Leitsatz:
Vor Auszug des Mieters darf der Vermieter keine Fotos von den bewohnten Räumlichkeiten anfertigen, um diese Mietinteressenten präsentieren zu können.
LG Frankenthal/Pfalz vom 30.9.2009 – 2 S 218/09 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter wollte die – noch bewohnten – Mieträumlichkeiten fotografieren lassen und die zu fertigenden Lichtbilder, von den Mietern unkontrollierbar, einer unbestimmten Vielzahl unbekannter Dritter zugänglich machen. Das hätte nach Ansicht des Landgerichts – einen erheblichen Eingriff in die grundrechtlich geschützte Privatsphäre der Mieter dargestellt, den diese nicht hinnehmen mussten. Ob und inwieweit es eine weitergehende Belästigung für sie dargestellt hätte, wenn der Vermieter oder der von ihm beauftragte Makler des Öfteren mit Mietinteressenten in der Wohnung erschienen wäre, spiele in diesem Zusammenhang keine Rolle. Der Vermieter hätte allenfalls das Recht gehabt, Fotografien im Zusammenhang mit der Erforderlichkeit der Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung zu fertigen.
Urteilstext
Gründe
I.
Die Klägerin will restliche Miete, welche die beklagten ehemaligen Mieter für den Monat Januar 2009 iHv. 1.177,62 Euro und für den Monat Februar 2009 iHv. 235,64 Euro nicht gezahlt haben. Hinsichtlich des letztgenannte Monats haben sie geltend gemacht, dass iHv. 50,- Euro keine (erhöhte) Miete geschuldet sei. Im Übrigen haben sie die Aufrechnung mit Gegenforderungen iHv. 1.177,62 Euro und iHv. 185,64 Euro erklärt, die jeweils daraus resultieren, dass sie zur Wahrnehmung ihrer Mieterrechte anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen haben; letzteres aus folgenden Gründen:
Mit Schreiben vom 8. Januar 2008 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis „ordentlich fristgerecht“ zum Ende des Monats April 2008 unter Hinweis darauf, dass die Beklagten die vertraglich iHv. 2.800,- Euro vereinbarte Kaution trotz zweier Mahnungen nicht erbracht hätten, und verlangte, die gemieteten Räumlichkeiten zu jenem Zeitpunkt geräumt zurückzugeben. Daraufhin nahmen die Beklagten anwaltliche Hilfe in Anspruch, um sich gegen die Kündigung zu wehren, wofür ihnen Anwaltskosten iHv. 1.177,62 Euro entstanden.
Hier geht der Streit nun darüber, ob die Kündigung wirksam war. Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Kündigung deswegen nicht zulässig gewesen sei, weil die Parteien im Mietvertrag vom 24. August 2005 unter § 2 („Mietvertragsart und -dauer“) durch Ankreuzen des vorformulierten Textes einen beiderseitigen Ausschluss des Rechts der ordentlichen Kündigung für die Dauer von 5 Jahren vereinbart haben. Die Klägerin macht unter Hinweis auf BGH NJW 2005, 1574 geltend, dass diese Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sei, weshalb es ihr erlaubt gewesen sei, bereits vor Ablauf der 5-Jahresfrist ordentlich zu kündigen. Die Beklagten sind unter Hinweis auf die Schutzrichtung der §§ 307 ff BGB der Ansicht, dass es der Klägerin als Verwenderin der Klausel untersagt sei, sich auf die Unwirksamkeit der genannten Klausel zu berufen; die Klausel sei nur insoweit unwirksam, als sie ihr (der Beklagten) eigenes Kündigungsrecht unzulässig ausschließe.
Die Beklagten ihrerseits hatten das Mietverhältnis Anfang Dezember 2008 zum Ende des Monats Februar 2009 gekündigt. Mit Anwaltsschreiben vom 16. Dezember 2008 forderte die Klägerin sie auf, ihr sowie einem Mitarbeiter der Maklerfirma S Immobilien am 22. Dezember 2008 den Zugang zur Wohnung zu gewähren, um dort eine Fotoserie zu fertigen, die dann Mietinteressenten präsentiert werden sollte; als Ersatztermin wurde der 29. Dezember 2008 vorgeschlagen, dann allerdings bereits mit einem Mietinteressenten. Nachdem die Beklagten das Ansinnen, die Innenräume zu fotografieren, mit Anwaltsschreiben vom 18. Dezember 2008 zurückgewiesen hatten, ließ die Klägerin mit Fax vom 19. Dezember 2008 den Erlass einer einstweiligen Verfügung androhen, um ihr Begehren auf die Fertigung von Lichtbildern durchsetzen zu können. Hiergegen setzten sich die Beklagten durch eine anwaltliche Schutzschrift zur Wehr, wofür ihnen 185,64 Euro berechnet wurden.
Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 12. Mai 2009, auf das hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen ergänzend verwiesen werden kann, abgewiesen: Die gegenüber der Januarmiete erklärte Aufrechnung mit dem Schadensersatzanspruch iHv. 1.177,62 Euro sei nach § 280 Abs. 1 BGB begründet. Die Beklagten seien zwecks Abwehr des klägerischen Räumungsverlangens zur Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe berechtigt gewesen. Denn die Kündigung der Klägerin sei deswegen unwirksam gewesen, weil – jedenfalls – die Klägerin nicht berechtigt gewesen sei, vor Ablauf der vereinbarten 5-jährigen Ausschlussfrist ordentlich zu kündigen. Der Schutzzweck des § 307 BGB verbiete es ihr, sich auf die Unwirksamkeit der von ihr selbst gestellten Klausel zum Nachteil der Beklagten zu berufen. Auch die Aufrechnung mit Anwaltskosten iHv. 185,64 Euro gegen die Februarmiete greife durch. Zwar habe die Klägerin zum Zwecke der Weitervermietung die Besichtigung der Wohnung verlangen können. Das Begehren auf Fertigen einer Fotoserie von den Wohnräumen sei allerdings zu weit gegangen, weshalb die Beklagten berechtigt gewesen seien, anwaltliche Hilfe einzuholen. IHv. weiteren 50,- Euro sei die Klage nicht begründet, weil die Beklagten eine um diesen Betrag erhöhte Februarmiete nicht schuldeten.
Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihr erstinstanzliches Ziel weiterverfolgt. Sie macht unter Hinweis auf die eingangs erwähnte BGH-Entscheidung sowie auf den Kommentar von Blank/Börstinghaus (Miete, 3. Aufl., § 575 Rdn. 84, 94) geltend, dass die Vereinbarung über den zeitlich befristeten Kündigungsausschluss wegen des Verbotes der geltungserhaltenden Reduktion insgesamt unwirksam sei mit der Folge, dass sie auch berechtigt gewesen sei vor Ablauf der 5-jährigen Ausschlussfrist ordentlich zu kündigen. Außerdem meinen sie, dass das Amtsgericht ein Recht, die Wohnung zu fotografieren, zu Unrecht verneint habe; dies wäre schonender gewesen, als laufend mit neuen Interessenten zu kommen.
Die Beklagten verteidigen die angefochtene Entscheidung und bitten um Zurückweisung der Berufung.
II.
Die Berufung der Klägerin ist bereits im Umfange von 50,- Euro unzulässig. In dieser Höhe hat das Amtsgericht die Klage auf die restliche Februarmiete deswegen abgewiesen, weil ein Anspruch der Klägerin auf eine um diesen Betrag gegenüber der mietvertraglich vereinbarten Miete erhöhte Miete nicht bestehe. Weshalb die angefochtene Entscheidung in diesem Punkt unrichtig sein soll, lässt die Berufungsbegründung in der nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 u. 3 ZPO notwendigen Weise nicht erkennen.
Im Übrigen ist das Rechtsmittel zwar in formeller Hinsicht bedenkenfrei; es erweist sich jedoch in der Sache als unbegründet.
Die am 8. Januar 2008 ausgesprochene ordentliche Kündigung und das darauf gestützte Räumungsverlangen der Klägerin waren unbegründet, weil die Klägerin nach § 2 Nr. 3 des Mietvertrags nicht berechtigt gewesen ist, das Mietverhältnis vor dem 1. Februar 2011 ordentlich zu kündigen. Darauf, dass diese Vereinbarung nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sei, kann sie sich als Verwenderin dieser Klausel nicht berufen. Zwar hat der BGH in seinem – eine der hier streitgegenständlichen identische Klausel betreffenden – Urteil vom 6. April 2005 (NJW 2005, 1574 ff) entschieden, dass ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss von mehr als 4 Jahren in einem Formularmietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam sei. Soweit nun die Klägerin hieraus und insbesondere aus dem Wort „insgesamt“ unter Hinweis auf das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unwirksamer AGB-Klauseln auf einen beanstandungsfreien Kern meint, das gelte auch zu ihren Gunsten, so unterliegt sie einem Fehlverständnis über die Tragweite der Entscheidung, über den Schutzzweck der §§ 307 ff BGB und über Sinn und Zweck des Verbotes der geltungserhaltenden Reduktion.
Anders als vorliegend war es in dem der genannten BGH-Entscheidung zugrundeliegenden Fall um die Berechtigung des Mieters zur ordentlichen Kündigung vor Ablauf der AGB-mäßig vereinbarten 5-jährigen Ausschlussfrist gegangen. Der BGH hat die den Mieter an einer früheren Kündigung hindernde Ausschlussklausel deshalb als unwirksam erachtet, weil die über 4 Jahre hinausgehende Dauer ihn hinsichtlich seiner Mobilität, Flexibilität und Dispositionsfreiheit erheblich und letztlich unangemessen benachteiligt. Darüber, ob die Klausel auch eine unangemessene Benachteiligung des Vermieters mit sich bringe, hatte er nicht zu befinden. Soweit das Urteil damit schließt, dass der formularmäßige Kündigungsverzicht insgesamt (Hervorhebung durch die Kammer) unwirksam sei, und soweit es auf das bei AGB generell zu beachtende Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion abstellt, betrifft dies allein die zur Entscheidung stehende – und entschiedene – Frage. „Insgesamt“ meint ersichtlich die Ausschlussfrist, soweit diese den Mieter unangemessen benachteiligt, sowie die Dauer dieser Ausschlussfrist, die geltungserhaltend auch nicht auf eine – nach Ansicht des BGH noch zulässige – Spanne von 4 Jahren verkürzt werden könne; nicht gemeint ist hingegen, dass die Klausel etwa auch in personeller Hinsicht beidseits und damit auch zugunsten des Vermieters unwirksam sei. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion ergibt sich aus dem Schutzzweck der §§ 307 ff BGB und sanktioniert allein das Verhalten des Verwenders unzulässiger Klauseln, das nicht dadurch risikolos werden darf, dass die betreffende Klausel im gerade noch zulässigen Maße aufrechterhalten wird (Palandt-Heinrichs BGB 65. Aufl. vor § 307 Rdn. 8).
Dieser den Schutz des Vertragspartners des AGB-Verwenders verfolgende Zweck der §§ 307 ff BGB liefe aber leer, wenn der Vertragspartner infolge der Unwirksamkeit einer AGB-Klausel ungünstiger gestellt würde, als er bei deren Wirksamkeit stünde. Deshalb ist es in der Rechtsprechung anerkannt, dass sich der Verwender einer AGB-Klausel gegenüber seinem Vertragspartner nicht auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen kann. Das hat der BGH bereits im Urteil vom 4. Dezember 1997 (NJW-RR 1998, 595 f (595)) ausgesprochen. Auch das OLG Düsseldorf hat am 30. Oktober 2001 unter Hinweis darauf, dass das AGBG den Klauselverwender nicht vor den von ihm selbst eingeführten Formularbedingungen schütze, entschieden (ZMR 2003, 96 ff), dass sich der dortige Kläger (und Klauselverwender) nicht darauf berufen kann, dass die von ihm gestellte Klausel wegen Unvereinbarkeit mit § 9 AGBG (entsprechend § 307 BGB) unwirksam sei. Auch die Kommentierung von Rolfs in Staudinger BGB Neubearbeitung 2006 § 573 c Rdn. 51 ff stellt hinsichtlich der Frage der Vereinbarkeit eines formularmäßigen zeitlich befristeten Kündigungsausschlusses mit § 307 BGB allein auf die Schutzwürdigkeit des Mieters ab. Die Frage der Schutzwürdigkeit auch des Vermieters vor seiner eigenen Klausel stellt sich nicht.
Im Gegenteil vertritt die erwähnte Kommentierung hinsichtlich der – hier zwar nicht einschlägigen, aber doch vergleichbar gelagerten – Frage, ob eine einheitliche Vertragsbestimmung, welche die Kündigungsfristen für einen oder für beide Teile abweichend vom Gesetz regelt und nur teilweise dem Mieter zum Nachteil gereicht (vgl. § 573 c Abs. 4 BGB), insgesamt unwirksam sei, die überzeugende Ansicht, dass eine solche vermieterseits formularmäßig verwendete Vereinbarung lediglich personell teilunwirksam sei mit der Folge, dass zwar der Mieter mit der gesetzlichen Frist kündigen kann, wohingegen der Vermieter an die vereinbarten längeren Kündigungsfristen gebunden bleibe; die §§ 307 ff BGB schützten nur den Vertragspartner des Verwenders, nicht aber den Klauselverwender selbst vor ihn unzumutbar belastenden Klauseln (Rolfs a. a. O. Rdn. 51, ebenso Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 573 c Rdn. 20, jeweils m. w. N.). Nichts anderes kann auch im vorliegenden Fall gelten.
Etwas Abweichendes ergibt sich auch nicht aus der von der Klägerin zitierten Kommentierung von Blank/Börstinghaus a. a. O., § 575 Rdn. 84, 94. Denn auch dort geht es nicht um die beidseits personelle Unwirksamkeit unzulässiger AGB-Klauseln, sondern allein um das zugunsten des Vertragspartners des Verwenders geltende Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Wenn dort in Rdn. 84 gesagt wird, ein formularvertraglich für länger als 4 Jahre vereinbarter Kündigungsausschluss sei insgesamt unwirksam, so ist damit, wie die Verweisung auf Rdn. 94 belegt, lediglich gemeint, dass der Kündigungsverzicht des Mieters (um den es allein geht) auch nicht teilweise, nämlich etwa mit der höchstzulässigen Laufzeit von 4 Jahren aufrecht erhalten bleiben kann.
Da nach alledem die Kündigung der Klägerin unwirksam, weil zu der Zeit unzulässig war, stellten sowohl die Kündigung selbst als auch das darauf gestützte Begehren auf Räumung der Wohnung zum Ende des Monats April 2008 einen vertragswidrigen Eingriff (zur – zu verneinenden – Frage, ob bereits das bloße, auch mittels Anwaltsschreibens erfolgte, Sich-Berühmen einer im Nachhinein sich als unberechtigt herausstellenden Forderung eine den Anspruchsteller zum Ersatz der dem Anspruchsgegner in diesem Zusammenhang erwachsenden außergerichtlichen Anwaltskosten verpflichtende Verletzung vertraglicher Nebenpflichten darstellt, wenn der sich eines Anspruches Berühmende die Rechtslage nur fahrlässig verkennt oder etwa sich bei der Geltendmachung zwar subjektiv redlich verhält, im Ergebnis aber irrt, vgl. allerdings Urteil der erkennenden Kammer vom 10. Juni 2009, 2 S 432/08, m. w. N.) in die Mieterrechte der Beklagten dar mit der Folge, dass die zwecks Verteidigung hiergegen durch Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe angefallenen Kosten einen von der Klägerin nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB zu ersetzenden Schaden darstellen, mit denen sie erfolgreich gegen den Mietanspruch der Klägerin aufrechnen konnten. Ein Zuwarten mit der Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe bis zu einer etwaigen Räumungsklage war den Beklagten bei dieser Sachlage ausnahmsweise nicht zuzumuten.
Gleiches gilt auch hinsichtlich der anwaltlichen Hilfe, welche sie zur Abwehr der klägerseits angedrohten einstweiligen Verfügung in Anspruch genommen haben. Sicherlich hatte die Klägerin das Recht, die Wohnung nach der von den Beklagten – im Hinblick darauf, dass die Vereinbarung des befristeten Kündigungsausschlusses ihnen gegenüber nicht wirksam war, zulässigerweise – ausgesprochenen Kündigung zu besichtigen und auch Mietinteressenten zu zeigen. Darum ging es hier aber nicht. Vielmehr wollte die Klägerin die – noch bewohnten – Mieträumlichkeiten auch fotografieren lassen und die zu fertigenden Lichtbilder, von den Beklagten unkontrollierbar, einer unbestimmten Vielzahl unbekannter Dritter zugänglich machen. Das hätte einen erheblichen Eingriff in die grundrechtlich geschützte Privatsphäre der Beklagten dargestellt, den diese nicht hinnehmen mussten. Ob und inwieweit es eine weitergehende Belästigung für sie dargestellt hätte, wenn die Klägerin oder der von ihr beauftragte Makler des öfteren mit Mietinteressenten in der Wohnung erschienen wäre, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Es war die freie Entscheidung der Beklagten, ob sie die damit einhergehende Beeinträchtigung hinnehmen wollten oder nicht. Die Klägerin hätte allenfalls das Recht gehabt, Fotografien im Zusammenhang mit der Erforderlichkeit der Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung zu fertigen. Darum ging es hier aber ersichtlich nicht. Im Übrigen hätte es der Zustimmung der Beklagten bedurft (Eisenschmid in Schmidt-Futterer Mietrecht 9. Aufl. § 535 Rdn. 186).
Ob das Begehren, dem von ihr beauftragten Makler Zutritt zur Wohnung zu gestatten, hinsichtlich der Zeitspanne zwischen dem Zugang des Aufforderungsschreibens und den vorgeschlagenen Terminen zu beanstanden war oder nicht, oder ob die Klägerin den Beklagten vorab auch die Namen der Besichtigungsinteressenten mitzuteilen hatte (vgl. dazu Eisenschmid a. a. O. Rdn. 179), ist unerheblich. Denn auch darum geht es hier nicht. Denn die Klägerin hatte nicht nur die Besichtigung der Wohnung (nebst unzulässiger Fertigung von Fotografien) gefordert, sondern sogar in ernstzunehmender Weise gedroht, auch die Möglichkeit Fotos zu fertigen im Wege einer einstweiligen Verfügung durchsetzen zu wollen. Jedenfalls hiermit ist sie ersichtlich zu weit gegangen. Um der – nicht auszuschließenden – Gefahr zu begegnen, dass das Gericht ohne mündliche Verhandlung eine einstweilige Verfügung – auch – des Inhalts erlassen würde, dass die Beklagten das Fotografieren ihrer Wohnung zu dulden hätten, durften sie sich anwaltlicher Hilfe bedienen, die vorliegend in der Fertigung einer Schutzschrift bestand. Wie bereits die rechtswidrige Kündigung der Klägerin stellte auch deren Androhung, eine, jedenfalls was das Fotografieren betrifft, rechtswidrige einstweilige Verfügung erwirken zu wollen, eine gravierende Verletzung der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Pflichten dar, weshalb auch die durch die Schutzschrift iHv. 185,64 Euro angefallenen Rechtsverteidigungskosten ausnahmsweise einen nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB ersatzfähigen Schaden darstellen.
Da nach alledem die Berufung der Klägerin der Zurückweisung unterliegt, hat sie nach § 97 Abs. 1 ZPO auch die durch ihr Rechtsmittel veranlassten Kosten zu tragen.
Für die von ihr begehrte Zulassung der Revision bestand in Ermangelung der gesetzlichen Voraussetzungen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) keine Veranlassung. Die hier entscheidende Rechtsfrage, ob sich der Verwender einer den Vertragspartner unangemessen benachteiligenden AGB-Klausel diesem gegenüber nach § 307 BGB auf die Unwirksamkeit der Klausel mit für diesen nachteiligen Rechtsfolgen berufen darf, ist bereits höchstrichterlich (BGH NJW-RR 1998, 595 f) sowie obergerichtlich (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 96 ff) dahin entschieden, dass dies nicht der Fall ist.
05.02.2018
