Leitsatz:
Die Nachforderung rückwirkend erhöhter Grundsteuer kann der Vermieter (hier: nach beendetem Mietverhältnis) geltend machen, solange die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, beginnend mit dem Ablauf des jeweiligen Jahres der zulässigen Mitteilung der Betriebskostenabrechnung des früheren Abrechnungszeitraums, nicht abgelaufen ist.
LG Düsseldorf vom 22.9.2010 – 23 S 430/09 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter übersandte dem Mieter in den Jahren 2004 und 2005 jeweils die Betriebskostenabrechnungen für die Vorjahre. Das Mietverhältnis endete 2007.
Im Jahr 2008 erhielt der Vermieter von der Stadt einen geänderten Grundsteuerbescheid. Demzufolge er höhere Grundsteuern zahlen musste. Daraufhin übersandte er dem Mieter noch 2009 geänderte Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004. Er verlangt vom Mieter Nachzahlung anteiliger Grundsteuer. Der Mieter meint, dieser Anspruch sei verjährt. Das Landgericht gab ihm Recht.
Zwar scheitere die Grundsteuernachforderung nicht an der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Denn eine Grundsteuernachforderung aufgrund von Steuerbescheiden nach Ablauf der Abrechnungsfrist habe der Vermieter regelmäßig nicht zu vertreten, unabhängig davon, ob die Neufestsetzung zu erwarten war oder nicht. Die Ansprüche des Vermieters seien aber verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist von Betriebskostennachforderungen beginne mit Schluss des Jahres, in dem der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung übersandt habe.
Das gelte auch für Nachforderungen, die sich aufgrund einer nachträglichen Korrektur ergeben und die der Vermieter erst später geltend machen kann. Eine nachträgliche Korrektur einzelner Positionen löse nicht eigenständig den Lauf einer neuen Verjährungsfrist aus. Hieran gemessen seien die Ansprüche auf Nebenkostennachzahlungen für die Jahre 2003 und 2004 mit Ablauf des Jahres 2007 beziehungsweise 2008 verjährt, da dem Mieter die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 am 28.10.2004 und für das Jahr 2004 am 27.12.2005 zugegangen war.
Urteilstext
Sachverhalt:
Der Vermieter einer Wohnung übersandte dem Mieter in den Jahren 2004 und 2005 jeweils die Betriebskostenabrechnungen für die Vorjahre. Das Mietverhältnis endete 2007.
Im Jahr 2008 erhielt der Vermieter von der Stadt einen geänderten Grundsteuerbescheid. Demzufolge muss er höhere Grundsteuern zahlen. Daraufhin übersandte er dem Mieter noch 2008 geänderte Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004. Er verlangt vom Mieter Nachzahlung anteiliger Grundsteuer. Der Mieter meint, dieser Anspruch sei verjährt.
Gründe
A.
Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zahlung von Nachforderungen aus korrigierter Betriebskostenabrechnung in Anspruch.
Die Klägerin war mit dem Beklagten durch Mietvertrag vom 25.9.2001 über die im Haus …straße .. in … Düsseldorf im 1. Obergeschoss gelegene Wohnung verbunden. Das Mietverhältnis begann am 1.1.2002. Die Klägerin ist durch Rechtsnachfolge in den Mietvertrag eingetreten.
Mit Schreiben vom 28.10.2004, vom 27.12.2005, 28.12.2006, vom 25.8.2007 und vom 6.10.2008 rechnete die Klägerin jeweils über die Nebenkosten des vergangenen Jahres ab. In den Abrechnungen wurde die Grundsteuer auf der Grundlage des bis dahin geltenden Grundsteuerbescheides berücksichtigt. Die Abrechnung vom 28.10.2004 erhielt der Beklagte noch im Jahr 2004 und die Abrechnung vom 27.12.2005 noch im Jahr 2005.
Das Mietverhältnis der Parteien endete zum 30.5.2007. Der Beklagte zog zu diesem Zeitpunkt aus der Wohnung aus.
Unter dem 31.10.2008 erhielt die Klägerin einen geänderten Grundsteuerheranziehungsbescheid der Landeshauptstadt Düsseldorf, mit welchem für das von dem Beklagten bewohnte Haus für die Jahre 2003 bis 2009 eine erhöhte Grundsteuer gefordert wurde.
Mit Schreiben vom 13.11.2008 berechnete die Klägerin unter Berücksichtigung des neuen Grundsteuerbescheides und unter Abzug der bislang veranlagten Grundsteuer die im Mietzeitraum auf den Beklagten entfallenden Grundsteuer neu. Für die Jahre 2003 bis zum Auszug des Beklagten im Jahr 2007 kam die Klägerin auf einen Nachforderungsbetrag von insgesamt 1.115,64 Euro. Mit der Klage hat die Klägerin zunächst die Zahlung von 1.167,54 Euro zuzüglich Mahnkosten in Höhe von 5,11 Euro begehrt. Am 20.10.2009 hat die Klägerin den Rechtsstreit in Höhe von 162,81 Euro für erledigt erklärt. Das Verlangen der Erstattung von Mahnkosten in Höhe von 5,11 Euro hat die Klägerin nicht weiter verfolgt.
Der Erledigungserklärung in Höhe von 162,81 Euro hat sich der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 20.11.2009 angeschlossen.
Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.004,73 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte hat einen Betrag von 492,71 Euro anerkannt und im Übrigen beantragt, die Klage abzuweisen.
Hinsichtlich des verbleibenden streitigen Klageantrages in Höhe von 512,02 Euro hat er die Einrede der Verjährung erhoben. Er hat die Ansicht vertreten, dass die Nachforderung von Betriebskosten für die Jahre 2003 und 2004 verjährt sei, da die Verjährung zum Zeitpunkt des Erhalts der ursprünglichen Abrechnungen vom 28.10.2004 und vom 27.12.2005 zu laufen beginne.
Demgegenüber hat die Klägerin eingewendet, die Verjährungsfrist laufe erst ab Zugang der korrigierten Abrechnung vom 13.11.2008.
Das Amtsgericht hat den über die anerkannten Betriebskosten von 492,71 Euro hinausgehenden Anspruch der Klägerin auf Zahlung weiterer Betriebskosten aus der korrigierten Betriebskostenabrechnung vom 13.11.2008 in Höhe von 512,02 Euro verneint.
Die von der Klägerin begehrten Nachzahlungen gemäß der berichtigten Abrechnung vom 13.11.2008 seien hinsichtlich der Jahre 2003 und 2004 in Höhe von insgesamt 512,02 Euro verjährt. Die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB beginne mit Ablauf des Kalenderjahres, in der die Betriebskostenabrechnung dem Mieter zugehe. Eine nachträgliche Berichtigung der Abrechnung durch den Vermieter wegen eines rückwirkend abgeänderten Grundsteuerbescheides ändere an dem Beginn der Verjährungsfrist nichts. Dies gelte jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet sei, die Mieter ausgezogen seien und mit Ausnahme der Betriebskostennachforderungen vom Vermieter keine weiteren Forderungen erhoben worden seien.
Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Klägerin, die ihren erstinstanzlichen Zahlungsantrag weiter verfolgt. Sie wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag, insbesondere die von ihr vertretene Rechtsansicht.
Die Klägerin beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 19.11.2009 – 54 C 4639/09 – abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an sie 512,02 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Auch er wiederholt und vertieft seinen erstinstanzlichen Vortrag, insbesondere die von ihm vertretene Rechtsansicht.
B.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
I.
Die Berufung ist zulässig. Sie ist statthaft, sowie form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 511, 517, 519 ZPO. Die Berufungsbegründung genügt den formellen Anforderungen des § 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 ZPO. Die Klägerin rügt Rechtsverletzungen seitens des Amtsgerichts im Sinne der §§ 513, 546 BGB, die – träfen sie zu – entscheidungserheblich wären.
Das Amtsgericht habe zu Unrecht die Auffassung vertreten, der Nachforderungsanspruch der Klägerin in Höhe der Grundsteuer für die Jahre 2003 in Höhe von 257,37 Euro und 2004 in Höhe von 254,65 Euro sei verjährt. Die Verjährung eines Anspruchs gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginne mit seiner Entstehung. Entstanden sei ein Anspruch dann, wenn ein Gläubiger diesen geltend machen könne. Solange der Nachforderungsbetrag demnach nicht fällig sei, könne auch der Lauf der Verjährungsfrist nicht beginnen. Der Nachforderungsanspruch habe demnach erst mit Erhalt des Grundsteuerheranziehungsbescheids vom 31.10.2008 geltend gemacht werden können und sei nicht verjährt.
II.
Die Berufung ist unbegründet.
Das Amtsgericht hat zu Recht einen über die anerkannte Summe von 492,71 Euro hinausgehenden Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung weiterer Betriebskosten für die Jahre 2003 (257,37 Euro) und 2004 (254,65 Euro) in Höhe von insgesamt 512,02 Euro aufgrund des Grundsteuerheranziehungsbescheides des Steueramtes der Landeshauptstadt Düsseldorf vom 31.10.2008, der für das bewohnte Haus für die Jahre 2003 bis 2008 eine erhöhte Grundsteuer festsetzte, gemäß § 535 Abs. 2 BGB verneint.
1. Die anfallenden Grundsteuern sind Bestandteil der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten und von diesem gemäß § 535 Abs. 2 BGB grundsätzlich zu zahlen.
Die Nachforderung der Grundsteuer mit Schreiben vom 13.11.2008 ist zunächst nicht nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen, da die Klägerin die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. Nach Ablauf dieser Frist ist er mit der Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB.
Hieran gemessen hat die Klägerin die Überschreitung der Abrechnungsfrist hinsichtlich der Geltendmachung der nachträglich für die Jahre 2003 und 2004 festgesetzten Grundsteuer nicht zu vertreten. Ihr war es angesichts der Tatsache, dass die Grundsteuerfestsetzung außerhalb ihres Einflussbereiches liegt und von dem Steueramt festgesetzt wird, nicht möglich, auf eine rechtzeitige Änderung des Grundsteuerbescheides hinzuwirken. Zudem haftet der Vermieter dem Mieter gegenüber nicht für Verzögerungen durch Amtsträger (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage, § 556 Rn. 146; Hannemann/Wiegner/Gies, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Auflage 2010, § 24 Rn. 202 ff.). Eine Grundsteuernachforderung aufgrund von Steuerbescheiden nach Ablauf der Abrechnungsfrist hat der Vermieter daher regelmäßig nicht zu vertreten, unabhängig davon, ob die Neufestsetzung zu erwarten war oder nicht (BGH, NZM 2006, 740; LG Halle (Saale), Urteil vom 08.2.2006, Az. 2 S 230/05; LG Rostock, Urteil vom 27.2.2009, Az. 1 S 200/08).
2. Der Anspruch auf Nachforderung des erhöhten Grundsteuerbetrages für die Jahre 2003 und 2004 ist allerdings, wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, verjährt gemäß §§ 214 Abs. 1, 199 Abs. 1 BGB.
Die hier anzuwendende regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (Nr. 1) und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (Nr. 2).
Ein Anspruch entsteht, wenn er vom Gläubiger geltend gemacht werden kann. Hinsichtlich des Verjährungsbeginns von Nebenkostennachforderungen kommt es nach der herrschenden Auffassung in Literatur und Rechtsprechung auf den Zugang der Abrechnung beim Mieter an, weil frühestens mit diesem Zeitpunkt die Fälligkeit der Nachforderung eintritt (BGH, Beschluss vom 19.12.1990, Az. VIII ARZ 5/90 = WuM 1991, 150; OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.01.2009, Az. I – 3 U 28/08; LG Itzehoe, Urteil vom 29.5.2009, Az. 3 O 359/08; LG Wiesbaden, ZMR 1985, 273; Schmidt/Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage, § 556 Rn. 420; Palandt/Heinrichs, 67. Auflage, § 199 Rn. 6).
Der Zugang der Rechnungsstellung ist damit Fälligkeitsvoraussetzung. Wird keine Rechnung erteilt, sind die unter diese Regelung fallenden Forderungen wie der Nachforderungsanspruch von Versorgungsunternehmen oder der Anspruch des Vermieters auf Ersatz von Heiz- oder Nebenkosten praktisch unverjährbar.
Die Grundsteuer ist hier mit Betriebskostenabrechnung vom 18.4.2004 für das Jahr 2003 und vom 27.12.2005 für das Jahr 2004 dem Mieter in Rechnung gestellt und die Forderung der Betriebskostennachzahlung für das jeweilige Abrechnungsjahr fällig geworden. Die Verjährungsfrist begann mit Ablauf des jeweiligen Jahres der Rechnungsstellung. Bei dem nunmehr geltend gemachten Anspruch auf Grundsteuernachzahlung aufgrund des erlassenen Grundsteuerbescheides des Steueramtes der Landeshauptstadt Düsseldorf vom 31.10.2008 handelt es sich lediglich um eine Korrektur der im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bereits erfolgten Grundsteuerabrechnung. Diese kann jedoch an der durch Rechnungsstellung begründeten Fälligkeit des Anspruchs auf Betriebskostennachzahlung nichts ändern.
Insbesondere aus Gründen der Rechtssicherheit ist für den Beginn der Verjährungsfrist nicht auf den Zeitpunkt der Korrektur der Nebenkostenabrechnung aufgrund des Anspruchs auf Zahlung der erhöhten Grundsteuer, sondern auf den Zugang der ursprünglichen Nebenkostenabrechnung beim Mieter abzustellen (LG Rostock, Urteil vom 27.2.2009, Az. 1 S 200/08; Gramlich, Mietrecht, 10. Auflage 2007, § 556 Rn. 7). Bei der Betriebskostennachforderung handelt es sich nämlich um einen einheitlichen Anspruch, der mit erstmaliger Abrechnung fällig wird. Die einzelnen Betriebskosten sind nur unselbstständige Bestandteile dieses Anspruchs. Eine nachträgliche Korrektur einzelner Positionen vermag daher nicht eigenständig den Lauf einer neuen Verjährungsfrist auszulösen.
Dies entspricht auch dem in § 556 Abs. 3 BGB zum Ausdruck kommenden Zweck, den Mieter vor zeitlich weitergehenden nachträglichen Erhöhungen der Mietnebenkosten zu schützen. Für den Fall, dass wegen des fehlenden Vertretenmüssens die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht eingreift, ist der Mieter vor einer langfristigen Nachforderung von Betriebskosten seitens des Vermieters über die Regelverjährungsfrist des § 199 BGB ab Zugang der Nebenkostenabrechnung geschützt. Dies muss insbesondere dann gelten, wenn das Mietverhältnis – wie hier – zwischenzeitlich beendet worden ist.
Dem steht auch nicht von der Klägerin zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entgegen, da die zitierten Entscheidungen (BGH, NJW-RR 1987, 237; BGH, WuM 1991, 150) andere Sachverhalte betreffen. So geht es in diesen Fällen um Nachforderungsbeträge, die erstmals nach Jahren geltend gemacht werden. Hierzu führt der BGH zutreffend aus, dass der Lauf der Verjährungsfrist nicht beginnen könne, bevor der Nachforderungsbetrag nicht durch Erteilung einer Abrechnung fällig sei. Dies betrifft jedoch nicht die Korrektur von bereits abgerechneten Nachforderungsbeträgen, sondern vielmehr den Nachforderungsanspruch als solchen.
Hieran gemessen sind die Ansprüche auf Nebenkostennachzahlungen für die Jahre 2003 und 2004 mit Ablauf des Jahres 2007 bzw. 2008 verjährt, da dem Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 am 28.10.2004 und für das Jahr 2004 am 27.12.2005 zuging.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Zulassung der Revision beruht auf § 543 Abs. 2, S. 1 Nr. 1 und 2 ZPO. Nach der Auffassung der Kammer hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung; auch erfordert die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die streitentscheidende Frage, ob bei einer Nachforderung für den Beginn der Verjährungsfrist auf den Zeitpunkt des Zugangs der ursprünglichen Nebenkostenabrechnung beim Mieter abzustellen ist, wird in der juristischen Literatur und Rechtsprechung uneinheitlich bewertet.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 512,02 Euro festgesetzt.
31.12.2017
