Leitsatz:
Der Vermieter hat als Teil der Betriebskostenabrechnung unentgeltlich eine Aufgliederung zu erstellen, welche die Kosten der steuerlich relevanten haushaltsnahen Dienstleistungen im Sinne von § 35 a EStG ausweist.
AG Lichtenberg vom 23.5.2011 – 105 C 394/10 –
Mitgeteilt von RAin Marion Vorpahl
Anmerkung des Berliner Mietervereins
Die Wohnungsbaugenossenschaft wollte die Auskunft nur gegen Zahlung von 20 Euro (Nichtmitglieder der Genossenschaft) beziehungsweise 10 Euro (Genossenschaftsmitglieder) erteilen.
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die Aufgliederung ist den Klägern unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. Bei dem durch die Aufgliederung entstehenden Mehraufwand handelt es ich um nicht umlagefähige Verwaltungskosten (vgl. Herrlein, WuM 2007, 54 (56)).
Kosten für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung sind als Verwaltungskosten grundsätzlich nicht umlagefähig (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn V 21). Sie gehören nicht zu den Betriebskosten, vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV. Soll aber die Aufgliederung der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen in der Betriebskostenabrechnung erfolgen, so muss diese ebenfalls kostenfrei erstellt werden. Zwar kann die Aufgliederung nach dem Anwendungsschreiben des BMF zu § 35 a EStG vom 26.10.2007 auch in einer separaten Bescheinigung erfolgen. Es führte aber zu einem Wertungswiderspruch; wenn für die Bescheinigung eine Aufwandsentschädigung zu gewähren wäre, für die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung erfolgende Aufgliederung jedoch nicht. Die Annahme der Unentgeltlichkeit steht auch im Einklang mit der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 1.7.2009 (Az. 222 C 90/09) [MM 09, 299; WuM 09, 587; GE 10, 550]. In seiner Entscheidung äußert sich das Amtsgericht Charlottenburg zwar nicht zur Entgeltlichkeit. Dies liegt aber gerade darin begründet, dass es einen Anspruch auf Aushändigung einer Aufgliederung im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung bejaht, die eben kostenlos zu erteilen ist.
Von einer Unentgeltlichkeit auszugehen, widerspricht auch nicht dem Beschluss des Landgerichts Düsseldorf vom 8.2.2008 (Az.: 19 T 489/07). Den Klägern ist darin zu folgen, dass diese Entscheidung die Gewährung einer Aufwandsentschädigung des Verwalters für Wohnungseigentumsanlagen betrifft und insofern nicht einfach auf das Mietrecht zu übertragen ist. Der Verwalter kann für Leistungen, zu denen er im Rahmen seines Verwaltervertrags nicht verpflichtet ist, ein zusätzliches Entgelt verlangen. Dem Mieter ist die Betriebskostenabrechnung und damit auch die Aufgliederung der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen ohne zusätzliche Aufwandspauschale zu erteilen.
Die Heranziehung von Entscheidungen aus dem Bereich des Wohnungseigentumsrechts stößt aber auch insofern auf Bedenken, als eine Aufwandspauschale gerade anhand des Einzelfalles zu bemessen ist (vgl. AG Hamburg, Entscheidung vom 9.9.2009, Az.: 49 C 157/09) und damit zum Teil auch berücksichtigt wird, dass die steuerlichen Neuerungen eine Umstellung und damit Aufwand verursachen, dieser sich aber mit der Zeit reduziert. So gewährt das Amtsgericht Hannover in seinem Beschluss vom 29.6.2007 (Az.: 73 II 382/07) zwar eine Aufwandspauschale, bemisst diese aber mit 1,00 € pro Monat und dies explizit nur für das erste Jahr, in dem die Aufgliederung erfolgt. Danach nimmt das Amtsgericht eine EDV-mäßige Anpassung der Abrechnung an, die den Aufwand weiter reduzieren dürfte.
Selbst wenn man eine Aufwandspauschale für die Aufgliederung der Kosten gewähren wollte, wäre daher eine solche in Höhe von 20,00 € für Mieter und 10,00 € für Mitglieder der Genossenschaft im Jahr 2009 nicht angemessen. Wenn diese Pauschale gerade den Aufwand ausgleichen soll, der durch die Aufgliederung notwendig wird, so ist nicht ersichtlich, warum dieser für Mieter und Mitglieder der Genossenschaft in unterschiedlicher Höhe anfallen sollte. Angesichts des unbestrittenen Vortrags der Kläger, dass die Rechnungen im Jahr 2009 bereits die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen ausweisen und andere Vermieter schon eine Aufgliederung in der Betriebskostenabrechnung vornehmen, erscheint für das Jahr 2009, also zwei Jahre nachdem die Möglichkeit der Geltendmachung eingeführt wurde, eine solche von der Beklagten geforderte Aufwandspauschale nicht angemessen, auch wenn letztendlich nur vier Mietparteien von der Beklagten für das Jahr 2009 eine Bescheinigung anforderten.
Die Berufung wird nicht zugelassen. …
26.10.2017
