Leitsätze:
1. Der Einbau einer Gasetagenheizung in eine ofenbeheizte Wohnung stellt eine nach § 554 BGB duldungspflichtige Wertverbesserung dar, ohne dass es darauf ankommt, ob hiermit zusätzlich eine Energieeinsparung verbunden ist.
2. In der Genehmigung des Vermieters zum Einbau einer Gasetagenheizung durch den Mieter liegt mangels einer entsprechenden ausdrücklichen Vereinbarung regelmäßig kein Verzicht des Vermieters, seinerseits die Wohnung künftig mit einer Gasetagenheizung zu versehen.
3. Eine vor mehr als zehn Jahren vom Mieter eingebaute Gasetagenheizung stellt in der Regel keine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 3 BGB dar.
LG Berlin, Urteil vom 4.12.07 – 63 S 130/07 –
Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher
Urteilstext
Aus den Gründen:
… Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet.
Die Beklagten sind gemäß § 554 Abs. 2 BGB zur Duldung des Einbaus einer Gasetagenheizung verpflichtet.
Die Ankündigung gemäß Schreiben der Klägerin vom 21. Juni 2006 entspricht den formellen Anforderungen von § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB. Die von der Klägerin beabsichtigten Maßnahmen sind jeweils hinreichend konkret beschrieben, dass sich die Beklagten hiervon und den daraus folgenden Auswirkungen ein Bild machen können.
Der Einbau einer Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung stellt im vorliegenden Fall eine Maßnahme zur Verbesserung der Wohnung dar. Maßgebend für die Beurteilung einer Verbesserung des Gebrauchswerts ist grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand, nicht der vom Mieter geschaffene, sei es auch mit Genehmigung des Vermieters. Vertragsgemäß war die Ausstattung mit einer Ofenheizung. Die Umstellung der Beheizung einer Wohnung von einer Ofenheizung auf eine Gasetagenheizung stellt eine deutliche Erhöhung des Wohnkomforts dar. Es kann dahinstehen, ob hiermit zusätzlich eine Energieeinsparung verbunden ist. Denn bereits die Verbesserung des Wohnkomforts begründet den Duldungsanspruch.
Der Umstand, dass der Rechtsvorgänger der Klägerin den Einbau der Heizung durch die Beklagten genehmigt hatte, steht der Duldungsverpflichtung der Beklagten nicht entgegen. Auch wenn man im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung davon ausgehen sollte, dass die Klägerin damit zugesagt hat, einen Rückbauanspruch nicht während des laufenden Mietverhältnisses geltend zu machen, ist damit ein Verzicht auf Modernisierungsmaßnahmen mangels einer entsprechenden ausdrücklichen Vereinbarung regelmäßig nicht verbunden. Die von der Klägerin bestrittene Behauptung der Beklagten, dass zwischen ihnen und dem Rechtsvorgänger der Klägerin eine Einigkeit dahin bestanden habe, dass aufgrund der von ihnen eingebauten Heizung vermieterseits für die Dauer des Mietverhältnisses auf Modernisierungen verzichtet werde, ist zum einen nicht anhand der damals getroffenen konkreten Absprachen substantiiert und zum anderen auch nicht unter Beweis gestellt worden.
Die Maßnahmen stellen auch unter Berücksichtigung der früheren Aufwendungen der Beklagten keine besondere Härte dar. Es ist nicht ersichtlich, dass unter Berücksichtigung des Alters der von den Beklagten vor 20 Jahren mit einem Kostenaufwand von 12296,38 DM eingebauten Heizung die Modernisierung durch die Klägerin eine unangemessene Härte darstellt. Die Aufwendungen der Beklagten konnten sie eine hinreichend lange Zeit nutzen. Wenn man hierbei vor einer Amortisation von Aufwendungen in Höhe einer Jahresmiete nach vier Jahren ausgeht, war die Heizung bei einer Miete von damals 440 DM spätestens nach zehn Jahren abgewohnt.
Es kann dahinstehen, ob – wie die Beklagten meinen – aufgrund der Regelung in § 20 des Mietvertrags der Parteien eine Mieterhöhung für jegliche moderne Anlagen schlechterdings ausgeschlossen ist. Denn dies berührt ihre Pflicht zur Duldung des Einbaus nicht. …
02.01.2018
