Leitsätze:
1. Der zu einer nachhaltigen Energieeinsparung oder zu einem verbesserten Schallschutz führende Austausch von Holzkastendoppelfenstern durch Fenster mit Isolierverglasung muss vom Mieter grundsätzlich geduldet werden.
2. Eine wirksame Modernisierungsankündigung muss Angaben zur näheren Beschaffenheit der neuen Isolierglasfenster und zu ihrer Größe sowie die Nennung ihres Wärmedurchgangskoeffizienten enthalten.
3. Die Zerstörung des architektonischen Gesamteindrucks eines durch Jugendstilfenster geprägten Raumes im Berliner Altbau in Verbindung mit einer Verkleinerung der Verglasung kann im Einzelfall als bauliche Folge des Einbaus von Isolierglasfenstern zu einer unzumutbaren Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB führen.
LG Berlin, Urteil vom 26.6.08 – 62 S 439/07 –
Mitgeteilt von RA Dr. Dilip D. Maitra
Urteilstext
Aus den Gründen:
… Die Beklagten sind nicht nach §554 Abs. 2 Satz 1 BGB verpflichtet, aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 26. Juni 2006 die von der Klägerin beabsichtigten Maßnahmen zu dulden. Dies scheitert allerdings nicht an der fehlenden Aktivlegitimation. Dass die Klägerin die Vermieterin ist, hat das Amtsgericht überzeugend ausgeführt und wird von den Beklagten auch nicht mehr bezweifelt. Auch kann seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 7.1.2004 (VIII ZR 156/03, GE 04, 231 [= WuM 04, 155]) nicht mehr in Frage gestellt werden, dass der zu einer nachhaltigen Energieersparnis oder einem verbesserten Schallschutz führende Austausch von Holzkastendoppelfenstern durch Fenster mit Isolierverglasung vom Mieter geduldet werden muss, wodurch die im Urteil der Kammer vom 17. Dezember 2001 (62 S 238/01) [MM 02, 97] vertretene Ansicht überholt ist. Ob hier tatsächlich eine Energieersparnis oder ein besserer Schallschutz bewirkt wird, ist allerdings noch nicht geklärt.
Auch könnte trotz gegebener Modernisierung der Anspruch daran scheitern, dass für die Mieter eine Härte im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt. Die baulichen Folgen einer Maßnahme sind nach dieser Vorschrift bei der Prüfung der Härte zu berücksichtigen, so dass die Zerstörung des architektonischen Gesamteindrucks eines durch Jugendstilfenster geprägten Raumes im Berliner Altbau, wie sie von den Beklagten eingewandt wird, in Verbindung mit der in der Modernisierungsankündigung in Aussicht gestellten Verkleinerung der Verglasung durchaus zur Bejahung einer unzumutbaren Härte führen könnte. Ob die nicht sehr detaillierten Angaben der Beklagten zu der Ausgestaltung des Erkerzimmers für die Annahme der Härte ausreichen, bedarf keiner Entscheidung. Denn die Modernisierungsankündigung vom 26. Juni 2006 ist jedenfalls unzulänglich und löst keinen Duldungsanspruch aus. Dabei wird zugunsten der Klägerin, die die Modernisierungsankündigung nicht vollständig eingereicht hat, unterstellt, dass ihre Erklärung die erforderliche Textform wahrt, also den Namen der handelnden natürlichen Person wiedergibt.
Die Mitteilung des Vermieters muss aber nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB unter anderem die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme erkennen lassen. Wenn die Ankündigung auch nicht jedes technische Detail enthalten muss, so muss der Mieter aber in die Lage versetzt werden, sich genau vorstellen zu können, was im Einzelnen geplant ist (Eisenschmid bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 554 BGB Rn. 267). Hier enthält die Modernisierungsankündigung aber keinerlei Angaben zur näheren Beschaffenheit der neuen Fenster und zu ihrer Größe. Dass die neuen Fenster durch den anderen baulichen Aufbau schmaler werden, reicht nicht aus, zumal der bauliche Aufbau auch nicht näher beschrieben ist. Außerdem muss der Vermieter bei baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie – beispielsweise bei dem geplanten Einbau von Isolierglasfenstern – die Tatsachen darlegen, anhand derer der Mieter beurteilen kann, ob die geplante Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (BGH, a.a.O.). Hierzu gehörten Angaben zur Beschaffenheit der neuen Fenster etwa durch Nennung ihres Wärmedurchgangskoeffizienten (BGH, Entscheidung vom 25. Januar 2006, VIII ZR 47/05, GE 06, 319 [ = WuM 06, 157; MM 06, 111]. Daran fehlt es hier gänzlich. Auch die der Modernisierungsankündigung vorausgehenden Schreiben der Hausverwaltung vom 18. Juli 2005 und 25. August 2005 enthalten keine ausreichenden Angaben zur Einsparung von Energie. Im Schreiben vom 25. August 2005 wird zwar ein höherer Wärmedämmwert behauptet, dieser aber nicht genannt. Die von der Klägerin nunmehr in Anspruch genommene Verbesserung des Schallschutzes wird weder in der Modernisierungsankündigung noch in den vorgenannten Schreiben erwähnt. Außerdem trifft es auch zu, dass die Beklagten wegen des zeitlichen Abstandes zwischen diesen Schreiben und der Modernisierungsankündigung nicht ohne weiteres annehmen mussten, es gehe jeweils um ein und dieselbe Baumaßnahme.
Die erforderlichen Angaben zum Umfang der Baumaßnahme und dem Energiespareffekt finden sich erstmals im Schriftsatz vom 7. Mai 2007. Dieser kann jedoch nicht als neue Modernisierungsankündigung ausgelegt werden, weil er keine Mitteilung zu den übrigen notwendigen Angaben einer Modernisierungsankündigung (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB) enthält. Insbesondere fehlen Angaben zu Beginn, voraussichtlicher Dauer der Baumaßnahmen und zur erwartenden Mieterhöhung.
Zwar wird man bei den beiden letztgenannten Punkten noch eine konkludente Bezugnahme auf das Schreiben vom 26. Juni 2006 annehmen können. Es hätte aber jedenfalls der voraussichtliche Beginn der Arbeiten genannt werden müssen. Der in der Modernisierungsankündigung vom 26. Juni 2006 genannte Termin „2.10.2006“ war längst vorbei. Wenn auch das im Laufe des Rechtsstreits erfolgte Verstreichen des für den Baubeginn genannten Termins bei einer ordnungsgemäßen Ankündigung für den Vermieter unschädlich ist, so entbindet dies ihn aber nicht von der Pflicht, eine neue Modernisierungsankündigung entsprechend den in § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aufgestellten Voraussetzungen zu übermitteln. Daran fehlt es hier. …
02.01.2018
