Leitsatz:
Gerät der Mieter mit der Zahlung der Kautionsraten in Verzug, ist der Vermieter nicht gezwungen, den Mieter zunächst auf Zahlung der Kaution zu verklagen. Vielmehr stellt der Nichtzahlung der Kaution auch im Wohnraummietverhältnis eine schwerwiegende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters dar, welche den Vermieter nach ergebnisloser Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt.
LG Berlin vom 17.10.2011 – 67 S 58/11 –
Urteilstext
Entscheidungsgründe:
A Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
Das Amtsgericht hat die nach einer fristlosen Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution erhobene Klage auf Räumung und Herausgabe abgewiesen, nach dem die Beklagte die Kaution nachgezahlt hatte.
B Die Berufung der Klägerin hat Erfolg. Die Klägerin kann von der Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 ZPO verlangen. Das Mietverhältnis ist auf Grund einer fristlosen Kündigung beendet.
Im Einzelnen:
I.
Mit einem Vertrag vom 10. April 2010 vermietete die Klägerin der Beklagten eine Wohnung im Hause … , … . Die Miete betrug bei Vertragsschluss 274,57 Euro und setzte sich wie folgt zusammen:
Grundmiete: 196,50 Euro
Betriebskostenvorschuss: 54,50 Euro
Heizkostenvorschuss: 23,57 Euro
Gesamtmiete: 274,57 Euro.
Ferner hatte die Beklagte nach einer Zusatzvereinbarung eine Kaution von insgesamt 589,50 Euro zu zahlen. Diese sollte in drei Raten von jeweils 196,50 Euro am 1. Mai 2010, 1. Juni 2010 und 1. Juli 2010 fällig werden.
Mit einem Schreiben vom 26. August 2010 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Sie machte geltend, dass die Kaution in Höhe von 589,50 Euro nicht gezahlt sei. Das Mietenkonto weise einen Rückstand von 280,57 Euro auf. Dem Schreiben fügte sie einen Kontoauszug bei. Sie wies darauf hin, dass die Kündigung durch Zahlung des gesamten Rückstandes unwirksam werde.
Mit einem Schreiben vom 8. September 2010 erklärte die Klägerin erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Sie machte geltend, dass das Mietkonto einen Rückstand von 558,14 Euro aufweise. Sie wies darauf hin, dass die Beklagte die Kündigung durch Zahlung des gesamten Rückstandes unwirksam machen könne. Dem Schreiben fügte sie einen Kontoauszug bei.
Mit Anwaltsschreiben vom 28. September 2010 erklärte die Klägerin erneut die fristlose Kündigung. Trotz eines Zahlungseingangs am 9. September 2010 in Höhe von 283,47 Euro befinde die Beklagte im Zahlungsverzug, so dass die Kündigung weder unwirksam geworden noch ein Kündigungsrecht entfallen sei. Die Miete für Juni 2010 habe die Beklagte noch nicht entrichtet. Die Mietzahlungen für August und September 2010 seien jeweils am 10. August und am 9. September 2010 eingegangen. Wegen der verspäteten Zahlung der Mieten für August und September 2010 werde der Beklagten vorsorglich eine Abmahnung erteilt. Der aktuelle Mietrückstand für Juni 2010 belaufe sich gegenwärtig auf 274,57 Euro. Da das Mietverhältnis am 4. September 2010 einen Rückstand von 558,14 Euro aufgewiesen habe, sei sie nach wie vor berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Auch die fälligen Kautionsraten seien nicht gezahlt worden. Auch deswegen werde das Mietverhältnis fristlos gekündigt.
Mit der am 10. Oktober 2010 eingereichten Klage hat die Klägerin die Beklagte auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen. In der Klageschrift hat sie erneut die fristlose Kündigung erklärt. Sie hat geltend gemacht, dass die Mieten für Juni 2010 und für Oktober 2010 in Höhe von jeweils 274,57 Euro nicht gezahlt seien. Auch mit der Zahlung der Kaution befinde sich die Beklagte immer noch in Verzug. Hilfsweise erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des dargestellten Zahlungsverzuges.
Am 11. Oktober 2010 überwies die Beklagte an die Klägerin einen Betrag von 558,14 Euro.
Am 1. November 2010 überwies die Beklagte an die Klägerin einen Betrag von 283,57 Euro.
Die Klage ist der Beklagten am 26. Oktober 2010 zugestellt worden.
Bis zum Termin beim Amtsgericht am 1. Dezember 2010 hatte die Beklagte sämtliche Mietrückstände und die Kaution gezahlt.
II.
Das Amtsgericht hat durch das angefochtene Urteil die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Kündigungen wegen Zahlungsverzuges gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden seien. Die fristlosen und hilfsweise fristgemäßen Kündigungen wegen Nichtzahlung der Kaution seien ebenfalls durch die nachträgliche Zahlung unwirksam geworden. Zwar finde § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB von Gesetzes wegen keine Anwendung. Die Klägerin habe der Beklagten dieses Recht aber in der Kündigung vom 26. August 2010 rechtsgeschäftlich ausdrücklich eingeräumt und in der Kündigung vom 28. September 2010 nicht widerrufen.
III.
1. Das Schreiben der Klägerin vom 26. August 2010 über eine fristlose Kündigung war nicht geeignet, eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen eines Mietrückstandes herbeizuführen. Der Betrag von 280,57 Euro übersteigt zwar den Betrag einer Monatsmiete von 274,57 Euro. Ein Recht zu einer fristlosen Kündigung kann jedoch aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a), § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nur dann hergeleitet werden, wenn der Rückstand in Höhe eines eine Monatsmiete übersteigenden Betrages für zwei aufeinander folgende Monate besteht. In dem Kündigungsschreiben wird nicht expliziert erklärt, für welche Monate welche Rückstände bestehen. Der Betrag von 280,57 Euro setzt sich aus dem Betrag einer Monatsmiete von 274,57 Euro und zwei Rücklastgebühren von jeweils 3,00 Euro zusammen. Diese Rücklastgebühren können bei der Bemessung eines kündigungsfähigen Rückstandes nicht berücksichtigt werden.
2. Das Schreiben der Klägerin vom 8.September 2010 über eine fristlose Kündigung war nicht geeignet, eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses herbeizuführen. Dem beigefügten Kontoauszug war zu entnehmen, dass die Mietzahlungen von einem Konto der Beklagten abgebucht, aber immer wieder zurückgebucht wurden. Der offene Betrag von 558,14 Euro setzt sich aus zwei Mieten von jeweils 274,57 Euro und 3 Rücklastgebühren von jeweils 3 Euro zusammen. Allerdings ist der Begrünung der Kündigung nicht zu entnehmen, welche Mieten rückständig waren. Dies entsprach nicht den Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB.
3. Jedenfalls war die fristlose Kündigung mit dem Schreiben vom 28. September 2010 wirksam, weil in ihr das Zahlungsverhalten der Beklagten in ausreichender Weise dargestellt worden war. Danach war die Beklagte mit Ablauf des dritten Werktages des Monats August mit den Mieten für Juni 2010 und August 2010 in Verzug. Dies genügte als Kündigungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe b) BGB. Diese fristlose Kündigung ist, soweit sie auf den Zahlungsverzug gestützt worden ist, gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch nachträgliche Zahlung unwirksam geworden.
4. Die fristlose Kündigung vom 28. September 2010 ist aber auch mit einem Verzug mit der Einzahlung der Kaution in Höhe von insgesamt 589,50 Euro begründet worden. Die Frage der Wirksamkeit einer solchen fristlosen Kündigung beurteilt sich nach § 543 Abs. 1 BGB. Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.
a) Die Nichtzahlung der Kaution stellt grundsätzlich ein schwerwiegendes Verschulden des Mieters gegen seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis dar. Wenn der Mieter bereits bei Beginn des Mietverhältnisses sich als unzuverlässig erweist, wirft dies ein ungünstiges Licht auf die zu erwartende Entwicklung des Mietverhältnisses. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter den Mieter wegen der ausstehenden Raten mahnt. Bereits in dem ersten Kündigungsschreiben vom 26. August 2010 ist die Rede davon, dass Beklagte mit der Einzahlung der Kaution in voller Höhe von 589,50 Euro in Verzug geraten war und die Klägerin sie wegen der Einzahlung mehrfach gemahnt hatte. Auch die auf einen Verzug gestützte fristlose Kündigung ist eine deutliche Form der Mahnung. Auch nach Zugang dieser fristlosen Kündigung hat die Beklagte die Kaution nicht geleistet.
b) Auch der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung, die eine Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses betraf, die Auffassung vertreten, die Nichtzahlung der Kaution stelle grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar, weil die Kaution regelmäßig ein legitimes Sicherungsinteresse des Vermieters befriedige. Der Vermieter könne daher jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete nicht auf Einklagung der Kaution verwiesen werden (Urteil vom 21. März 2007 – XII ZR 36/05 – Grundeigentum 2007, 711)
c) Hier muss für die Erheblichkeit der Vertragsverletzung der Umstand beachtet werden, dass die Beklagte mehrfach gemahnt worden ist, darunter in qualifizierter Form durch eine fristlose Kündigung. Angesichts solcher Mahnungen musste die Klägerin nicht auf eine vorherige Klage verwiesen werden.
d) Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte in irgend einer Form auf die Mahnungen reagiert hätte, zum Beispiel, indem sie wegen momentaner Zahlungsschwierigkeiten um eine Stundung nachgesucht hätte. Auch in der Berufungserwiderung gibt die Beklagte keine Gründe für ihr Verhalten an.
Sie hat im ersten Rechtszug nur vorgetragen, dass ihr am 5.November 2010 vom … ein Darlehn in Höhe von 589,50 Euro bewilligt worden sei. Ihrem Vorbringen ist nicht zu entnehmen, wann sie sich um die Gewährung des Darlehns bemüht hat.
5. Selbst wenn die fristlose Kündigung vom 28. September 2010 wegen der Nichtzahlung der Kaution unwirksam gewesen sein sollte, weil zu diesem Zeitpunkt der Vertragsverstoß noch nicht das erforderliche Maß an Schwere gehabt haben sollte, war dies jedenfalls zu dem Zeitpunkt des Zugangs der Klageschrift am 26. Oktober 2010 der Fall, in der die Klägerin wiederum die fristlose Kündigung wegen der Nichtzahlung der Kaution ausgesprochen hatte. Die Missachtung der qualifizierten Mahnungen durch die vorherigen Kündigungen vom 26. August 2010 und 28. September 2010 erhöht den Schweregrad des Vertragsverstoßes der Beklagten und lässt die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu einer ordentlichen Beendigung als unzumutbar erscheinen.
6. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts bedeutet der Hinweis in dem Kündigungsschreiben vom 26. August 2010, dass die Kündigung, die sowohl mit einem Mietrückstand wie mit einem Kautionsrückstand begründet worden ist, durch Zahlung des gesamten Rückstandes unwirksam werde, nicht, dass durch eine solche Erklärung die gesetzlichen Voraussetzungen der Heilungsvorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erweitert werden könnten. Die Erklärung konnte allenfalls dahingehend verstanden werden, dass die Klägerin im Falle einer vollständigen Zahlung von einer Durchsetzung der Kündigung absehen würde. Sie konnte auch dahingehend Bedeutung erlangen, dass für die Klägerin in einem solchen Fall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar wäre, was die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung für die Klägerin in einem ungünstigen Licht erscheinen ließe.
7. Diese Überlegungen können aber nicht mehr für die nachfolgenden fristlosen Kündigungen gelten. Weder in dem Kündigungsschreiben vom 28. September 2010 noch in der Kündigungserklärung in der Klageschrift ist ein – missverständlicher – Hinweis auf die Heilungsmöglichkeit enthalten. Die Beklagte konnte deshalb nicht darauf vertrauen, dass sie mit einer nachträglichen Zahlung der Kaution die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung würde herbeiführen können. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts war es nicht erforderlich, dass die Klägerin in den späteren Kündigungserklärungen den Hinweis auf die Heilungsvorschrift ausdrücklich widerruft.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO und der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 7 und Nr. 10, § 713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung machen eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich, § 543 Abs. 2 ZPO.
Der Gewährung einer Räumungsfrist folgt aus § 721 ZPO. Zurzeit bestehen keine aktuellen Mietrückstände, so dass der Beklagten eine Räumungsfrist von dreieinhalb Monaten gewährt werden kann, um eine andere Wohnung zu finden.
23.12.2017
