Leitsatz:
„Sonstige Betriebskosten“ müssen konkret mietvertraglich vereinbart werden. Die Bezeichnung „Kosten für diverse Wartungsverträge“ erfüllt dieses Bestimmtheitserfordernis nicht.
AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 22.11.05 – 8 C 338/05 –
Mitgeteilt von RA Norbert Wilke
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist zum überwiegenden Teil begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 473,15 Euro aus der Betriebskostenabrechnung vom 16. März 2004 für das Betriebskostenjahr 2003 in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB zu. Die Betriebskostenabrechnung entspricht den Mindestanforderungen, die der Bundesgerichtshof für die vom Vermieter vorzunehmende Abrechnung der Vorauszahlungen der Betriebskosten aufgestellt hat (vgl. BGH NJW 82, 573 (574)). Jedoch ist der Betrag von 84,11 Euro, den die Klägerin für sonstige Betriebskosten den Beklagten in Rechnung gestellt hat, von dem Rechnungsbetrag abzusetzen. Nach der Vereinbarung der Parteien mit Mietvertrag vom 11. August 2001 sind die Beklagten zwar grundsätzlich verpflichtet, die sonstigen Betriebskosten, wie in Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung aufgeführt, zu tragen. Jedoch bedarf es diesbezüglich einer konkreten Vereinbarung der genau zu bezeichnenden einzelnen sonstigen Betriebskosten. Eine solche Vereinbarung fehlt hier. Aus dem Mietvertrag ergibt sich lediglich in Anlage 2, dass hierunter Sondermüllabfuhr, Recycling, Entrümpelung und Kosten für diverse Wartungsverträge gerechnet werden sollen. Diese Punkte sind jedoch in der Betriebskostenabrechnung 2003 nicht enthalten. Hinsichtlich der von der Klägerin angeführten Wartungsverträge ist die Vereinbarung in Anlage 2 des Mietvertrages aber zu unbestimmt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der sich das Gericht anschließt, kann nur bei einer ausreichend individuellen und klaren Vereinbarung konkreter Betriebskosten diese unter sonstige Betriebskosten gefasst werden (vgl. BGH WM 2004, 290 (291)). Denn nach dem gesetzlichen Leitbild muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand halten und alle entsprechenden Lasten tragen, § 535 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB. Hierzu gehören auch die Kosten für den Unterhalt der Mietsache (Eisenschmidt in Schmidt/Futterer Mietrecht, 8. Auflage, 2003, § 535 Rdnr. 534.).
Werden diese Kosten auf den Mieter überwälzt, müssen sie in dem Mietvertrag genau bezeichnet werden. Die Bezeichnung „Kosten für diverse Wartungsverträge“ erfüllt jedoch dieses Bestimmtheitserfordernis nicht. Für den Mieter ist nicht deutlich, welche Kosten welcher konkreten Wartungsverträge auf ihn überwälzt werden sollen. …
24.02.2013
