Leitsatz:
Wird ein Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB hilfsweise für den Fall ausgesprochen, dass eine vorangegangene Modernisierungs-Mieterhöhung nach § 559 BGB unwirksam sein sollte, ist es formell unwirksam.
AG Schöneberg vom 16.6.2010 – 104 C 123/10 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Nach einer vom Vermieter durchgeführten Modernisierung gab es Streit um die Mieterhöhung nach § 559 BGB, mit der der Vermieter den 11- prozentigen Modernisierungszuschlag geltend machte. Es kam zum Prozess. Da der Vermieter nicht sicher war, ob er den Prozess gewinnen würde, gab er zwischenzeitlich ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ab und verlangte vom Mieter Zustimmung zu einer höheren Miete. In dem Schreiben hieß es: „Dieses Mieterhöhungsverlangen wird lediglich hilfsweise ausgesprochen für den Fall, dass die Modernisierungs- Mieterhöhungserklärung vom 19.12. 2008 rechtlich unwirksam sein sollte.“ Der Mieter verweigerte die Zustimmung, worauf der Vermieter ihn hierauf verklagte.
Das Amtsgericht wies die Zustimmungsklage des Vermieters ab, da eine Mieterhöhung, die unter einer Bedingung abgegeben wird, unwirksam sei. Zulässig seien nur sogenannte Rechtsbedingungen und Potestativbedingungen. Eine Potestativbedingung knüpft Wirkungen an ein Verhalten des Vertragspartners, das dieser willkürlich selbst bestimmen kann. Das treffe hier nicht zu. Rechtsbedingungen wiederholen lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts. Darum handele es sich hier auch nicht.
Urteilstext
Aus den Gründen:
… Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, denn die Klägerin hat es lediglich hilfsweise für den Fall ausgesprochen, dass die Modernisierungs-Mieterhöhungserklärung vom 19. Dezeber 2008 rechtlich unwirksam sein sollte. Damit steht das Mieterhöhungsverlangen unter einer Bedingung im Sinne des § 158 BGB.
Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB sind aber bedingungsfeindlich (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futter, Mietrecht, 9. Aufl, § 558 a Rn 16; Sternel, Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rdnr. IV 94, Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 15. September 1997 in NJW-RR 1998, S. 296).
Zulässig sind nur sog. Rechtsbedingungen (vgl. LG Berlin, GE 2002, 1266) und Potestativbedingungen.
Eine Potestativbedingung knüpft Wirkungen an ein Verhalten des Vertragspartners, das dieser willkürlich selbst bestimmen kann. Das trifft auf die Voraussetzung, dass die Modernisierungs-Mieterhöhungserklärung vom 19. Dezember 2008 rechtlich unwirksam ist, nicht zu.
Rechtsbedingungen wiederholen lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts (vgl. Ellenberger in Palandt, BGB, 69. Aufl., Einf. v. § 158 Rdnr. 3; LG Berlin, GE 2002, 1266). Darum handelt es sich hier auch nicht (vgl. auch LG Saarbrücken ZMR 1997, 645 ff.; LG Hamburg ZMR 2005, 367 f. m. Anm. Riecke; AG Wedding GE 2009, 1127 f.). Die rechtliche Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nach § 559 BGB vom 19. Dezember 2008 ist keine gesetzliche Voraussetzung der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 5. Oktober 2009.
Aus dem Mieterhöhungsverlangen muss klar und deutlich hervorgehen, dass, in welchem Umfang und ab wann die Erhöhung der Miete aufgrund der von dem Mieter begehrten Zustimmung eintreten soll. Daran fehlt es hier. Nach dem Wortlaut des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens bleibt zunächst offen, ob es jemals zum Tragen kommen soll. Unklar ist auch, wann vom Eintritt der Bedingung auszugehen sein soll und wie er verbindlich festgestellt werden soll.
Auch ist für den Mieter unter Berücksichtigung der ausgesprochenen Bedingung ungewiss, wann seine Überlegungsfrist zu laufen beginnt. …
03.01.2018
