Leitsätze:
1. Die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen durch den Mieter, die untrennbar mit Modernisierungsmaßnahmen verbunden sind (Instandsetzungsmodernisierung), richtet sich nach §554 Absatz 2 BGB.
2. Der Vermieter kann die Duldung solcher Maßnahmen nur im Ausnahmefall im Wege der einstweiligen Verfügung erzwingen.
AG Mitte, Urteil vom 15.5.03 – 25 C 1003/03 –
Mitgeteilt von RA Henrik Solf
Urteilstext
Aus dem Tatbestand:
Die Verfügungsklägerin begehrt vom Beklagten die Duldung des Austauschs von Frisch- und Abwassersträngen sowie – zu diesem Zwecke – die Gewährung des Zutritts zur vom Verfügungsbeklagten innegehaltenen Wohnung.
Der Verfügungsbeklagte ist seit dem 1.2. 1989 Mieter der im Verfügungsantrag bezeichneten Wohnung. Die Verfügungsklägerin ist seit dem 30.1.03 eingetragene Eigentümerin der Liegenschaft … in Berlin. Sie erwarb das Objekt von … mit notariellem Kaufvertrag vom 23.10.02. Hierin wurde vereinbart, dass ein Lasten-/Nutzenwechsel mit Wirkung zum 1.1.03 erfolgt. Zugleich wurde die Verfügungsklägerin vom Voreigentümer ermächtigt, Erklärungen auch in seinem Namen abzugeben. Mit einem als Modernisierungsankündigung bezeichneten Schreiben vom 31.12.02 kündigte die Hausverwaltung der Verfügungsklägerin die Durchführung diverser Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten an und fügte u.a. die Originalvollmachten des Voreigentümers und der Verfügungsklägerin bei. Unter Ziffer 12 des vorgenannten Schreibens teilte die Verfügungsklägerin mit, dass die Frischwasser-, Abwasser- und Gassteigestränge erneuert werden sollen.
Mit Schreiben vom 20.2.03 übermittelte die Verfügungsklägerin dem Verfügungsbeklagten die Ausführungstermine für die Gewerke Heizung und Sanitär.
Am 1.4.01 begannen die Arbeiten an den Frischwasser-, Abwasser- und Gasleitungen. Sie werden strangweise durchgeführt.
Am 9.4.03 teilte der Verfügungsbeklagte gegenüber der bauausführenden Firma R. mit, er werde keine Arbeiten in seiner Wohnung dulden. Daraufhin kam es am 14.4.03 zu einem Gespräch zwischen dem Verfügungsbeklagten und dem Architekten.
Am 17.4.03 teilte der Verfügungsbeklagte der Handwerksfirma telefonisch mit, dass er Baumaßnahmen in der Wohnung nur nach einem Gerichtsbeschluss dulden werde, weil sein Anwalt ihm dies geraten habe. Hierüber informierte die Firma R. den Architekten W. mit Schreiben vom gleichen Tage.
Mit Schreiben vom 23.4.03 wurde der Verfügungsbeklagte namens der Verfügungsklägerin aufgefordert, unverzüglich – spätestens bis zum 29.4.03 – klarzustellen, ob er die Durchführung der Arbeiten zur Instandsetzung der Be- und Entwässerungsleitungen sowie der Gassteigestränge dulden werde oder nicht.
Mit den in Rede stehenden Arbeiten an den Be- und Entwässerungsleitungen und Arbeiten im Keller wurde nach dem 14.4.03 begonnen. Der Arbeitsbeginn in den Wohnungen der Mieter war für den 5. bzw. 6.5.03 geplant.
Am Nachmittag des 6.5.03 informierten Handwerker den Verfügungsbeklagten über die Durchführung der Arbeiten, insbesondere über die Herstellung eines Deckendurchbruchs und die Einleitung der Rohre. Der Verfügungsbeklagte kommentierte dies mit den Worten „Na denn viel Spaß“. Daraufhin wurden mehrere Löcher von oben durch die Decke gebohrt und durch diese drei neue Leitungen eingeführt, die bis etwa 50 Zentimeter tief in die Kammer des Verfügungsbeklagten hineinragen. Bei dieser Gelegenheit erfuhr der Verfügungsbeklagte, dass die Leitungen vom Bad in die Kammer verlegt werden sollen. Dies geschieht nach der Auskunft des Bevollmächtigten der Verfügungsklägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung deshalb, weil in der darüber liegenden Wohnung im Zuge der Modernisierungsarbeiten das Bad vergrößert werden soll und man sich für den Fall eines späteren Auszugs des Verfügungsbeklagten auch in dessen Wohnung eine Badvergrößerung vorbehalten wolle.
Die Verfügungsklägerin behauptet, der Verfügungsbeklagte habe im Gespräch vom 14.4.03 mitgeteilt, dass seine ursprüngliche Äußerung nur einer Verärgerung entsprungen sei und er sich bis zum 15.4.03 mit der Handwerksfirma zwecks Terminvereinbarung in Verbindung setzen wollte; hierin sei eine Zustimmungserklärung zu den Arbeiten zu sehen; gleiches gelte für seine Äußerung am 6.5.03 nach Ankündigung des Deckendurchbruchs.
Die Verfügungsklägerin behauptet weiter, die Be- und Entwässerungsleitungen seien verrottet; es bestehe die Gefahr, dass es jederzeit zu Rohrbrüchen in den Versorgungsleitungen kommen könne; insbesondere sei es nicht möglich, lediglich einzelne Wohnungen nur mit neuen Leitungen miteinander zu verbinden, da auf Grund des unterschiedlichen Korrosionsverhaltens und der Korrosion der Altleitungen eine sichere Verbindung zwischen alten und neuen Leitungen nicht möglich sei. Die Verfügungsklägerin trägt vor, sie sei dringend darauf angewiesen, dass die bereits begonnenen Arbeiten auch in der Wohnung des Verfügungsbeklagten durchgeführt werden, da ansonsten die darüber liegenden Wohnungen der Mieter S. und W. nicht mehr versorgt werden könnten; da es zudem um dringende Instandsetzungsarbeiten gehe, die nicht mieterhöhend seien, habe die Verfügungsklägerin ein berechtigtes Interesse daran, nunmehr die genannten Arbeiten auch in der Wohnung des Antragsgegners durchzuführen.
Die Verfügungsklägerin beantragt, dem Verfügungsbeklagten zu gebieten, der Verfügungsklägerin und den von ihr beauftragten Handwerksfirmen an zwei Werktagen den Zutritt zu der von ihm angemieteten Wohnung in der dritten Etage links (2. OG) des Hauses K.-Str. in Berlin zu gewähren und den Austausch der Frisch- und Abwasserleitungen zu dulden.
Der Verfügungsbeklagte beantragt, den Antrag zurückzuweisen.
Der Verfügungsbeklagte behauptet, er habe im Gespräch vom 14.4.03 lediglich erklärt, dass er noch nicht wisse, wie er sich verhalte; zu keinem Zeitpunkt habe er seine Zustimmung zu irgendwelchen Bauarbeiten in seiner Wohnung erteilt. Der Verfügungsbeklagte, der die fehlende Bestimmtheit des Verfügungsantrags rügt, trägt vor, er sei zur Duldung nicht verpflichtet, da es sich um eine so genannte Instandmodernisierung handele, weshalb sich die Duldungspflicht nach den Anforderungen des § 554 Abs. 2 BGB n.F. richte, die vorliegend nicht erfüllt seien, zumal erst im Zuge des Beginns der Arbeiten bekannt geworden sei, dass die Leitungen nicht nur erneuert, sondern auch verlegt werden sollen. …
Aus den Entscheidungsgründen:
I. Der Antrag auf Erlass einer Einstweiligen Verfügung war zurückzuweisen, da er weder zulässig sein dürfte noch begründet ist. Der Verfügungsklägerin steht der geltend gemachte Verfügungsanspruch auf Duldung des Austauschs der Be- und Entwässerungsleitungen sowie auf Zutrittsgewährung nicht zu.
1. Der Antrag unterliegt bereits deshalb Bedenken, weil er – worauf der Verfügungsbeklagtenvertreter in seinem Schriftsatz vom 9.5.03 hingewiesen hat – nicht hinreichend bestimmt i.S.d. § 253 Abs. 1 Nr. 2 ZPO sein dürfte. Er ist gerichtet auf den Austausch der Frisch- und Abwasserleitungen in der streitgegenständlichen Wohnung, obwohl nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung nicht nur ein Austausch, sondern eine Verlegung der Leitungen vorgenommen werden soll und sich aus dem Antrag nicht ergibt, wie die Leitungen künftig verlaufen sollen. Eine Skizze, die dies verdeutlichen könnte, wurde nicht vorgelegt.
II. Der Antrag ist jedenfalls unbegründet, da weder ein Anordnungsanspruch noch ein Anordnungsgrund vorliegt.
1. Der Verfügungsklägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf einen Austausch der Leitungen und einen Zutritt zur Wohnung nicht zu.
a) Der Anspruch auf Duldung ergibt sich nicht daraus, dass der Verfügungsbeklagte bereits seine Zustimmung zu den in Rede stehenden Maßnahmen erklärt hat. Den Vortrag, der Verfügungsbeklagte habe im Rahmen der Unterredung vom 14.4.03 den Arbeiten zugestimmt, indem er zugesichert habe, er werde sich mit den Handwerkern in Verbindung setzen, hat der Verfügungsbeklagte in Abrede gestellt. Er hat insofern vorgetragen, er habe lediglich mitgeteilt, dass er sich noch überlege, wie er sich verhalten werde. Zum Inhalt des Gesprächs liegen gegenläufige eidesstattliche Versicherungen des Architekten W. und des Verfügungsbeklagten vor. Das Gericht hat keine Anhaltspunkte, warum es einer der eidesstattlichen Versicherungen mehr Glauben schenken sollte als der anderen. Dieses non-liquet geht zu Lasten der darlegungs- und beweisbelasteten Verfügungsklägerin.
Eine Zustimmungserklärung ist auch nicht im Verhalten des Verfügungsbeklagten am 6.5. 2003 zu sehen. Die Äußerung „Na denn viel Spaß“ wurde gegenüber den Handwerkern, nicht gegenüber der Verfügungsklägerin getätigt. Im Übrigen stellt sich dieser (ironische?) Ausspruch allenfalls als Ausdruck einer gewissen Resignation gegenüber dem Ansinnen der Verfügungsklägerin dar. Eine echte Zustimmungs- oder Duldungserklärung des Verfügungsbeklagten sieht das Gericht darin nicht. Dafür spricht, dass den Handwerkern im Zusammenhang mit dem Deckendurchbruch kein Zutritt zur Wohnung gewährt wurde, sondern die Arbeiten von der Oberwohnung aus vorgenommen wurden, ohne dass der Verfügungsbeklagte dies hätte verhindern können. Da der Verfügungsbeklagte mit Schriftsatz vom 9.5.03 bestritten hat, eine Zustimmungserklärung abgegeben zu haben, hätte die Verfügungsklägerin ihren Vortrag im Wege einer eidesstattlichen Versicherung glaubhaft machen müssen, was indes nicht geschehen ist.
b) Eine Duldungspflicht des Verfügungsbeklagten ergibt sich auch nicht aus § 554 BGB n.F., da der Austausch der Wasserleitungen, die gleichzeitig auch verlegt werden sollen, eine so genannte Instandmodernisierung darstellt, die den Anforderungen des § 554 Abs. 2 BGB n.F. unterliegt, die vorliegend nicht erfüllt sind.
Sofern Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 554 Abs. 1 BGB n.F. untrennbar mit Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 554 Abs. 2 BGB n.F. verbunden sind, richtet sich die Duldungspflicht des Mieters allein nach § 554 Abs. 2 BGB n.F. (vgl. Blömeke u.a., Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, S.15 Rz 16 mwN).
Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung sollen die Be- und Entwässerungsleitungen nicht nur ausgetauscht, sondern auch vom Bad in die Kammer verlegt werden. Dies geschieht nach dem Vortrag der Verfügungsklägerin deshalb, um in der über der Wohnung des Verfügungsbeklagten liegenden Wohneinheit eine Badvergrößerung vorzunehmen und für einen etwaigen Auszug des Verfügungsbeklagten sicherzustellen, dass auch in der von ihm innegehaltenen Wohnung eine derartige Maßnahme nachgeholt werden kann. Die Verlegung der Leitungen stellt sich nicht als bloße Instandsetzungsmaßnahme dar. Zu Zwecken der Instandsetzung ist es nicht erforderlich, die Rohre zu verlegen. Insoweit würde ein bloßer Austausch, wie er im Schreiben vom 30.12.03 unter Ziffer 12 angekündigt war, genügen. Die Verlegung der Leitungen, von der in der Modernisierungsankündigung nicht die Rede war, dient der Vorbereitung von Badmodernisierungen in den Wohnungen des Stranges. Die mit einer Verlegung der Leitungen verbundene Instandsetzung stellt sich deshalb auch als Modernisierungsmaßnahme dar, die mit der Instandsetzung untrennbar verbunden ist. Da die Verlegung der Leitungen in dem Schreiben vom 30.12.03 nicht angekündigt wurde, es insbesondere – etwa in Anlehnung an die Ausführungen zu Ziffer 1 der Ankündigung – an einer Erläuterung der Lage der neuen Leitungen und Anschlüsse fehlt, sind die in § 554 Abs. 2, 3 BGB n.F. erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt: Es fehlt hinsichtlich der Verlegung der Leitungen an einer ausreichenden Ankündigung der Maßnahme. Soweit vorgetragen wurde, dass dem Verfügungsbeklagten am 1.3.03 im Rahmen eines Besichtigungstermins die neue Leitungsführung mündlich mitgeteilt wurde, ist dies unerheblich, weil § 554 Abs. 3 BGB n.F. eine schriftliche Mitteilung erfordert.
2. Darüber hinaus liegt kein Anordnungsgrund vor, da es an einer besonderen Eilbedürftigkeit der in Rede stehenden Maßnahmen fehlt.
Der Anspruch des Vermieters auf Duldung bestimmter baulicher Maßnahmen kann nur dann im Wege der einstweiligen Verfügung erfolgen, wenn es sich um dringende, nicht aufschiebbare Instandsetzungsmaßnahmen handelt, die dazu dienen, einer akuten Gefährdung abzuhelfen (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, II 305, V 57). Die Duldung von Modernisierungsarbeiten kann nicht im Wege der einstweiligen Verfügung erzwungen werden. Zum einen würden hierdurch vollendete Tatsachen geschaffen, zum anderen fehlt die Eilbedürftigkeit, weil der Vermieter auf Grund seiner Planungen in der Lage ist, den Duldungsanspruch rechtzeitig durchzusetzen (vgl. Sternel, Mietrecht, a.a.O., V 57).
Eine Instandsetzung kann besonders dringlich sein, wenn etwa wegen eines Wasserrohrbruchs eine akute Gefahr für das Gebäude besteht oder wenn die instandsetzungsbedürftigen Wasserrohre in einem Haus nur zeitgleich repariert werden können, weil sonst die Wasserversorgung aller anderen Mieter blockiert wird. Dagegen kann die Eilbedürftigkeit nicht damit begründet werden, dass der Vermieter die Handwerker schon bestellt hat oder die Arbeiten in einem Zuge ausführen lassen will, denn auf Grund seiner Planungen ist der Vermieter für derartige Organisationsmängel selbst verantwortlich (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage 1999, zu § 541 a BGB Rz 41 mwN). Wenn mit den Baumaßnahmen bereits begonnen wurde und durch die Unterbrechung der Arbeiten dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses erhebliche Nachteile erwachsen würden, kann der Duldungsanspruch ausnahmsweise im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden, sofern die Eilbedürftigkeit nicht auf Gründen beruht, die der Vermieter zu vertreten hat (vgl. Kinne/ Schach, Mietvertrags- und Mietprozessrecht, 3. Auflage 2002, zu § 554 BGB Rz 163).
Soweit die Verfügungsklägerin sich darauf berufen hat, es handele sich um dringende Instandsetzungsarbeiten, weil wegen der Verrottung der Be- und Entwässerungsleitungen die Gefahr bestehe, dass es jederzeit zu Rohrbrüchen kommen könne, dringt sie – unterstellt, es handele sich entgegen dem zu Ziffer II. 1. b) Gesagten um bloße Instandsetzungsarbeiten – hiermit nicht durch. Der Verfügungsbeklagte hat eine derartige akute Gefahr von Rohrbrüchen bestritten. Aus der von der Verfügungsklägerin zur Glaubhaftmachung vorgelegten eidesstattlichen Versicherung des Architekten W. geht nur hervor, dass die Leitungen dringend erneuerungsbedürftig und auszutauschen seien, um in absehbarer Zeit auftretenden Rohrbrüchen vorzubeugen. Daraus, dass in absehbarer Zeit Rohrbrüche auftreten könnten, ergibt sich gerade keine akute Gefahr eines jederzeit möglichen Rohrbruchs. Soweit sich die Verfügungsklägerin darauf beruft, die Eilbedürftigkeit ergebe sich daraus, dass mit den dringend erforderlichen Arbeiten, die nur zeitgleich in allen an den Strang angeschlossenen Wohnungen durchgeführt werden könnten, schon begonnen worden sei und durch die durch das Verhalten des Verfügungsbeklagten hervorgerufene Unterbrechung der Arbeiten die Wasserversorgung der anderen Mieter des Stranges blockiert werde, führt dies ebenfalls nicht zur Annahme der Eilbedürftigkeit, da die Verfügungsklägerin diese Unterbrechung selbst zu vertreten hat. Nach dem oben zu Ziffer II. 1. a) Gesagten hat der Verfügungsbeklagte am 14.4.03 keine Zustimmung zur Durchführung der in Rede stehenden Maßnahmen erklärt, sondern mitgeteilt, dass er sich noch überlege, wie er sich verhalten werde. Wenn die Verfügungsklägerin gleichwohl nach der Unterredung vom 14.4.03 die Installationsfirma beauftragt, am 5./6.5.03 mit den Arbeiten zu beginnen, fällt das in ihren Verantwortungsbereich. Die Unterbrechung der Arbeiten und das darauf beruhende Interesse an deren zügiger Wiederaufnahme hat die Verfügungsklägerin zu vertreten, wenn sie – ohne im ordentlichen Klageverfahren einen Duldungsanspruch durchzusetzen – versucht, durch den Beginn der Arbeiten vollendete Tatsachen zu schaffen. …
02.01.2018
