Leitsätze:
1. Kommt eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme aus finanziellen Gründen zum Stillstand, stellt dieser Zustand einen Mangel der Mietsache dar, den der Vermieter zu beseitigen hat.
2. Dem Zwangsverwalter obliegt unter anderem die Verpflichtung, das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, wobei der Anspruch nicht dadurch abgewehrt werden kann, dass auf die schlechte Vermögenslage des Eigentümers hingewiesen und eingewendet wird, dass für Instandsetzungen kein Geld vorhanden sei und zunächst die Gläubiger befriedigt werden müssten.
AG Mitte, Urteil vom 21.1.04 – 5 C 588/02 –
Mitgeteilt von RA Daniel Friedrichs
Urteilstext
Aus dem Tatbestand:
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung in der vierten Etage des linken Seitenflügels des Hauses K.-Straße in Berlin. Die ehemaligen Beklagten sind Eigentümer des genannten Grundstücks. Über das Grundstück wurde mit Beschluss des Amtsgerichts Mitte vom 28.5. 2003 die Zwangsverwaltung angeordnet und die Beklagte als Zwangsverwalterin bestellt. Bereits am 18.11.2002 hatte der Kläger eine Klage auf Instandsetzung der Treppenhausbeleuchtung im linken Seitenflügel des Hauses eingereicht, welche im Dezember 2002 zugestellt wurde. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung wurde die ursprünglich auf die Instandsetzung der Treppenhausbeleuchtung beschränkte Klage auf Antrag des Klägers an die Zwangsverwalterin am 9.7.2003 zugestellt. Die Instandsetzung der Treppenhausbeleuchtung erfolgte endgültig Ende Juli 2003, woraufhin die Parteien insoweit die Klage in der mündlichen Verhandlung am 10.12.2003 übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Im Wege der Klageerweiterung verlangt der Kläger zudem die Beseitigung des aus dem Tenor ersichtlichen Zustandes des Gebäudes, wobei der Beklagten jedoch die Möglichkeit belassen werden soll, die begonnenen Instandsetzungsarbeiten am Gebäude zuvor unverzüglich abschließen zu lassen.
Der Kläger beantragt, wie erkannt wurde.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass sie hinsichtlich des mit der Klage ursprünglich geltend gemachten Anspruchs auf Instandsetzung der Treppenhausbeleuchtung keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben habe. Die weiteren mit der Klage geltend gemachten Ansprüche seien aus wirtschaftlichen Gründen wegen fehlender Zwangsverwaltungsmasse nicht durchsetzbar. Unbestritten ist das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges zudem gekündigt worden. …
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist zulässig und begründet.
Die Klageanträge sind gemäß § 253 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO in der zuletzt gestellten Form hinreichend bestimmt. Konkretere Vorgaben etwa zur Art der durchzuführenden Mängelbeseitigung können vom Mieter nicht verlangt werden, da dem Vermieter beziehungsweise der Zwangsverwalterin insoweit Dispositionsfreiheit zu gewähren ist.
Dem Kläger stehen die zuletzt noch geltend gemachten Ansprüche gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.
Der unstreitige Zustand des Gebäudes, wie in den zuletzt gestellten Anträgen und im Tenor des Urteils unter Ziff. 1 zum Ausdruck kommt, entspricht nicht einem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache, den der Kläger, nachdem durch den Eigentümer beziehungsweise den Zwangsverwalter über eine lange Zeit hinweg keinerlei Bauarbeiten mehr durchgeführt wurden, nicht länger dulden muss. Dabei kann für die zu treffende Entscheidung dahinstehen, ob der Kläger gemäß § 554 Abs. 1 und Abs. 2 BGB zur Duldung der begonnenen baulichen Maßnahmen verpflichtet ist oder nicht, da es der Beklagten nach dem Rechtsschutzbegehren des Klägers alternativ freisteht, die Bauarbeiten zunächst unverzüglich, das heißt ohne schuldhaftes Zögern, abzuschließen. Es kann dem Mieter jedoch nicht länger zugemutet werden, jahrelang auf einer Baustelle zu leben, weil die begonnenen Bauarbeiten offenbar aus finanziellen Gründen nicht fortgesetzt werden, aber auch ein vertragsgerechter Zustand des Gebäudes nicht wiederhergestellt wird.
Die Beklagte ist als Zwangsverwalterin passivlegitimiert, da mit der Anordnung der Zwangsverwaltung das aktive und passive Prozessführungsrecht hinsichtlich aller zur Zwangsverwaltung gehörenden Rechte und Pflichten auf den Zwangsverwalter übergeht, was sich aus § 152 ZVG ergibt. Der Zwangsverwalterin obliegt unter anderem die Verpflichtung, das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, wobei der Anspruch nicht dadurch abgewehrt werden kann, dass auf die schlechte Vermögenslage des Eigentümers hingewiesen und eingewendet wird, dass für Instandsetzungen kein Geld vorhanden sei und zunächst die Gläubiger befriedigt werden müssten (vgl. Reismann, Die Mietwohnung in der Zwangsverwaltung – Rechte des Mieters -, WM 1998, 387 ff. (391); Kinne, Zwangsverwaltung und Mietverhältnis, Grundeigentum 1999, 359 ff. (364)).
Dem Anspruch des Klägers steht auch nicht entgegen, dass das Mietverhältnis zwischenzeitlich wegen Zahlungsverzuges gekündigt worden ist. Denn die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung kann mangels entsprechender Darlegungen vorliegend nicht festgestellt werden.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91, 91 a ZPO in Verbindung mit § 269 Abs. 3 in entsprechender Anwendung. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils der Klage sind der Beklagten nach billigem Ermessen und unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Von der Beklagten unbestritten wurden die Eigentümer mehrfach bereits vor Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens auf den Mangel hingewiesen und zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Einer Kostenbelastung der Beklagten steht nicht entgegen, dass nach Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens im Verlaufe des Rechtsstreits und vor Änderung der Klage in Form eines Parteiwechsels auf der Seite der Beklagten keine gesonderte nochmalige Aufforderung zur Mängelbeseitigung an die Zwangsverwalterin gerichtet wurde. Nach billigem Ermessen sind die Kosten der Zwangsverwalterin aufzuerlegen und dementsprechend aus der Zwangsverwaltungsmasse zu entrichten, da durch das Verhalten der Eigentümer das Klageverfahren notwendig wurde und allein deshalb nicht Erfolg versprechend gegen die Eigentümer fortgesetzt werden konnte, weil nach Rechtshängigkeit der Klage die Zwangsverwaltung angeordnet wurde.
Der Antrag des Klägers auf Neuzustellung der ursprünglich gegen die Eigentümer gerichteten Klage ist als Klageänderung in Form eines Parteiwechsels auf der Beklagtenseite anzusehen. Ein solcher Parteiwechsel war auch erforderlich, da die Eigentümer nach Anordnung der Zwangsverwaltung kein Prozessführungsrecht mehr hatten. Analog §269 ZPO hat der Kläger die etwaigen außergerichtlichen Kosten der aus dem Prozess ausgeschiedenen ehemaligen Beklagten zu tragen (vgl. hierzu Zöller § 263 ZPO Rn. 23-25).
Bei der Streitwertbemessung wird ein Betrag von 721,56 Euro (entspricht 42 x 17,18 Euro) für die Instandsetzung der Treppenhausbeleuchtung bei einer geschätzten Minderungsquote von 10 Prozent für angemessen erachtet. Auch angesichts der von der klagenden Partei im Schriftsatz vom 13.1.2003 geschilderten Umstände wird eine höhere Minderungsquote nicht als gerechtfertigt erachtet. Die weiteren Klageanträge, über die noch zu entscheiden war, werden insgesamt mit einer geschätzten Minderungsquote von 25 Prozent bemessen, so dass sich der Gesamtstreitwert aus einer Minderungsquote von 35 Prozent multipliziert mit 42 ergibt (60,12 x 42). Ab dem Zeitpunkt der übereinstimmenden Erledigungserklärungen sind nur noch die weiteren Klageanträge streitwertbestimmend (42,94 x 42).
03.01.2018
