Leitsatz:
Beziffert der Vermieter eine Forderung aus einer mietvertraglichen Quotenklausel erst nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 BGB und erklärt er die Aufrechnung mit der Kaution, ist der Anspruch verjährt.
AG Köpenick, Urteil vom 29.1.03 – 7 C 477/01 –
Mitgeteilt von RA Stefan Schetschorke
Urteilstext
Aus dem Tatbestand:
Die Kläger verlangen von dem Beklagten die Rückzahlung restlicher Mietkaution.
Der Beklagte vermietete den Klägern mit schriftlichem Vertrag vom 12.2.1999 Wohnräume in dem Haus C-Straße. § 4 Ziffer 6 des Mietvertrages bestimmte die Pflicht der Kläger zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem in § 13 Ziffer 1 niedergelegten Fristenplan sowie die Pflicht zur anteiligen Zahlung auf Grund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen. Eine Kostentragung der Mieter in Höhe von 40 Prozent soll stattfinden, wenn die zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen länger als zwei Jahre zurückliegen. § 22 verpflichtet die Kläger zur Sicherheitsleistung in Höhe von 3000 DM, die vor Übernahme der Wohnung erfolgt ist. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zur Akte gereichten Kopie des Mietvertrages verwiesen.
Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Wirkung zum 31.3.2001 und gaben die Wohnung nach Durchführung von Malerarbeiten zurück. Auf das Verlangen nach Rückzahlung des zum 9.11.2001 auf 3065,38 DM erhöhten, um die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2000 in Höhe von 211,12 DM gekürzten Kautionsbetrages erklärte der Beklagte mit Schreiben vom 9.11. 2001 unter Bezugnahme auf eine Rechnung der Fa. D. vom 5.5.2001 über 7420,80 DM die Aufrechnung mit einem Zahlungsanspruch gemäß § 4 Ziffer 6 des Mietvertrages in Höhe von 2968,32 DM.
Die Kläger bestreiten die Notwendigkeit der weiteren Durchführung von Schönheitsreparaturen, erheben hinsichtlich der zur Aufrechnung gestellten Forderung die Einrede der Verjährung und sind der Auffassung, die Rechnung vom 5.5.2001 lasse die Berechnung eines etwaigen Anspruchs nicht zu.
Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, an sie 2854,17 DM nebst 5 Prozent über dem jeweiligen Basiszinssatz liegende Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bezieht sich zur näheren Darlegung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auf das auf den 5.4.2002 datierte Rechnungsaufmaß, das auf 9103,12 DM endet. Er ist der Auffassung, eine Verjährung der zur Aufrechnung gestellten Forderung komme nicht in Betracht, da diese fällig und damit aufrechenbar gewesen sei. Auf den Zeitpunkt der Bezifferung komme es nicht an. …
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist zulässig und begründet.
Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung des um die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2000 gekürzten Kautionsbetrages aus § 812 Abs. 1 Satz 2, 1. Fall BGB. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung sowie dem Ablauf eines Prüfungszeitraums für den Beklagten von höchstens einem halben Jahr ist der Sicherungszweck weggefallen und die geleistete Sicherheit zurückzugeben.
Der Rückzahlungsanspruch ist nicht infolge der Aufrechnung des Beklagten vom 9.11. 2001 mit einem Zahlungsanspruch aus § 4 Nr. 6 des Mietvertrages in übersteigender Höhe gemäß § 389 BGB erloschen, denn die Aufrechnung ist unabhängig von dem Bestehen der zur Aufrechnung gestellten Forderung gemäß § 390 BGB wegen der Verjährung derselben und der Berufung der Kläger hierauf unwirksam.
Zum Zeitpunkt der Erklärung der Aufrechnung am 9.11.2001 war die Verjährungsfrist des § 558 BGB a.F. von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung nämlich bereits vollendet. Die Kläger haben zwar kein konkretes Rückgabedatum bezeichnet, jedoch ergibt sich aus dem Rechnungsdatum der Fa. D. vom 5.5.2001, dass jedenfalls und spätestens zu diesem Zeitpunkt die Rückgabe der Wohnung bereits erfolgt war.
Dem Ausschluss der Aufrechnung gemäß §390 Satz 1 BGB a.F. steht auch nicht dessen Satz 2 entgegen, denn entgegen der Auffassung des Beklagten standen sich die Rückzahlungsforderung einerseits und der streitige Zahlungsanspruch aus der mietvertraglichen Quotenklausel zu keinem Zeitpunkt aufrechenbar gegenüber, als die Verjährungsfrist für die vermeintliche Forderung des Beklagten noch nicht vollendet war. Dem Beklagten ist zwar insoweit zuzustimmen, als der Anspruch aus der Quotenklausel unmittelbar mit Rückgabe der Wohnung entstehen kann. Sie ist dann auch grundsätzlich fällig, insbesondere setzt der Eintritt der Fälligkeit nicht die Bezifferung gegenüber den Klägern als Schuldner voraus. Dieser Umstand ist jedoch nicht gleichzusetzen mit dem Erfordernis der Aufrechenbarkeit. Die Wirksamkeit der Aufrechnung, nämlich das Erlöschen der Forderungen im Umfang der gegenseitigen Deckung, setzt aber notwendigerweise voraus, dass der Umfang der gegenseitigen Deckung bekannt gemacht wird. Die Aufrechnung mit einer eventuell bestehenden, der Höhe nach aber nicht bekannt gemachten Forderung kann die in § 389 BGB bezeichnete Wirkung nicht herbeiführen, sie setzt also im konkreten Fall die Kautionsabrechnung voraus (vgl. auch OLG Celle NJW 1985, S 1715).
Im Übrigen ist die von dem Beklagten vorgelegte Rechnung der Fa. D. vom 5.5.2001 auch nicht als Berechnungsgrundlage für den Anspruch aus der Quotenklausel geeignet gewesen mit der Folge, dass ein bezifferbarer Anspruch auch zum Zeitpunkt der Erklärung der Aufrechnung noch nicht bestand. Maßgeblich ist hierbei nicht, dass es sich entgegen der Formulierung der Quotenklausel nicht um einen Kostenvoranschlag handelt. Maßgeblich ist vielmehr, dass der Rechnung mangels Spezifizierung nicht ansatzweise zu entnehmen ist, welche Kosten auf die von den Klägern grundsätzlich zu leistenden Schönheitsreparaturen entfallen. Eine Bezifferung wäre erst auf Grund des Aufmaßes vom 5.4.2002 möglich gewesen, auf dessen Grundlage allerdings eine Aufrechnung mit einem betragsmäßig bestimmten Anspruch gemäß § 390 BGB nicht mehr stattfinden konnte. …
31.12.2017
