung des BGH vom 24. September 1997 als obsolet gelten (so genannte „Auflockerungsrechtsprechung“): „Die Schriftform des § 126 BGB fordert keine körperliche Verbindung der einzelnen Blätter der Urkunde, wenn sich deren Einheit aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt. § 550 BGB stellt keine darüber hinausgehenden Anforderungen an die äußere Beschaffenheit der Vertragsurkunde“.³⁶

Der BGH begründet seine Auffassung im Wesentlichen mit folgenden Argumenten:

• § 126 BGB definiert die „Urkunde“ nicht. Von „körperlicher Verbindung“ ist in dieser Vorschrift keine Rede.
• Das Unterschriftserfordernis des § 126 BGB setzt keine „körperliche Verbindung“ voraus, da das Ende eines Textes auch so zu ermitteln ist.
• § 44 BeurKG gilt nicht für „Privaturkunden“. Aus dieser Vorschrift kann daher für die zu entscheidende Frage nichts abgeleitet werden.
• Weite Teile der Bevölkerung betrachten die feste Verbindung einzelner Blätter nicht als Wirksamkeitskriterium. Eine solche tatsächliche soziale Übung ist von der Rechtsprechung zu berücksichtigen.
• § 550 BGB stellt keine über § 126 BGB hinausgehende Anforderung an die Urkunde. Die Warnfunktion des § 550 BGB wird auch dann erfüllt, wenn sich die von den Parteien getroffenen Vereinbarungen vollständig aus dem Schriftstück ergeben.
• Ein eindeutiger Sinnzusammenhang erfüllt die Klarstellungs- und Warnfunktion des §126 BGB besser als die mit technischen Mitteln leicht zu lösende körperliche Verbindung.

Mit der Auflockerungsrechtsprechung des XII. Zivilsenats des BGH ist es vereinbar, dass eine notariell beurkundete Änderungsvereinbarung zum im Übrigen bestehen bleibenden Mietvertrag geschlossen wird des Wortlauts, dass es bis auf die eingebrachten Änderungen beim bisherigen Vertragstext verbleibt. Die Auflockerungsrechtsprechung ist auch in Fällen anwendbar, in denen der jetzige Vermieter an dem vor seinem Vertragseintritt abgeschlossenen Ausgangsvertrag nicht beteiligt war.³⁷

5. Anlagen zum Mietvertrag

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung vom 21. Januar 1999 ³⁸ mit der Frage befasst, ob die Schriftform auch dann gewahrt ist, wenn eine körperliche Verbindung der einzelnen Blätter eines Ursprungsvertrages mit anderen zum Vertrag in Bezug genommenen Anlagen (zum Beispiel Lageplan, Baubeschreibung, Hausordnung, Flächenberechnung, Betriebskostenvereinbarung oder Zusatzvereinbarungen zu den einzelnen Regelungen) nicht besteht. Der BGH entschied hierzu: Die Schriftform des § 126 BGB erfordert keine körperliche Verbindung der Vertragsurkunde mit der ihr beigefügten Anlage, auf die in der Urkunde verwiesen wird, wenn sich die Einheit von Urkunde und Anlage aus der Verweisung sowie den Unterschriften der Vertragspartner auch auf jedem Blatt der Anlage zweifelsfrei ergibt.³⁹

Das Kammergericht hat in einer späteren Entscheidung ⁴⁰ die Schriftform für einen langfristigen Mietvertrag auch dann gewahrt gesehen, wenn auf eine (nicht unterzeichnete) Aktennotiz, die eine Beschreibung des Mietobjekts enthält, im Vertrag Bezug genommen wird.

„Wirksame“ und „unwirksame“ lose Blätter

In Folge der jüngeren BGH-Rechtsprechung ist damit zum Beispiel in folgenden Fällen – nicht nur bei Mietverträgen, sondern auch bei Mieterhöhungen usw. – die Schriftform erfüllt: ⁴¹

Hingegen ist beispielsweise in folgenden Fällen die Schriftform nach wie vor nicht eingehalten:

Auslegungsschwierigkeiten bleiben …

Die Entscheidung des OLG Dresden vom 18. Februar 1998 ⁴³ zeigt, dass es nicht leicht ist, im Sinne des BGH den inhaltlichen Zusammenhang mehrblättriger Mietverträge zweifelsfrei darzustellen: Zwar war der Mietvertrag am Ende der Seite 18 unterschrieben und daneben war jede Seite der Anlage (Seiten 19 bis 40) mit dem Namenszug des Mieters und dem Handzeichen des Vermieters versehen. Jedoch enthielt die Seite 18 des Mietvertrags keinen Hinweis auf die folgenden Seiten 19 bis 40 der Anlagen. Das OLG hielt in diesem Fall die Schriftform nicht für gewahrt. Die Paraphe auf Seite 40 sei keine Unterschrift und die Unterschrift auf Seite 18 beziehe sich nicht auf die Seiten 19 bis 40. Die Einheit der Urkunde werde durch die konkret gewählte Gestaltung nicht gewahrt. Für einen am Vertragsschluss Unbeteiligten sei nicht erkennbar, wo der Mietvertrag ende.

6. Mietvertragsänderungen

Im Hinblick auf die Wahrung der Schriftform eines Ergänzungsvertrages stellt sich die Frage, ob der Ergänzungsvertrag mit dem Ursprungsvertrag körperlich verbunden werden muss. Dies ist zu verneinen, da die vom BGH aufgestellten Grundsätze zur Schriftform bei Vertragsanlagen auch für in späterer Zeit getroffene Vertragsänderungen gelten.⁴⁴ Eine wechselseitige Bezugnahme zwischen Änderungsvertrag und Altvertrag ist allerdings für das Schriftformerfordernis nicht erforderlich.⁴⁵ Für die Schriftform des gesamten Vertragswerks genügt es, dass die Nachtragsurkunden, und zwar unabhängig davon, ob es sich um die Verlängerung, Änderung oder Ergänzung des Vertrages handelt, auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen und zum Ausdruck bringen, es solle unter Einbeziehung der Nachträge oder Änderungen bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt wurde.⁴⁶ Die bloße Bezugnahme der Nachtragsvereinbarung auf den Hauptvertrag genügt auch dann, wenn die Nachtragsvereinbarung nicht mehr nur mietvertragliche Nebenpunkte, sondern wesentliche Vertragsbestandteile enthält.⁴⁷

Der Formmangel eines Nachtragsvertrages führt grundsätzlich dazu, dass der formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Das gilt (ausnahmsweise) nicht, wenn es sich bei der Nachtragsvereinbarung um eine reine Verlängerungsvereinbarung handelt, die im Übrigen nicht mehr sämtliche wesentlichen Vertragsbestandteile zu enthalten braucht.⁴⁸ Generell ist davon auszugehen, dass der Ursprungsvertrag dann nicht vom Formmangel des Änderungsvertrages berührt wird, wenn der Abänderungsvertrag trennbar ist und der Ursprungsvertrag ohne Einschränkung bestehen bleiben kann.⁴⁹

Die Vertragsverlängerung ist im Übrigen vom Neuabschluss eines Vertrages zu unterscheiden: Wird ein auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über ein Grundstück vorzeitig fristlos gekündigt, einigen sich die Vertragspartner aber später auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses, dann liegt darin der Abschluss eines neuen Mietvertrags. Soll dieser für längere Zeit als ein Jahr gelten, unterliegt er dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB.⁵⁰ Er kann durch bezugnehmende Zusatzvereinbarung neu begründet werden; eine körperliche Verbindung mit der ursprünglichen Vertragsurkunde ist nicht erforderlich.⁵¹

Schmid ⁵² weist darauf hin, dass es Fälle gibt, wo von einer Vertragsänderung nicht gesprochen werden kann – und die Rechtsfolge des § 550 Satz 1 BGB demzufolge auch nicht eintreten kann -, weil sich der Vermieter schon im Mietvertrag eine einseitige Änderungsmöglichkeit vorbehalten hat (Beispiel: Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse).

Darüber hinaus sind auch einseitig empfangsbedürftige Willenserklärungen keine Vertragsänderungen, bei denen § 550 Satz 1 BGB eine Rolle spielen kann. Zu nennen ist hier etwa die Modernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB sowie die Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB („Modernisierungszuschlag“).

Einen Sonderfall der Vertragsänderung stellt die zweiseitige Mieterhöhung dar (siehe hierzu Punkt 9)

7. „Wesentliche“ Vertragsbestandteile

Dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterfallen lediglich Abreden von nicht nur untergeordneter Bedeutung, die die Belange eines etwaigen Grundstückserwerbers beeinträchtigen können. Nur die Vereinbarungen der Parteien über Essentialia des Vertrages bedürfen der Schriftform, soll die Folge des § 550 Satz 1 BGB vermieden werden.⁵³

Beispiele für wesentliche Vertragsbestandsteile:

• Bezeichnung des Mietobjekts im Vertrag ⁵⁴
• Parteien des Mietverhältnisses ⁵⁵
• Vertragsbeginn ⁵⁶
• Ausgangsmiete im Vertrag ⁵⁷
• Mieterhöhungen (siehe hierzu Punkt 9.)
• Mietsenkung und Flächenreduzierung ⁵⁸
• Anpassung der Miete auf Grund Gleitklausel, die bei Indexerhöhung die Zustimmung des Mieters vorsieht ⁵⁹
• Betriebskostenvereinbarung ⁶⁰
• Erhöhung der Betriebskosten ⁶¹
• Hausordnung, die mietvertraglich zum Vertragsbestandteil erklärt wird und deren Nichteinhaltung mietvertraglich als Vertragsverletzung vereinbart wird ⁶²
• Vertragslaufzeit ⁶³
• Vereinbarung vollgewerblicher Nutzung, während in der Vertragsurkunde nur teilgewerbliche Nutzung vereinbart wird ⁶⁴
• rechtsgeschäftlicher Mieter- oder Vermieterwechsel ⁶⁵
• Untervermietungserlaubnis ⁶⁶
• Modernisierungsvereinbarung.

Der Schriftform bedürfen hingegen solche Abreden nicht, die für den Vertragsinhalt nur nebensächliche Bedeutung haben.⁶⁷

Beispiele für „unwesentliche“ Vertragsbestandteile:

• Hausordnung, welche die Schneeräum- und Streupflicht nicht regelt ⁶⁸
• Anlage 3 zu § 27 II. BV ⁶⁹
• Grundrisszeichnung oder Lageplan, wenn das Mietobjekt im Mietvertrag selbst ausreichend beschrieben wird ⁷⁰
• Zusicherung eines Mitbenutzungsrechts bestimmter Mindestfreiflächen ⁷¹
• nachträgliche Vereinbarung einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages bei Stellung eines Nachmieters ⁷²
• Vereinbarung über Änderung der Nutzung der Mieträume durch Untermieter, die sich nicht wesentlich von der bisherigen Nutzung des Hauptmieters unterscheidet.⁷³

8. Mieter- oder Vermieterwechsel

Hier ist zu unterscheiden:

Tritt bei einem langfristigem Grundstücksmietvertrag in die Stellung des Vermieters, der nicht zugleich Grundstückseigentümer ist, eine andere Person durch dreiseitigen Vertrag ein, dann bedarf dieser Vermieterwechsel nicht der Schriftform des § 550 BGB.⁷⁴ Denn der „Mieterschutz macht es erforderlich, dass § 550 BGB keine Anwendung findet, da der Mieter zu Recht auf die langfristige Dauer des bestehenden, schriftlichen Mietvertrags vertrauen darf“.⁷⁵

Dagegen bedarf die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des §550 BGB bedarf, ebenfalls dieser Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll.⁷⁶ Eine Vereinbarung über einen Mieterwechsel wahrt die Schriftform des § 566 BGB jedenfalls dann, wenn der Eintretende seine Mieterstellung gegenüber dem Vermieter oder einem Grundstückserwerber dadurch nachweisen kann, dass die Urkunde über den Vertragseintritt eine ausdrückliche Bezugnahme auf den ursprünglichen Mietvertrag enthält.⁷⁷

9. Mieterhöhungen

Wenn die fehlende Schriftform nicht nur des ursprünglichen Mietvertrages, sondern auch der Vertragsänderungen Auswirkungen auf die Kündbarkeit von befristeten Mietverträgen hat, so gilt dies naturgemäß auch für Mieterhöhungen, die nicht der Schriftform entsprechen. Zweiseitige Mieterhöhungen sind Vertragsänderungen. Dies wird oft übersehen. Mithin gilt: Einigen sich Vermieter und Mieter bei einem befristeten Mietvertrag auf eine – nicht ganz unwesentliche – Mieterhöhung (ohne einen dem Schriftformerfordernis genügenden Änderungsvertrag zu schließen), so führt dies grundsätzlich dazu, dass der befristete Mietvertrag ⁷⁸ in einen unbefristeten umgewandelt wird.⁷⁹ Die einseitige Mieterhöhung nach § 10 WoBindG oder nach §§ 559 ff. BGB hingegen ist keine Vertragsänderung, bei der ein Formmangel die Rechtsfolge des § 550 Satz 1 BGB nach sich ziehen kann.⁸⁰

Gegen die Anwendung des § 550 BGB auf Mieterhöhungen könnte eingewandt werden, dass an sich Mieterhöhungen keine solchen Vertragsänderungen seien, die § 550 BGB nach seinem Sinn und Zweck erfasse. Ein Grundstückserwerber bedürfe in diesem Fall nicht des Schutzes des § 550 BGB, denn er habe ja den Anspruch auf die schriftlich vereinbarte Miete. Dass vor seiner Zeit als Vermieter mündlich oder schlüssig die Miete erhöht wurde, werde ihn nicht verärgern, wenn er davon erfahre.⁸¹ Jedenfalls habe er dadurch keinen Schaden. Dem wird man entgegenhalten müssen, dass ein Erwerber in jedem Falle ein Interesse daran hat, alles zu erfahren, was wirtschaftlich im Zusammenhang mit dem Grundstück von Belang ist. Dazu gehört dann auch die tatsächlich geschuldete Miete. § 550 BGB schützt das Informationsinteresse eines potenziellen Grundstückserwerbers am jeweils aktuellen Vertragsinhalt.⁸² Dieser Schutz umfasst die Kenntnis von nachteiligen wie auch von günstigen Vertragsinhalten.

Nicht jede Mieterhöhung ist eine das Schriftformerfordernis tangierende Vertragsänderung. Vielmehr muss die Mieterhöhung eine „wesentliche“ Vertragsänderung darstellen (siehe oben Punkt 7). Der BGH ⁸³ hat (jedenfalls) eine 23,4-prozentige Mieterhöhung als wesentlich angesehen, das AG Köln ⁸⁴ eine 12-prozentige, das LG Gießen ⁸⁵ sogar eine nur 5-prozentige. In Anlehnung an die Rechtsprechung zur Bagatellmodernisierung nach § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB ⁸⁶ ist es sicherlich sachgerecht, jede Mieterhöhung ab 5 Prozent als eine „wesentliche“ Vertragsänderung im Sinne des § 550 Satz 1 BGB zu betrachten.

Für die Frage, ob eine Mieterhöhung, die aus mehreren Blättern und Anlagen besteht, dem Schriftformerfordernis ⁸⁷ genügt, wird man die Grundsätze der BGH-Entscheidung vom 24. September 1997 entsprechend anwenden dürfen. Das bedeutet:

Das Schriftformerfordernis im Sinne des § 550 BGB ist bei zweiseitigen Mieterhöhungen (§§ 558, 557 Abs. 1 BGB) nicht ausreichend gewahrt, wenn allein der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen schriftlich ⁹⁰ stellt. Vielmehr muss auch der Mieter mit seiner Zustimmung dem Schriftformerfordernis genügen. Dies ist zum Beispiel bei bloßer Duldung des Einzugs der Miete ⁹¹ oder bei Überweisung der neuen Miete nicht der Fall. Auch eine in einem Antwortbrief schriftlich erklärte Zustimmung des Mieters entspricht nicht der Schriftform des § 126 BGB, sondern lediglich der des § 127 Abs. 2 Satz 1 BGB. Zwar wird die Mieterhöhung nach § 558 b BGB auch durch mündliche (beziehungsweise schlüssige oder der Form des § 127 BGB entsprechende) Zustimmung des Mieters wirksam.⁹² Zugleich hat dies aber zur Folge, dass der befristete Mietvertrag sich nach § 550 BGB in einen kündbaren unbefristeten Mietvertrag umwandelt. Allerdings kann es hier im Einzelfall treuwidrig sein, wenn der Mieter sich auf die Rechtsfolge des § 550 Satz 1 BGB beruft, weil allein er den Formfehler durch seine mündliche beziehungsweise schlüssige Zustimmung verursacht hat ⁹³ (siehe unten Punkt 11).

Bei befristeten Mietverträgen darf der Vermieter im Übrigen anlässlich einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangen, dass der Mieter seine Zustimmungserklärung schriftlich abgibt,⁹⁴ und zwar in der Form einer Ergänzung des ursprünglichen Vertrags oder eines Abänderungsvertrages hinsichtlich des Mietzinses.⁹⁵ Begehrt der Vermieter ausdrücklich schriftliche Zustimmung, reicht eine mündliche Zustimmung des Mieters für das Zustimmungserfordernis nach § 558 b BGB nicht aus. Der Vermieter kann dann auf Zustimmung klagen.

Schmid ⁹⁶ vertritt die Meinung, dass die Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB, die nach dem Willen des Gesetzgebers in Textform wirksam geltend gemacht werden kann, keine Vertragsänderung ist, die sich an § 550 Satz 1 BGB messen lassen müsste. Die Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB sei eine Sonderregelung, die dem § 550 BGB vorgehe. Diese Ansicht ist abzulehnen, da der Gesetzgeber anlässlich der Einführung der Textform in acht mietrechtlichen Sachverhalten mit keinem Wort mögliche Auswirkungen auf § 550 BGB erwähnt hat. Die Einführung einer „Sonderregelung zu § 550 BGB“ hätte aber einiger Begründung bedurft.⁹⁷

Bei Wohnraum spielt die hier aufgezeigte Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung eines Zeitmietvertrages durch den Mieter wegen einer gegen die Schriftform verstoßenden Mieterhöhung eine nicht so große Rolle wie im Gewerberaummietrecht. Bei Wohnraum gewährt die Mieterhöhung nach § 558 BGB dem Mieter ohnehin ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB). Andererseits ist zu bedenken: Die zweiseitigen Mieterhöhungen nach § 557 Abs. 1 BGB, § 557 a BGB und § 557 b BGB werden von dem Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB nicht erfasst. Und auch bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB entfällt das Sonderkündigungsrecht, wenn die im Gesetz vorgesehene Kündigungsfrist verstrichen ist. In diesen Fällen kann die Berufung auf die nicht eingehaltene Schriftform der Mieterhöhung dem auszugswilligen Mieter helfen. Die Kündigung erfolgt dann allerdings mit der Kündigungsfrist des § 573 c BGB, (deren Länge sich bei vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietverträgen bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung nach der bisher andauernden Mietzeit richtet, vgl. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB).

Mieter, die zum Zeitpunkt des Erhalts einer Mieterhöhung nach § 558 BGB noch nicht an Auszug dachten, können noch Jahre später von § 550 BGB profitieren: Die Berufung auf die nach § 550 herbeigeführte Kündbarkeit des ursprünglich befristeten Mietvertrages braucht nicht in zeitlichem Zusammenhang zum Schriftformverstoß zu stehen. Für Mieter, die sich aus einem befristeten Mietverhältnis lösen wollen, ist es also ratsam, die Mieterhöhungen der letzten Jahre auf (vom Vermieter verursachte) Schriftformverstöße zu untersuchen.

Zwischenergebnis:

Zweiseitige nicht ganz unerhebliche Mieterhöhungen – nicht hingegen einseitige – sind Vertragsänderungen, so dass bei Schriftformfehlern § 550 Satz 1 BGB Wirkung entfaltet. Wesentlich ist eine Mieterhöhung ab 5 Prozent. Die Textform in § 558 a Abs.1 BGB verdrängt die Anwendbarkeit des § 550 Satz 1 BGB auf Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB nicht. Im Einzelfall kann die nicht der Schriftform entsprechende Zustimmung des Mieters seine Berufung auf § 550 Satz 1 BGB treuwidrig werden lassen.

10. Heilung der Formunwirksamkeit

An eine Heilung der Formunwirksamkeit ist beispielsweise zu denken, wenn eine Untervermietungserlaubnis mündlich erteilt, jedoch später durch schriftliche Vereinbarung aufgehoben wird.⁹⁸

Ob der durch eine Mieterhöhung bewirkte Schriftformverstoß durch Vornahme einer späteren – der Schriftform des § 550 BGB genügenden – Mieterhöhung geheilt werden kann, ist fraglich. Man wird dies nur bejahen können, wenn die spätere vertragsändernde Mieterhöhung den Änderungsgehalt der vorangegangenen Mieterhöhung umfasst.

Fraglich ist weiterhin, ob aus einer individuell vereinbarten salvatorischen Klausel die Verpflichtung des Mieters, der sich auf Formunwirksamkeit des Vertrages beruft, folgt, an der Errichtung einer formwirksamen Vertragsurkunde mitzuwirken.⁹⁹

11. Treuwidrigkeit der Berufung auf den Formmangel

Die Frage der Treuwidrigkeit ist immer eine solche des Einzelfalls. Die Berufung auf die fehlende Schriftform kann grundsätzlich nicht treuwidrig sein, wie sich schon aus dem Gesetzeswortlaut des § 550 BGB ergibt.¹⁰⁰ Nur in Ausnahmefällen kann die Kündigung des der Schriftform entbehrenden Mietvertrages deshalb gegen § 242 BGB verstoßen.¹⁰¹

Für eine solche Ausnahme müssen (mindestens) folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Die Berufung auf den Formverstoß gefährdet die Existenz des anderen Vertragsteils oder
• der Kündigende hat den anderen Teil schuldhaft von der Beachtung der Form abgehalten oder
• der formlose Vertrag(-sbestandteil) ist allein für den Kündigenden von Vorteil.

Beispiele für rechtsmissbräuchliches Berufen auf § 550 BGB durch den Vermieter:

• einvernehmliche formlose Erhöhung des Mietzinses,¹⁰²
• formlose Erhöhung des Mietzinses durch veräußernden Vermieter,¹⁰³
• über Jahrzehnte hinweg einvernehmliche Durchführung des Mietverhältnisses abweichend vom schriftlichen Vertrag.¹⁰⁴
• Bei der Prüfung, ob die Berufung auf einen Formmangel treuwidrig ist, kann insbesondere von Bedeutung sein, ob sich die Investitionen des Mieters auf Grund der schon abgelaufenen Vertragszeit (hier: 14 Jahre) bereits amortisiert haben.¹⁰⁵

Beispiele für rechtsmissbräuchliches Berufen auf § 550 BGB durch den Mieter:

• formlose Senkung des Mietzinses,¹⁰⁶
• zum Vorteil des Mieters formlos vereinbarte Nutzungsänderung,¹⁰⁷
• formlose Vertragsgestaltung durch vom Mieter beauftragten Anwalt,¹⁰⁸
• über Jahrzehnte hinweg einvernehmliche Durchführung des Mietverhältnisses abweichend vom schriftlichen Vertrag.¹⁰⁹

Schach ¹¹⁰ hält auch bei formloser Zustimmung zu einer Mieterhöhung die Berufung des Mieters auf § 550 BGB für treuwidrig. Der Mieter sei nicht schützenswert, denn er habe der Mieterhöhung formfehlerhaft zugestimmt. Dies ist zweifelhaft. Die Treuwidrigkeit des Mieters ist jedoch jedenfalls dann zu verneinen, wenn eine faktische Zustimmung durch Zahlung erfolgte, der Mieter jedoch annahm, zahlen zu müssen und sich nicht bewusst war, hierdurch möglicherweise auch eine schlüssige Zustimmungserklärung abgegeben zu haben.

12. Praktische Empfehlungen

Vertragsparteien, die das Risiko ausschließen wollen, dass der von ihnen angestrebte langfristige Mietvertrag wegen Schriftformmängeln möglicherweise vorzeitig kündbar ist, sollten „auf Nummer sicher gehen“. Das heißt, trotz der „Auflockerungsrechtsprechung“ des BGH empfiehlt sich auch weiterhin:

Für feste Verbindung sorgen:
– sämtliche Blätter durchstanzen,
– mit Spezialschnüren durchziehen,
– die Schnüre abschließend versiegeln.

Denn regelmäßig wird es an einer fortlaufenden Paginierung oder einer einheitlichen graphischen Gestaltung zwischen Hauptvertrag und Anlagen fehlen. In solchen Fällen sorgt die körperliche Verbindung sämtlicher Blätter der Urkunde für eine zweifelsfreie Einhaltung der Schriftform.

Als Alternative ist auch die zusätzlich zur Vertragsunterschrift vorzunehmende Paraphierung jedes einzelnen Blattes des Mietvertrages und seiner Anlagen denkbar.¹¹¹

Bei Vertragsergänzungen ist die Vereinbarung zu erwägen, wonach sich die Vertragsparteien zur alsbaldigen Verbindung zu einer Urkunde verpflichten und sich darüber hinaus bis zur Herstellung der Einheitlichkeit der Urkunde nicht auf einen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis berufen dürfen.¹¹²

Letztlich ist auch an eine (individualvertragliche) Vereinbarung zu denken, wonach die Parteien sich verpflichten, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform gemäß § 550 BGB vorzeitig zu kündigen.¹¹³

Anmerkungen

¹ vgl. die Übersicht bei Maciejewski MM 02, 377
² bei Wohnraum ist darüber hinaus bei berechtigtem Auflösungsinteresse des Mieters und gleichzeitiger Nachmieterstellung eine vorzeitige Beendigung nach § 242 BGB möglich, vgl. OLG Hamm, 22.8.1995, 30 RE-Miet 1/95 -, NJW-RR 95, 1478; ZMR 95, 525; WM 95, 577
³ Selbstverständlich enthält § 550 BGB kein Sonderkündigungsrecht im eigentlichen Sinne, die Vorschrift wirkt sich aber im Ergebnis so aus.
⁴ vgl. Kammergericht vom 8.7.2002 – 8 U 111/01 -, GE 02, 1265
⁵ BGH vom 30.5.1962 – VIII ZR 173/61 -, WM 63, 24; DB 62, 868; FWW 62, 385; GWW 63, 272; MDR 62, 647; WPM 62, 769; ZMR 62, 272; NJW 62, 1388
⁶ vgl. BGH vom 29.10.1986 – VIII ZR 253/85 -, GE 87, 129; WM 87, 57; DWW 87, 15; ZMR 87, 87; NJW 87, 948; WPM 87, 141
⁷ BGH vom 10.10.2001 – XII ZR 93/99 -, NZM 01, 1077
⁸ Schmid GE 02, 1030 (1040)
⁹ BGH vom 24.1.1990 – VIII ZR 296/88 -, WM 90, 140; ZMR 90, 170
¹⁰ BGH vom 29.3.2000 – XII ZR 316/97 -, GE 00, 740; DWW 01, 160; ZMR 00, 593; NZM 00, 545; WM 00, 607
¹¹ OLG Köln vom 20.5.1999 – 1 U 123/98 -, WM 99, 521; NZM 99, 1142; ZMR 99, 760; OLG Rostock vom 21.8. 2000 – 3 U 135/99 -, ZMR 01, 28; NZM 01, 426
¹² vgl. Franke ZMR 98, 529, 530
¹³ OLG Rostock vom 28.12.2001 – 3 U 173/00 -, NZM 02, 955
¹⁴ beispielsweise Eckert NZM 01, 409 (410) und Both in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, Seite 317
¹⁵ so auch Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Seite 97; Blank/Börstinghaus, Neues Mietrecht, Zusatzband, Seite 60; Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Seite 116; Schmid GE 02, 1039; sehr instruktiv und ausführlich Helle NZM 02, 505
¹⁶ LG Köln vom 12.3.1998 – 22 O 544/97 -, ZMR 98, 432
¹⁷ BGH vom 23.6.1999 – XII ZR 163/97 -, NZM 99, 763; vgl. ferner BGH vom 7.7.1999 – XII ZR 15/97 -, WM 99, 698; NJW 99, 3257; NZM 99, 962; ZMR 99, 810; GE 99, 1210
¹⁸ BGH vom 16.2.2000 – XII ZR 162/98 – ZMR 00, 589; WM 00, 351; NZM 00, 712
¹⁹ vgl. LG Dresden vom 24.8.1999 – 15 S 454/98 -, GE 99, 1498
²⁰ Kammergericht vom 2.9.2002 – 8 U 146/01 -, GE 03, 48
²¹ OLG Rostock vom 25.9.2000 – 3 U 75/99 -, ZMR 01, 29; GE 01, 919; NZM 01, 46; OLG Rostock vom 25.2. 2002 – 3 U 209/00 -, DWW 02, 331: Zur Frage, inwieweit bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Vertretungsverhältnisse aus der Vertragsurkunde hervorgehen müssen, um dem Schriftformerfordernis zu entsprechen.
²² BGH vom 30.6.1999 – XII ZR 55/97 -, WM 99, 516; NZM 99, 761; NJW 99, 2591; ZMR 99, 691; DWW 99, 320; GE 99, 980; OLG Düsseldorf vom 19.10.2000 – 10 U 227/99 -, WM 01, 113; MDR 01, 446; ZMR 01, 446
²³ BGH vom 22.10.1993 – V ZR 112/92 -, NJW 94, 55; MDR 94, 91
²⁴ vgl. Börstinghaus ZMR 94, 396 m.w.N.
²⁵ BGH vom 8.10.1991 – XI ZB 6/91 -, NJW 92, 243
²⁶ vgl. AG Schöneberg vom 5.7.1996 – 5 C 298/96 -, GE 96, 1495
²⁷ BGH vom 20.11.1990 – XI ZR 107/89 -, NJW 91, 487; AnwBl 91, 338; BGHZ 113, 48; LM § 126 BGB Nr. 20
²⁸ BGH vom 20.11.1990 – XI ZR 107/89 -, NJW 91, 487; AnwBl 91, 338; BGHZ 113, 48; LM § 126 BGB Nr. 20
²⁹ BGH vom 13.10.1994 – IX ZR 25/94 -, NJW 95, 43 = MDR 95, 347
³⁰ vgl. Kinne GE 98, 218
³¹ vgl. die Zusammenstellung bei Franke ZMR 98, 529, 536
³² Kammergericht vom 22.2.1984 – 8 WRE Miet 194/84 -, DWW 84, 102; WM 84, 101; ZMR 84, 168
³³ vgl. BGH vom 28.1.1993 – IX ZR 259/91 – NJW 93, 1126
³⁴ BGH vom 29.10.1986 – VIII ZR 253/85 -, GE 87, 129; WM 87, 57; DWW 87, 15; ZMR 87, 87; NJW 87, 948; WPM 87, 141
³⁵ BGH vom 13.11.1963 – V ZR 8/62 -, WM 64, 68; BB 64, 8; DWW 64, 68; JZ 64, 129; NJW 64, 395; WPM 64, 65; ZMR 64, 76; BGHZ 40, 255
³⁶ BGH vom 24.9.1997 – XII ZR 234/95 -, GE 97, 1518; ZMR 98, 12; NJW 98, 58; ZfIR 97, 721; WM 97, 667; DWW 97, 426; NZM 98, 25
³⁷ BGH vom 23.2.2000 – XII ZR 251/97 -, NZM 00, 381
³⁸ BGH vom 21.1.1999 – VII ZR 93/97 -, NJW 99, 1104; NZM 99, 310; DStR 99, 429; WE 99, 184; GE 99, 568; WM 99, 286
³⁹ BGH vom 21.1.1999 – VII ZR 93/97 -, NJW 99, 1104; NZM 99, 310; DStR 99, 429; WE 99, 184; GE 99, 568; WM 99, 286; ähnlich BGH vom 29.9.1999 – XII ZR 313/98 -, ZMR 00, 76; NJW 00, 354; NZM 00, 36; BGH vom 5.7.2000 – XII ZR 70/98 -, NZM 00, 907; BGH vom 10.10.2001 – XII ZR 307/98 -, NZM 02, 20; vgl. auch BGH vom 29.9.1999 – XII ZR 313/98 -, ZMR 00, 76; NJW 00, 354; NZM 00, 36: Zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform eines langfristigen Grundstückspachtvertrages, wenn der schriftliche Vertrag auf eine Anlage (hier: Inventarverzeichnis) verweist, deren nachträgliche Erstellung beabsichtigt war, aber unterblieben ist.
⁴⁰ Kammergericht vom 16.8.2001 – 8 U 3440/00 -, GE 01, 1402
⁴¹ vgl. Kinne GE 98, 218
⁴² BGH vom 24.9.1997 – XII ZR 234/95 -, GE 97, 1518; ZMR 98, 12; NJW 98, 58; ZfIR 97, 721; WM 97, 667; DWW 97, 426; NZM 98, 25
⁴³ – 12 U 3202/97 -, ZMR 98, 420
⁴⁴ vgl. Kammergericht vom 5.3.1998 – 8 U 7326/96 -, NZM 98, 369
⁴⁵ vgl. BGH vom 20.12.2000 – XII ZR 75/98 -, GE 01, 485
⁴⁶ so Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. S. 36 m.w.N.; Kammergericht vom 1.2.1999 – 12 U 7681/97 -, KGR 99, 229
⁴⁷ Stapel WM 99, 491
⁴⁸ Stapel WM 99, 491; BGH vom 22.2.1994 – Lw ZR 4/93 -, NJW 94, 1649; MDR 94, 579
⁴⁹ Schach GE 01, 256 (258)
⁵⁰ BGH vom 24.6.1998 – XII ZR 195/96 -, ZfIR 98, 457; GE 98, 1084; NJW 98, 2664; DWW 98, 276; ZMR 98, 612; WE 98, 377; WM 98, 599; JZ 99, 410
⁵¹ BGH vom 20.12.2000 – XII ZR 75/98 -, GE 01, 485
⁵² Schmid GE 02, 1039 (1040)
⁵³ BGH vom 30.6.1999 – XII ZR 55/97 -, WM 99, 516; NZM 99, 761; NJW 99, 2591; ZMR 99, 691; DWW 99, 320; GE 99, 980
⁵⁴ BGH vom 17.7.2002 – XII ZR 248/99 -, NZM 02, 823; GE 02, 1193; BGH vom 30.6.1999 – XII ZR 55/97 -, WM 99, 516; NZM 99, 761; NJW 99, 2591; ZMR 99, 691; DWW 99, 320; GE 99, 980
⁵⁵ BGH vom 11.9.2002 – XII ZR 187/00 -, GE 02, 1326; WM 02, 601; DWW 02, 302; NZM 02, 950; NJW 02, 3389
⁵⁶ BGH vom 29.10.1986 – VIII ZR 253/85 -, GE 87, 129; WM 87, ^{57; DWW 87, 15; ZMR 87, 87; NJW 87, 948; WPM 87, 141
57} OLG Rostock vom 21.8.2000 – 3 U 135/99 -, ZMR 01, 28; NZM 01, 426
⁵⁸ BGH vom 2.7.1975 – VIII ZR 223/73 -, NJW 75, 1653; MDR 75, 923; WM 76, 26; BGHZ 65, 49, 55; WPM 75, 824; OLG Düsseldorf vom 5.11.2002 – 24 U 21/02 -, GE 03/251
⁵⁹ OLG Karlsruhe vom 22.3.2001 – 9 U 174/00 -, GE 01, 694; DWW 01, 273
⁶⁰ LG Duisburg vom 7.10.1997 – 23 S 123/97 -, WM 97, 671; a.A. OLG Koblenz vom 14.11.2000 – 3 U 383/00 -, NZM 02, 293
⁶¹ Kammergericht vom 30.11.1998 – 20 U 2936/97 –
⁶² OLG Naumburg v. 13.7.1999 – 11 U 352/98 -, WM 00, 671
⁶³ OLG Rostock vom 21.8.2000 – 3 U 135/99 -, ZMR 01, 28; NZM 01, 426
⁶⁴ LG Berlin vom 14.12.2000 – 12 O 415/00 -, GE 01, 421
⁶⁵ BGH vom 17.9.1997 – XII ZR 296/95 -, NJW 1998, 62; NZM 1998, 29; BGH vom 30.1.2002 – XII ZR 106/99 -, NZM 02, 291
⁶⁶ LG Düsseldorf vom 15.11.1999 – 9 O 309/99 -, DWW 00, 59; vgl. auch OLG Düsseldorf vom 29.6.1999 – 24 U 5/98 -, ZMR 02, 741; DWW 02, 230
⁶⁷ BGH vom 30.6.1999 – XII ZR 55/97 -, WM 99, 516; NZM 99, 761; NJW 99, 2591; ZMR 99, 691; DWW 99, 320; GE 99, 980
⁶⁸ BGH vom 30.6.1999 – XII ZR 55/97 -, WM 99, 516; NZM 99, 761; NJW 99, 2591; ZMR 99, 691; DWW 99, 320; GE 99, 980
⁶⁹ BGH vom 30.6.1999 – XII ZR 55/97 -, WM 99, 516; NZM 99, 761; NJW 99, 2591; ZMR 99, 691; DWW 99, 320; GE 99, 980
⁷⁰ BGH vom 30.6.1999 – XII ZR 55/97 -, WM 99, 516; NZM 99, 761; NJW 99, 2591; ZMR 99, 691; DWW 99, 320; GE 99, 980; BGH vom 25.10.2000 – XII ZR 133/98 -, NZM 01, 43; BGH vom 17.7.2002 – XII ZR 248/99 -, NZM 02, 823; GE 02, 1193
⁷¹ BGH vom 25.10.2000 – XII ZR 133/98 -, NZM 01, 43
⁷² OLG Düsseldorf vom 15.11.2001 – 10 U 98/00 -, GE 02, 800
⁷³ OLG Düsseldorf vom 15.11.2001 – 10 U 98/00 -, GE 02, 800
⁷⁴ OLG Köln vom 1.7.1999 – 18 U 240/98 -, NZM 99, 1004
⁷⁵ OLG Köln vom 1.7.1999 – 18 U 240/98 -, NZM 99, 1004
⁷⁶ BGH vom 30.1.2002 – XII ZR 106/99 -, NZM 02, 291; OLG Brandenburg vom 13.2.2002 – 3 U 55/01 -; OLG Düsseldorf vom 28.11.2002 – 10 U 172/01 -, GE 03, 183
⁷⁷ BGH vom 17.9.1997 – XII ZR 296/95 -, NJW 1998, 62; NZM 1998, 29
⁷⁸ Mieterhöhungen bei Wohnraum sind grundsätzlich auch bei befristeten Mietverträgen zulässig. In einer vertraglichen Regelung „Mietzins“ ohne jeden sonstigen auf die Vereinbarung eines festen Mietzinses hindeutenden Hinweis ist weder eine „Vereinbarung“ noch ein „Umstand“ im Sinne des § 557 Abs. 3 BGB zu sehen, aus dem sich ein Mieterhöhungsausschluss ergeben könnte; vgl. zur alten Rechtslage: OLG Stuttgart vom 31.5.1994, – 8 RE-Miet 5/93 – NJW-RR 94, 1291; ZMR 94, 401; Anm. Blank, WM 94, 420
⁷⁹ vgl. zum Beispiel Beuermann, Miete und Mieterhöhung, 2. Aufl., S. 215; Barthelmess, § 2 MHG RN 126; BGH vom 28.11.1962 – VIII ZR 142/61 -, ZMR 63, 82; WPM 63, 172; LG Berlin vom 25.1.1996 – 61 S 232/95 -, GE 96, 741; NJWEM 96, 195; AG Köln vom 23.3.1983 – 204 C 462/81 -, WM 84, 227; AG Schöneberg vom 20.12.1988 – 3 C 789/88 -, GE 89, 249
⁸⁰ Schmid GE 02, 1039 (1040)
⁸¹ in diesem Sinne Schach GE 01, 256 (258)
⁸² Bub-Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. II 769
⁸³ vom 28.11.1962 – VIII ZR 142/61 -, ZMR 63, 82; WPM 63, 172
⁸⁴ vom 23.3.1983 – 204 C 462/81 -, WM 84, 227
⁸⁵ vom 12.9.2001 – 1 S 182/01 -, ZMR 02, 272
⁸⁶ vgl. zum Beispiel LG Berlin vom 27.6.1991 – 61 S 355/90 -, WM 91, 482; LG Berlin vom 12.5.1989 – 65 S 133/88 -, MM 89, 324
⁸⁷ Nach § 10 WoBindG oder dann, wenn der Vermieter die Mieterhöhung nach §§ 558, 559 BGB nicht in Textform abgeben will.
⁸⁸ LG München I vom 3.11.1993 – 14 S 11170/93 -, WM 94, 335
⁸⁹ LG Berlin vom 12.5.1998 – 63 S 510/97 -, GE 98, 857
⁹⁰ Wenn er die Mieterhöhung in der vom Gesetz erlaubten Textform abgibt, dann führt dies automatisch zur Rechtsfolge des § 550 Satz 1 BGB.
⁹¹ vgl. hierzu LG Berlin vom 25.1.1996 – 61 S 232/95 -, GE 96, 741; NJWEM 96, 195
⁹² vgl. AG Köln vom 26.8.1982 – 202 C 110/82 -, WM 85, 364; Beuermann, Miete und Mieterhöhung, 2. Aufl., S. 215
⁹³ Schach GE 01, 256 (258)
⁹⁴ AG Schöneberg vom 9.8.1988 – 16 C 389/88 -, GE 88, 1055; AG Köln vom 26.8.1982 – 202 C 110/82 -, WM 85, 364; LG Wiesbaden vom 20.1.2000 – 1 T 34/99 -, WM 00, 195
⁹⁵ Barthelmess, § 2 MHG RN 126
⁹⁶ GE 02, 1039 (1040)
⁹⁷ so wie hier im Ergebnis auch Ormanschick/Riecke MDR 02, 247
⁹⁸ LG Düsseldorf vom 15.11.1999 – 9 O 309/99 -, DWW 00, 59
⁹⁹ dafür: OLG Jena vom 20.7.1999 – 3 U 1623/98 -, NZM 99, 906; wohl anderer Ansicht, mindestens aber zweifelnd: BGH vom 17.7.2002 – XII ZR 248/99 -, NZM 02, 823; GE 02, 1193
¹⁰⁰ vgl. OLG Jena vom 13.2.1997 – 1 U 941/96 (135) -, ZMR 97, 291; BGH vom 20.11.1967 – VIII ZR 92/65 -, MDR 68, 233; BB 67, 1451; DB 68, 213; WPM 68, 7
¹⁰¹ vgl. dazu Emmerich in Staudinger, BGB, 1997, § 566 RN 66 ff.
¹⁰² LG München vom 20.10.1995 – 21 U 4893/94 -, ZMR 96, 136; NJW-RR 96, 654; LG Kassel vom 29.4.1999 – 1 S 20/99 -, ZMR 99, 715
¹⁰³ LG Koblenz vom 14.11.2000 – 3 U 383/00 -, NZM 02, 293
¹⁰⁴ LG Deggendorf vom 29.3.2001 – 1 O 504/00 -, GuT 01, 17; OLG Düsseldorf vom 5.11.2002 – 24 U 21/02 -, GE 03, 251
¹⁰⁵ OLG Köln vom 12.6.2001 – 3 U 172/00 -, ZMR 01, 963
¹⁰⁶ BGH vom 2.7.1975 – VIII ZR 223/73 -, NJW 75, 1653; MDR 75, 923; WM 76, 26; BGHZ 65, 49, 55; WPM 75, 824; OLG Düsseldorf vom 5.11.2002 – 24 U 21/02 -, GE 03, 251; vgl. auch BGH vom 26.2.1986 – VIII ZR 34/85 -, ZMR 86, 230; NJW-RR 86, 944; WM 86, 298 LS; WPM 86, 772: Sagt der Vermieter dem Mieter bei Abschluss eines Mietänderungsvertrages im Hinblick auf die Verlängerung der Vertragsdauer eine Mietzinssenkung zu, so kann er die Differenz zwischen der ursprünglichen und der ermäßigten Miete nachfordern, wenn der Mieter unter Berufung auf die fehlende Schriftform des Änderungsvertrages das Mietverhältnis vorzeitig kündigt.
¹⁰⁷ LG Düsseldorf vom 15.11.1999 – 9 O 309/99 -, DWW 00, 59
¹⁰⁸ OLG Rostock vom 18.12.2000 – 3 U 124/99 -, NZM 01, 427
¹⁰⁹ LG Deggendorf vom 29.3.2001 – 1 O 504/00 -, GuT 01, 17; OLG Düsseldorf vom 5.11.2002 – 24 U 21/02 -, GE 03, 251
¹¹⁰ Schach GE 01, 256 (258)
¹¹¹ vgl. OLG Dresden vom 18.2.1998 – 12 U 3202/97 -, ZMR 98, 420
¹¹² vgl. Schmidt ZfIR 98, 701, 704
¹¹³ vgl. Berger ZfIR 98, 67, 71; allerdings gibt es Stimmen, die § 550 BGB für nicht abdingbar halten, vgl. LG Berlin vom 8.3.1991 – 64 S 394/90 -, WM 91, 498; ZMR 92, H.6/VI

Berliner Mieterverein
04.05.2017