Leitsätze:
1. Nach einer Mieterhöhungserklärung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter – auf Verlangen des Mieters – verpflichtet, dem Mieter Einsicht in die Rechnungen und sonstigen Belege zu gewähren. Einen Anspruch auf Zusendung von Kopien dieser Unterlagen hat der Mieter aber grundsätzlich nicht.
2. Bei der Modernisierung der Wohnung durch den Einbau einer Gasetagenheizung gehören die Kosten eines zur „Baubetreuung“ beauftragten Architekten nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten im Sinne der §§ 559 ff. BGB.
LG Berlin, Schlussurteil vom 15.1.07 – 67 S 85/06 –
Mitgeteilt von RA Matthias Tüxen
Urteilstext
Aus den Gründen:
… db) Die Beklagten können sich nicht darauf berufen, dass die Mieterhöhungserklärung nicht wirksam sei, weil die Rechnung der Firma J. vom 18. Oktober 2001 nicht beigefügt worden sei. Denn zur Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung ist die Vorlage von Belegen nicht erforderlich (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 b Rdnr. 19 mit zahlreichen Hinweisen). Allerdings ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Einsicht in die Rechnungen und sonstigen Belege zu gewähren. Dieses Einsichtsrecht muss der Mieter am Sitz des Vermieters ausüben (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O.). Er hat keinen Anspruch darauf, dass ihm der Vermieter Kopien der Rechnungen gegen Erstattung der Kosten zur Verfügung stellt. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts tritt die Erhöhung auch nicht erst dann in Kraft, wenn der Vermieter dem Mieter auf dessen Verlangen Kopien der Rechnungen oder sonstigen Belege zur Verfügung gestellt hat. Im vorliegenden Fall ist eine Ablichtung der Rechnung im Rahmen des Rechtsstreites mit Schriftsatz vom 2. April 2004 vorgelegt worden. Der Bundesgerichtshof hat für den Fall der Abrechnung über Nebenkosten entschieden, dass der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung hat (Urteil vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05). Nichts anderes kann für den hier vorliegenden Fall gelten. Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagten ihren Besuch bei dem Kläger angekündigt hätten, um Einsicht in die Rechnung zu nehmen.
dc) Die Erklärung ist jedoch insoweit unwirksam, als der Kläger bei der Berechnung seiner Kosten auch die anteiligen Kosten des von ihm beauftragten Architekten berücksichtigt hat. Er hat sich darauf berufen, dass eine Betreuung der Baumaßnahmen durch den Architekten erforderlich gewesen sei, weil durch ihn selbst die Baubetreuung wegen seines Urlaubs nicht habe vorgenommen werden können. Diese Begründung rechtfertigt nicht die Umlage von sechs Stunden, die zum einem Betrag von 835,20 DM geführt haben. Das Honorar eines Architekten kann bei der Errechnung der Modernisierungskosten berücksichtigt werden, wenn Art und Umfang der Arbeiten die Einschaltung eines Architekten erforderlich machen. Dies kann bei komplexen Maßnahmen der Fall sein, etwa dann, wenn umfangreiche Planungsarbeiten und die Koordinierung von verschiedenen Arbeiten erforderlich sind. Der Einbau einer Gasetagenheizung ist eine vergleichsweise einfache Aufgabe, so dass von einer fachkundigen Heizungsbaufirma erwartet werden kann, dass sie die erforderlichen wärmetechnischen Berechnungs- und Planungsarbeiten vornehmen kann. Dies gilt um so mehr, als im wesentlichen nur die Energiequelle umgestellt werden musste und das vorhandene System der Heizkörper und Heizrohre im wesentlichen erhalten blieb. Eine Notwendigkeit, die Qualität dieser Arbeiten in der Wohnung der Beklagten durch einen Architekten überwachen zu lassen, ist nicht ersichtlich. Es hätte genügt, die Funktion der Anlage nach deren Fertigstellung prüfen zu lassen. Soweit der Kläger sich darauf beruft, dass er die Baubetreuung eigentlich selbst habe vornehmen wollen und nur wegen seines Urlaubs seinen Architekten dazu beauftragt habe, rechtfertigt diese Begründung nicht den Ansatz der Kosten. Denn der Kläger, der von Beruf Anwalt ist, dürfte nicht die fachliche Kompetenz für die Überwachung der Arbeiten haben. Daraus ergibt sich, dass die Überwachung durch einen Architekten eigentlich nicht notwendig war. Hinzu kommt, dass der im Termin vor dem Amtsgericht am 22. April 2004 vernommene Architekt, der Zeuge N., bekundet hat, dass er zur Bauüberwachung der Arbeiten der Firma J. vor Ort gewesen sei, die Wohnung der Beklagten aber nicht betreten habe. Er sei nur vor Durchführung der Arbeiten in der Wohnung der Beklagten gewesen. …
02.01.2018
