Leitsatz:
Kosten für einen „Doorman“ stellen keine umlagefähigen Betriebskosten dar.
AG Mitte, Urteil vom 14.5.04 – 6 C 164/03 –
Mitgeteilt von RA Andreas Flitz
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die Kosten für den Doorman stellen jedoch keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Die Positionen waren demzufolge zu streichen.
Bei einem Doorman (oder auch Concierge) handelt es sich nicht um einen Hausmeister, dessen Kosten grundsätzlich nach Ziffer 14 der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung umlegbar wären. Der Doorman verrichtet eher Pförtnerdienste. Im vorliegenden Fall dient seine Tätigkeit schwerpunktmäßig der Sicherheit im Haus, ihm obliegt eine Rund-um-die-Uhr-Monitorüberwachung der Wohnanlage. Die Kosten sind damit als Bewachungskosten zu werten. Daneben verrichtet er – nach entsprechender Beauftragung – kleinere Serviceleistungen, wie Besucherempfang und Anmeldung, was Rezeptionsdiensten entspricht.
Bei den Doormankosten handelt es sich auch nicht um Sonstige Betriebskosten i.S.v. Ziffer 17 der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung. Hierzu zählen in erster Linie Betriebskosten für Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen. Zu diesen Kosten zählen jedoch nicht solche Kosten, die mit der Bewirtschaftung des Gebäudes nicht unmittelbar zusammenhängen und auch nicht durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch oder das Eigentum verursacht sind. Dazu gehören auch die als Bewachungskosten einzustufenden Doormankosten, denn ihre Entstehung ist auf eine Entscheidung des Eigentümers zurückzuführen, mit einer bestimmten Art der Bewachung sein Eigentum besser schützen und einen reibungsloseren Gebrauch der Mietsache sicherstellen zu wollen. Die Kosten der Bewachung sind somit nicht umlagefähig (so auch LG Hamburg ZMR 1997, 359; OLG Düsseldorf DWW 1991, 283; AG Mitte GE 01, 1541; AG Köln WM 02, 337; Schmidt, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Auflage, Rn 5439, 5459; Kossmann, Handbuch des Wohnungsmietrechts, § 35 Rn 24). Die Gegenansicht, die Bewachungskosten im Einzelfall für umlagefähig hält und insoweit nach der Gefährdungslage oder auch der Größe der Wohnanlage und der damit einhergehenden Anonymität differenzieren will (zum Beispiel OLG Celle ZMR 99, 238; Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 Rn 213; Langeberg, Betriebskostenrecht, 3. Auflage, Seite 55 ff.) verkennt, dass dies für den Mieter zu einer nicht hinnehmbaren Rechtsunsicherheit führt und er letztlich nicht abschätzen kann, ob die Kosten tatsächlich umlagefähig und von ihm zu zahlen sind. Für diese Einordnung spricht zudem der Berliner Mietspiegel 2003, der den Concierge beziehungsweise Doorman ausdrücklich als wohnwerterhöhendes Merkmal nennt und so eine Berücksichtigung im Rahmen der Netto-Kaltmiete ermöglicht. Eine Umlegung als Betriebskosten scheidet dann jedoch aus.
Sind aber Doormankosten keine umlagefähigen Betriebskosten, so kann deren Umlage auch nicht wirksam vereinbart werden, da der Betriebskostenkatalog durch Vereinbarung nicht erweitert werden kann (§ 556 IV BGB). …
Anmerkung der Redaktion:
ebenso: AG Köpenick MM 97, 153; AG Mitte GE 01, 1541;
vgl. auch Beitrag in MM 01, 261
04.01.2018
