Leitsatz:
Auch eine aufgrund des Wegfalls der Anschlussförderung eintretende Mieterhöhung muss nach § 10 WoBindG erläutert werden. Dabei ist es nicht erforderlich anzugeben, aus welchem Grund der Vermieter die Nettokaltmiete gerade auf den konkret geforderten Betrag pro Quadratmeter anhebt, solange dieser jedenfalls die Kostenmiete nicht übersteigt. Es ist aber erforderlich anzugeben, aus welchem Grunde überhaupt eine Erhöhung vorgenommen wird.
LG Berlin vom 4.10.2012 – 67 S 21/12 –
Mitgeteilt von RA Ulrich Kernen
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter argumentierte, dass die Angabe des Grundes der Mieterhöhung nicht erforderlich gewesen sei, weil dieser allein in dem vollständigen Wegfall der öffentlichen Förderung bestanden habe. Die Tatsache des vollständigen Wegfalls der öffentlichen Förderung sei dem Mieter aber aufgrund verschiedener Schreiben seit Langem bekannt gewesen.
Darauf komme es aber nicht an, entschied das Landgericht. Selbst wenn dem Mieter grundsätzlich bekannt war oder bekannt sein musste, dass ihm die Erhöhung der Nettokaltmiete bis zur Kostenmiete in Höhe von 12,46 Euro pro Quadratmeter grundsätzlich drohen könnte, stelle es keine „bloße Förmelei“ dar, am Erfordernis der Erläuterung und damit des konkreten Grundes gerade der konkret ausgesprochenen Mieterhöhung festzuhalten, wie es das Gesetz in § 10 Absatz 1 WoBindG vorsehe. Dem Mieter soll die Möglichkeit gegeben werden, die Zulässigkeit der erklärten Mieterhöhung nachzuprüfen. Gerade diese Möglichkeit werde ihm genommen, wenn ihm nicht einmal der Grund für die erklärte Erhöhung mitgeteilt werde.
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Es fehlt an einer den Erfordernissen des § 10 Abs. 1 WoBindG genügende Begründung.
Nach dieser Vorschrift ist die einseitige Mieterhöhungserklärung des Vermieters im preisgebundenen Wohnraum nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 27. Dezember 2010 enthält zwar eine Berechnung des ihrer Ansicht nach bis zum 31. März 2011 und ab dem 1. April 2011 zu entrichtenden Mietzinses. Sie enthält aber keinerlei Erläuterung der Erhöhung. Eine Erhöhung ohne Erläuterung ist unwirksam und bleibt es auch, selbst wenn die Erläuterung, wie im gegenständlichen Klageverfahren, später nachgereicht wird. Zur Erläuterung gehört notwendigerweise die Angabe des Grundes der Mieterhöhung, weil nur so der Mieter erkennen kann, ob die Erhöhung nicht vom Vermieter zu vertreten ist, denn dann wäre die Mieterhöhung unzulässig (BGH Versäumnisurteil vom 6. April 2011 – VIII ZR 199/10; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, Anhang zu § 561 Rn 553 unter Hinweis auf LG Kiel WuM 1984, 158; LG Berlin 65 S 492/09).
Im gegenständlichen Verfahren beruft sich die Klägerin darauf, dass die Angabe des Grundes der Mieterhöhung nicht erforderlich gewesen sei, weil dieser allein in dem vollständigen Wegfall der öffentlichen Förderung bestanden habe. Die Tatsache des vollständigen Wegfalls der öffentlichen Förderung sei der Beklagten aber aufgrund verschiedener Schreiben seit langem bekannt gewesen. So habe die Hausverwaltung der vormaligen Eigentümerin bereits mit Schreiben vom 10. Oktober 2006 unmissverständlich darauf hingewiesen, dass die öffentliche Förderung für die Wohnung der Beklagten am 31. Oktober 2004 geendet habe. Deshalb nahm die vormalige Vermieterin eine Erhöhung der Grundmiete zum 1. November 2006 vor und behielt sich darüber hinaus weitere Erhöhungen bis zur nochmals mitgeteilten Kostenmiete von 12,46 Euro pro Quadratmeter monatlich vor. Auch die IBB hatte auf den Umstand des Wegfalls der Förderung und der grundsätzlich bestehenden Gefahr der Erhöhung bis zur Kostenmiete bereits im September 2004 allgemein hingewiesen, ebenso wie die Hausverwaltung der ehemaligen Vermieterin in Schreiben vom 3. September 2004 und 8. Dezember 2004, in welchen jedoch den Mietern ein erfolgreiches Klageverfahren gegen den Wegfall der Förderung in Aussicht gestellt wurde. Auch in den Medien spielten der Wegfall der Förderung und die möglichen Konsequenzen für die betroffenen Mieter eine Rolle.
Selbst wenn der Beklagten also grundsätzlich bekannt war oder bekannt sein musste, dass ihr die Erhöhung der Nettokaltmiete bis zur Kostenmiete in Höhe von 12,46 Euro pro Quadratmeter grundsätzlich drohen könnte, stellt es entgegen der Ansicht der Klägerin keine „bloße Förmelei“ dar, am Erfordernis der Erläuterung und damit des konkreten Grundes gerade der konkret ausgesprochenen Mieterhöhung festzuhalten, wie es das Gesetz in § 10 Abs. 1 WoBindG vorsieht. Dem Mieter soll die Möglichkeit gegeben werden, die Zulässigkeit der erklärten Mieterhöhung nachzuprüfen. Gerade diese Möglichkeit wird ihm genommen, wenn ihm nicht einmal der Grund für die erklärte Erhöhung mitgeteilt wird. Dabei ist es – entgegen der Argumentation der Klägerin – nicht erforderlich anzugeben, aus welchem Grunde der Vermieter die Nettokaltmiete gerade auf den konkret geforderten Betrag pro Quadratmeter anhebt, solange dieser jedenfalls die Kostenmiete nicht übersteigt. Es ist aber erforderlich anzugeben, aus welchem Grunde überhaupt eine Erhöhung vorgenommen wird. Hieran fehlt es im gegenständlichen Verfahren. Die Beklagte hat also auch ab dem 1. April 2011 die bis dahin geltende Miete zu zahlen. …
30.06.2017
