Leitsatz:
Hat der Mieter auf eigene Kosten eine Nachtstromspeicherheizung anstelle der vorhandenen Kachelöfen eingebaut, ist ein Mieterhöhungsverlangen auf der Grundlage von Vergleichswohnungen nicht ausreichend begründet, wenn nicht angegeben wird, ob die Heizungen der Vergleichswohnungen vom jeweiligen Mieter oder Vermieter gestellt wurden.
AG Spandau, Urteil vom 4.5.05 – 9 C 615/04 –
Mitgeteilt von RAin Isabell D. Pohl
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist zulässig, da sie innerhalb der Frist des § 558 b Abs. 2 BGB erhoben wurde.
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch gemäß § 558 b BGB auf Zustimmung zur Mieterhöhung, denn es liegt kein formell wirksames Erhöhungsverlangen vor.
Die benannten Vergleichswohnungen sind in dem Erhöhungsverlangen nicht hinreichend konkret beschrieben worden. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 49, 244 (250 f.) genügt es grundsätzlich, wenn der Mieter Informationen über den Namen des Wohnungsinhabers, Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis erhält, da die Anforderungen, die an das Erhöhungsverlangen gestellt werden, nicht überspannt werden dürfen.
Etwas anderes gilt aber dann, wenn die fragliche Wohnung eine oder mehrere ins Auge fallende Besonderheiten aufweist und der Mieter deshalb einen berechtigten Zweifel an der Vergleichbarkeit der aufgeführten Wohnung hat. In einem solchen Fall darf er einen schriftlichen Aufschluss über das Vorliegen dieser besonderen wertbestimmenden Faktoren erwarten, denn er muss sich zumindest ein ungefähres Bild über die wesentlichen, für den Mietzins bedeutsamen Merkmale machen können (vgl. hierzu BVerfGE 79, 80 ff).
So ist es hier, denn ursprünglich wurde die Wohnung nur mit einer Ofenheizung beheizt. Die nunmehr vorhandene Nachtspeicherheizung wurde von den Beklagten eingebaut und ist damit bei der Ermittlung der Miete nicht zu berücksichtigen. Bei einer Wohnung mit einer Ofenheizung sind nach allgemeiner Lebenserfahrung deutlich niedrigere Mieten zu erzielen, als z.B. bei vorhandener Gasetagen- oder Zentralheizung. Dem trägt auch der Berliner Mietspiegel 2003 Rechnung, der für eine fehlende Sammelheizung einen Abschlag von 0,46 Euro vorsieht. Warum der Kläger gleichwohl meint, es sei für die Kalkulation der Miete unerheblich, wer die Heizung gestellt hat, ist nicht nachvollziehbar.
Das Mieterhöhungsverlangen ist, da es keinerlei Angaben über die Frage, wie die Wohnungen beheizt werden und ob eine vorhandene Heizung mit vermietet wurde, formell unwirksam.
Dem steht auch nicht entgegen, dass der Beklagte zu 2) in einem Gespräch gegenüber dem Prozessbevollmächtigten des Klägers angegeben haben soll, er kenne die Wohnungen. Der Kläger durfte auf Grund dieser Aussage nicht darauf vertrauen, dass beiden Beklagten alle Wohnungen so hinreichend bekannt waren, dass die Angaben zur Beheizbarkeit überflüssig gewesen wären. Abgesehen davon hat der Beklagte zu 2) in der mündlichen Verhandlung diese Kenntnis auch vehement in Abrede gestellt. Der Kläger hätte daher zwingend Angaben zur Beheizbarkeit in seinem Mieterhöhungsschreiben machen müssen.
Die Klage war daher abzuweisen. …
28.02.2013
