Leitsatz:
Die Kündigung einer nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelten Wohnung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit der Begründung, dass der Vermieter die Wohnung verkaufen will und ohne die Kündigung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sei, ist auf Dauer ausgeschlossen.
LG Berlin, Urteil vom 29.3.2010 – 67 S 338/09 –
Mitgeteilt von RA Ulrich Kernen
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… 2. Mit einem Schreiben vom 29. Oktober 2007 haben die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum 31. Oktober 2008 erklärt. Dabei haben sie sich darauf berufen, dass sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert seien und dadurch erhebliche Nachteile erlitten. Die Wohnung solle verkauft werden. Ein Verkauf im vermieteten Zustand sei aufgrund der niedrigen Miete für den Vermieter nachteilig, da im vermieteten Zustand nach der Auskunft eines Maklers ein Kaufpreis in Höhe des 14-fachen Betrages der Jahresnettokaltmiete erzielbar sei, nämlich (3,27 Euro pro Quadratmeter nettokalt x 84,64 Quadratmeter x 12 Monate x 14 =) 46.498,00 Euro. Dies entspreche einem Quadratmeterpreis von 549,36 Euro. Die auf die Wohnung entfallende Nettokaltmiete sei unter Abzug der aktuellen Betriebskosten in Höhe von 1,16 Euro pro Quadratmeter von der Bruttokaltmiete ermittelt. Im unvermieteten Zustand sei ein Preis von circa 1.100 Euro pro Quadratmeter = 93.100 Euro erzielbar. Der Mindererlös im vermieteten Zustand betrage demnach 50 Prozent und sei als erheblicher Nachteil anzusehen. Zudem betrage die Restschuld auf die Wohnung 700 Euro pro Quadratmeter. Die hierauf zu zahlenden Zinsen in Höhe von derzeit 6,1 Prozent (3.614 Euro pro Jahr) überstiegen insofern die Netto-Einnahmen von 3.321,27 Euro um 9 Prozent. Auch dies sei als erheblicher Nachteil anzusehen. Durch einen Verkauf im unvermieteten Zustand könne der Kreditvertrag vollständig abgelöst werden.
a) Dieses Schreiben entspricht in formeller Hinsicht den an die Begründung der Kündigung zu stellenden Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB.
b) Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnräume nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht ein solches berechtigtes Interesse insbesondere dann, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht. Der Vermieter kann sich aber nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Vermieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
c) Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist auch beim Vorliegen eines berechtigten Interesses eine Kündigung jedenfalls dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter nach der Begründung von Wohnungseigentum die Mieträume veräußern will. Diese Fallkonstellation ist hier gegeben. Die Kläger haben nach Erwerb des Grundstücks im Jahre 1993 im Jahre 1998 Wohnungseigentum an dem Grundstück begründet und wollen die von dem Beklagten zurzeit bewohnte Wohnung veräußern. Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist eine Kündigung nicht möglich.
ca) Mit dieser gesetzlichen Regelung soll dem Mieter derselbe Schutz zuteil werden, der ihm auch durch die Vorschrift des § 577 a Abs. 1 BGB verliehen wird. Diese Vorschrift betrifft den Fall, dass der Vermieter nach Überlassung der Wohnung an den vermieteten Wohnräumen Wohnungseigentum begründet, das Wohnungseigentum verkauft und der Erwerber das Mietverhältnis unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB kündigen möchte. Die Vorschrift bestimmt, dass in einem solchen Fall der Erwerber sich auf berechtigte Interessen erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen kann. Diese Frist kann sich gemäß § 577 a Abs. 2 BGB auf bis zu zehn Jahre verlängern, wenn eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese durch eine Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmt werden.
cb) Mit der Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 2. Halbsatz BGB soll erreicht werden, dass der spezifische Kündigungsschutz des Mieters nicht dadurch unterlaufen wird, dass der Vermieter nach Überlassung der Wohnung Wohnungseigentum begründet und das Mietverhältnis unter Berufung auf die Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung kündigt. Denn in der Regel werden Eigentumswohnungen erworben, um eigene Wohnbedürfnisse zu befriedigen.
cc) In der gesetzlichen Regelung ist eine Begrenzung des Ausschlusses der Kündigungsmöglichkeit nicht vorgesehen. Die hier vorliegende Regelung stimmt mit der bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Mietrechts am 1. September 2001 geltenden Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 3 BGB überein. Auch hier war in § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 4 BGB eine Regelung vorgesehen, die dem Erwerber vor Ablauf von fünf Jahren seit der Veräußerung die Kündigung mit der Absicht der Veräußerung verwehrte. Der Gesetzgeber hat diese damaligen Regelungen in Bezug auf den Ausschluss der Kündigung durch den Vermieter im Zusammenhang mit einer beabsichtigten Veräußerung nach der Begründung von Wohnungseigentum in das neue Mietrecht übernommen. Es kann davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber bewusst davon abgesehen hat, den Kündigungsausschluss zu befristen. Eine solche Überlegung hätte sich zum mindesten angeboten, weil der Kündigungsausschluss für den Erwerber nur für bestimmte Zeiträume gilt. Es besteht deshalb kein Anlass, den Kündigungsausschluss des § 573 Abs. 2 Nr. 3 2. Halbsatz BGB im Wege einer analogen Anwendung des § 577 a BGB auf 3 beziehungsweise auf 10 Jahre zu begrenzen. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass hier eine Regelungslücke vorliegt, die der Gesetzgeber übersehen hat.
cd) Entgegen der Auffassung der Kläger ergibt sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11. März 2009 – VIII ZR 127/08 – (NJW 2009, 1808) nichts Gegenteiliges. Insbesondere ergibt sich aus dieser Entscheidung nicht, dass der Ausschluss der Verwertungskündigung bei einem Mietverhältnis über eine Eigentumswohnung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten Veräußerung in irgendeiner Form zeitlich begrenzt ist. Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, ob § 577 a BGB auch gegenüber einer auf § 573 Abs. 1 BGB gestützten Kündigung gilt und hat dabei im Einzelnen ausgeführt:
„Nach seinem Wortlaut schließt § 577a BGB, wenn an den vermieteten Wohnräumen – wie hier – nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, für den Erwerber nur die Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB (Eigenbedarfs- und Verwertungsinteresse) für die Dauer von drei bzw. zehn Jahren aus.
2. Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist (BT-Drs. 11/6374, S. 5). Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar (BT-Drs. 11/6374, S. 5 f.).
In Ergänzung dazu ist die Sperrfrist für Verwertungskündigungen eingeführt worden, um zu verhindern, dass infolge der (verlängerten) Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, der dem Vermieter eine angemessene wirtschaftliche Verwertung sichern soll, an Bedeutung gewinnt, weil durch die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen der wirtschaftliche Wert der Wohnung sinkt. Der Mieter sollte deshalb gegen Kündigungen wegen Veräußerungsabsichten des Erwerbers denselben Schutz erhalten wie gegen Kündigungen wegen Eigenbedarfs (BT-Drs. 11/6374, S. 7). An dieser Schutzrichtung hat sich durch die Zusammenführung der Sperrfristregelungen in § 577a BGB durch das Mietrechtsreformgesetz nichts geändert (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 72 f.).
3. Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet aus, weil insoweit keine planwidrige Gesetzeslücke besteht. Auch unabhängig von Kündigungen wegen schuldhafter Pflichtverletzungen durch den Mieter umfasst § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände, die – nach der Auffassung des Gesetzgebers – nicht dieselbe naheliegende Gefahr einer Verdrängung des Mieters nach Umwandlung in Wohnungseigentum bergen wie die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung. Dass ein Vermieter deshalb ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, weil er die Wohnung für seinen Betrieb oder – wie hier – für Angestellte seines Haushalts benötigt, die ungeachtet ihrer auf den Haushalt des Vermieters bezogenen Tätigkeit in der Wohnung einen eigenen Haushalt führen wollen und sollen, ist nicht in demselben Maße wahrscheinlich wie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, auch wenn die genannten Kündigungsgründe im Hinblick auf die Interessen von Mieter und Vermieter mit Eigenbedarf vergleichbar zu sein scheinen.
Der Senat ist deshalb mit der ganz herrschenden Meinung (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 577a Rdnr. 9; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 577a Rdnr. 25 f.; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 577a Rdnr. 2; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Sehwender, Wohnungsbaurecht (Stand November 2008), § 577a Anm. 5.1; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 146; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 12; Herrlein in: Herrrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 5; AnwK-BGB/Hinz, § 577 a Rdnr. 15) der Auffassung, dass eine Erweiterung der Sperrfristregelung des § 577a BGB auf Kündigungen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB – wie die hier zu beurteilende – nicht in Betracht kommt. Allein, dass § 573 Abs. 2 BGB den Absatz 1 der Vorschrift durch Regelbeispiele konkretisiert, rechtfertigt nicht die Annahme, dass § 577a BGB, der seinem Wortlaut nach nur für die Regelbeispiele des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gilt, auch in (anderen) Fällen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB Anwendung finden muss, in denen die Kündigung nicht auf einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters beruht, sondern – im weiteren Sinne – zum Zwecke einer Eigennutzung der Wohnung durch den Vermieter ausgesprochen wird (a.A. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 577a Rdnr. 18; vgl. auch Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 84). Vielmehr ist die Entscheidung des Gesetzgebers zu respektieren, der den Anwendungsbereich von § 577a BGB auf die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung beschränkt hat (MünchKommBGB/Häublein, aaO).“
ce) Soweit die Kläger sich auf eine Entscheidung des Landgerichts Stuttgart vom 21. Februar 1990 -13 S 426/89 (WuM 1991, 201) berufen, ist dieser dort entschiedene Fall nicht einschlägig. Dieser Fall betraf ebenfalls eine Verwertungskündigung an einer in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnung. Das Landgericht Stuttgart hat in diesem Zusammenhang ausgeführt:
„Die fragliche Schutzvorschrift wurde durch das Erste Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 25.11.1971, das mit Ablauf des 31.12.1974 wieder außer Kraft trat, eingeführt. In der Begründung (BT-Drs. VI/2421) ist ausgeführt, dass auch hier (wie auch bei der für den Erwerber geltenden 3-Jahres-Frist) eine Schranke gegen sich häufende spekulative Umwandlungsfälle für angebracht gehalten werde; der Vermieter soll sich nicht darauf berufen können, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer nach Überlassung an den Mieter erfolgten oder einer beabsichtigten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. In der Begründung ist dann weiter ausgeführt, dass eine besondere Befristung dieses Ausschlussgrundes im Hinblick auf die generelle Befristung des Gesetzes (31.12.1974) nicht erforderlich erscheine. Durch das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18.12.1974, das mit Wirkung ab. 1.1.1975 in Kraft trat, wurde die genannte Regelung dann unverändert als § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 3 ohne weitere Stellungnahme zu einer zeitlichen Befristung ins Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen.
Die angeführte Begründung zum Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetz zeigt, dass der Gesetzgeber bei der Einführung der Schutzvorschrift zum einen lediglich spekulative Umwandlungsfälle im Auge hatte und verhindern wollte, dass die für den Erwerber einer nachträglich geschaffenen Eigentumswohnung geltende 3-Jahres-Frist unterlaufen wird. Zum anderen wird deutlich, dass von einer zeitlichen Befristung dieser Vorschrift lediglich deshalb abgesehen wurde, weil die Vorschrift ohnehin zunächst nur auf die Dauer von 3 Jahren Geltung haben sollte. Bei der Übernahme der Schutzvorschrift in das Bürgerliche Gesetzbuch wurde das Problem einer zeitlichen Befristung offenbar entweder übersehen oder im Hinblick auf die Formulierung „im Zusammenhang“ nicht (mehr) für erforderlich gehalten. Dies muss aber nach Auffassung der Kammer dazu führen, dass der Formulierung „im Zusammenhang“ sowohl bezüglich der Absicht des Vermieters als auch in zeitlicher Hinsicht eine wesentliche Bedeutung zukommen muss.
Ein solcher Zusammenhang zwischen der Aufteilung in Eigentumswohnungen und der Verkaufsabsicht des Klägers kann zur Überzeugung der Kammer vorliegend nicht festgestellt werden. Es kann weder davon ausgegangen werden, dass der Kläger bei der im Jahre 1984 durchgeführten Aufteilung sich von spekulativen Momenten leiten ließ, noch ist ein sonstiger, insbesondere zeitlicher Zusammenhang zwischen der Aufteilung und der beabsichtigten Veräußerung erkennbar. Jedenfalls nach Ablauf eines Zeitraums von 4 Jahren kann nach Auffassung der Kammer von einem Zusammenhang nicht mehr gesprochen werden. Die Frage, ob aufgrund der gesetzgeberischen Absicht generell die Zeitschranke des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB herangezogen werden kann oder muss, stellt sich deshalb im vorliegenden Falle nicht. Da ansonsten von einer Verhinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung bei einem Verkauf der Wohnung in vermietetem Zustand auszugehen ist, ist die Räumungsklage des Klägers begründet.“
cf) Die Ausführungen des Landgerichts Stuttgart mögen für den dort entschiedenen Fall beachtlich sein. Jedoch ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber bei der Reform des Mietrechts die bisher in § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 3 BGB enthaltene Regelung übernommen hat, ohne die Ausschlussregelung zu befristen. Darin liegt eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers. Der Gedanke einer Befristung wird in der Kommentarliteratur – soweit ersichtlich – nicht geäußert beziehungsweise abgelehnt (Münchener Kommentar zum BGB / Häublein, § 573 Rdnr. 84; Soergel/Heintzmann, BGB, 13.Aufl., § 573 Rdnr. 46; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearbeitung 2006, § 573 Rdnr. 165; Schmidt-Futterer/Blank, BGB, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 175; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 573 Rdnr. 11; 38; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 175; Kinne / Schach / Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., 1 § 573 Rdnr. 50, Seite 1102).
cg) Die Kläger haben an dem Grundstück im Jahre 1998 Wohnungseigentum gebildet. Da nicht angenommen werden kann, dass sie diese Wohnung für persönliche Zwecke nutzen wollten, bleibt nur die Erklärung übrig, dass die Begründung von Wohnungseigentum zu dem Zwecke erfolgte, die Wohnungen einzeln verkaufen zu können. Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum innerhalb eines überschaubaren Zeitraums nach Erwerb des Grundstücks und nach der Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten erfolgt in der Regel mit der Zielsetzung, die Wohnungen einzeln zu verkaufen. Auch wenn zwischen dem Zeitpunkt der Begründung von Wohnungseigentum und der Kündigungserklärung ein Zeitraum von 10 Jahren liegt, so schließt dies nicht aus, dass die Kläger von vornherein die Absicht hatten, die Wohnungen sukzessive zu verkaufen.
d) Wegen des gesetzlichen Ausschlusses einer Verwertungskündigung bedarf es keiner Ausführungen zu der Frage, ob die Kläger durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert sind und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden. …
29.03.2022
