Leitsatz:
Bei Wohnungen, die der so genannten vereinbarten Förderung nach § 88 d II. WoBauG („Zweiter Förderweg“) unterliegen, gelten hinsichtlich des Rechts zur Mieterhöhung die §§ 557 ff. BGB. Will der Vermieter die Miete entsprechend der Verringerung der Aufwendungshilfen erhöhen, hat er sowohl das Verfahren als auch die materiellen Vorgaben der §§ 557 ff. BGB einzuhalten. Eine einseitige Erhöhungserklärung ist unwirksam.
AG Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 13.7.05 – 3 C 233/05 –
Mitgeteilt von RAin Monika Wacker
Urteilstext
Wesentliche Gründe der Entscheidung:
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf den geltend gemachten erhöhten Mietzins in Höhe von insgesamt 271,08 Euro für den Zeitraum von Juli 2004 bis Juni 2005.
Die Mieterhöhungserklärung vom 19. Mai 2004 ist unwirksam. Bei der streitbefangenen Wohnung der Beklagten handelt es sich um Wohnraum, der im freifinanzierten Wohnungsbau nach den Richtlinien über die Förderung des Miet- und Genossenschaftsbaus in Berlin durch vertragliche Vereinbarung vom 9. April 1992 (Richtlinien vereinbarte Förderung) errichtet worden ist. Ausweislich Ziffer 6 Absatz 1 der vorbezeichneten Richtlinien können die Einzelmieten (nur) „im Rahmen der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften (namentlich MHG)“ um den Betrag erhöht werden, um den sich die Förderung vermindert. In diesem Sinne stellt § 88 d II. WoBauG zur so genannten vereinbarten Förderung klar, dass wesentliche Bestimmungen des Sozialen Wohnungsbaus – so insbesondere die Regelungen der §§ 8ff. WoBindG für die Kostenmiete bzw. § 10 WoBindG über einseitige Mieterhöhungen – hier keine Anwendung finden (vgl. hierzu Fischer-Dieskau u.a., Wohnungsbaurecht, Band 2, Anm. 3 zu § 88 d II. WoBauG). Vielmehr können Mieterhöhungen grundsätzlich nur im Rahmen des MHG – nach der Mietrechtsreform nunmehr integriert in §§ 556ff. BGB – geltend gemacht werden, wobei sowohl verfahrensmäßig die Regelungen des (vormaligen) Miethöhegesetzes gelten als auch der Höhe nach dessen Grenzen zu beachten sind (vgl. a.a.O. Anm. 2 zu § 88 d II. WoBauG sowie Ziffer 6 der Richtlinien vereinbarte Förderung). In Entsprechung dieser Vorgaben ist auch in der Anlage zum Mietvertrag vom 16./20. Dezember 2000 der Abbau der Förderungsmittel insoweit begrenzt worden, als die Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Nach alledem ergibt sich aus der vertraglichen Vereinbarung im vorbezeichneten Mietvertrag in Verbindung mit den Richtlinien zur vereinbarten Förderung, dass die Klägerin die Miete zwar entsprechend der Verringerung der Aufwendungshilfen erhöhen kann; hierbei jedoch sowohl das Verfahren als auch die materiellen Vorgaben der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften in §§ 556ff. BGB einhalten muss. Dies ist bei der einseitigen Erhöhungserklärung vom 19. Mai 2004 ersichtlich nicht geschehen; weder findet sich eine Darstellung, dass durch die Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird noch wird die Mieterhöhung von einer Zustimmung durch die Mieter abhängig gemacht. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, da der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, § 511 Abs. 4 ZPO. Es handelt sich vorliegend nicht um eine klärungsbedürftige Rechtsfrage, da sowohl der gesetzlichen Grundlage zur so genannten vereinbarten Förderung in § 88d II. WoBauG als auch und insbesondere der zur Durchführung dieser Norm erlassenen Richtlinie die für eine Mieterhöhung in diesem Fall zu stellenden Anforderungen zu entnehmen sind. …
28.02.2013
