Leitsätze:
1. Will ein Vermieter eine sanierte Altbauwohnung in eine jüngere Baualtersklasse einordnen, so ist es erforderlich, dass er das ursprüngliche Baualter angibt.
2. Der Vermieter ist dafür darlegungspflichtig, dass die sanierte Altbauwohnung in eine Neubau-Altersklasse einzugruppieren sei.
3. Entsprechen Beschaffenheit, Ausstattung und Zuschnitt der Wohnung den Gegebenheiten einer – wieder aufgebauten – Altbauwohnung (Decken- und Fensterhöhe) und prägt mithin die Altbausubstanz den Eindruck vom Gebäude, so kann die Wohnung trotz Einbauküche und modernisierten Bades nicht eine jüngere Baualtersklasse eingeordnet werden. Ein hoher Bauaufwand für den Umbau oder die Herstellung der Wohnung ist kein die Höhe der Vergleichsmitte prägendes Merkmal.
4. Verbesserungen und Modernisierungen des Mietobjektes, die die Wohnausstattung zwar neuzeitigen Erfordernissen anpassen, den Baukörper aber unberührt lassen, führen nicht zu einer Einordnung in eine jüngere Baualtersklasse, sondern sind nur als mietwerterhöhende Faktoren bei der Erhöhung in der jeweiligen Miete zu berücksichtigen.
5. Ein Dachgeschossaufbau als Neubau ändert an dem typischen Altbaugepräge nichts und wird auch im Rahmen des Mietspiegels für die Dachgeschosswohnung als Neubauwohnung entsprechend berücksichtigt.
AG Mitte vom 16.7.2012 – 20 C 42/12 –
Mitgeteilt von RAin Stefanie Mitzkat-Schulz
Urteilstext
Tatbestand:
Die Klägerin vermietete dem Beklagten kraft Nachtragsvereinbarung vom 23.04.2007, auf deren Inhalt ebenso verwiesen wird wie auf den Mietvertrag vom 07.11.2003, die 107 qm große 3-Zimmer-Wohnung in dem Hause H.straße X, 10407 Berlin. Das Gebäude war vor 1918 bezugsfertig erbaut worden und wurde im Jahr 2003 saniert und modernisiert. Hofseitig wurde eine hoch dimensionierte Wärmedämmung auf die Fassade aufgebracht. Der gesamte Dachstuhl wurde neu eingedeckt und gedämmt. Ein Dachausbau zu Wohnzwecken erfolgte. Die historische Straßenfassade wurde wiederhergestellt. Die Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation wurde vollständig erneuert und unter energetischen Gesichtspunkten optimiert, die Installationen wurden mit Ausnahme des Heizungsstränge und Heizkörperanbindungen unter Putz angeordnet. Eine Fernwärmestation wurde eingebaut. Die gesamte Tragekonstruktion (Decken, Wände, Dach) wurde statisch überprüft und bei Bedarf verstärkt oder erneuert. Die vorhandenen Kastenfenster wurden durch moderne Schall- und Wärmeschutzanforderungen entsprechende Holzfenster ersetzt. Moderne Bäder und Sanitärgegenständen und Fliesen wurden ebenso wie neue Heizkörper eingebaut und der Kabelanschluss bereitgestellt. Es erfolgte die Wiederherstellung und der Einbau von Dielen- und Parkettbelägen. Die Balkone wurden wiederhergestellt. Bestehende Türen wurden renoviert und fehlende Türen nach historischem Vorbild nachgebaut. Es gab keinen Aufzug. In dem Gebäude gab es einen abschließbaren Fahrradabstellraum. Der Energieverbrauchskennwert war kleiner 120 kW/h (qm a). Das Gebäude befand sich in bevorzugter Citylage nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten. Die streitgegenständliche Wohnung wurde durch Abriss und Versetzen von Trennwänden umgestaltet, wofür auf die Anlage K7 verwiesen wird, die in gelb die ursprüngliche Raumaufteilung und in schwarz die aktuelle wiedergibt. Der als „Küche/Zimmer“ bezeichnete Bereich wurde mit der daneben liegenden Abstellkammer und dem daneben liegenden schmalen Raum zusammengelegt. In der Küche fehlte eine Spüle. Das ehemals anschließende „Bad“ wurde durch Entfernung einer Trennwand zu dem neu geschaffenen „Esszimmer/Küche“ zusammengelegt. Der sich dem vormaligen „Bad“ anschließende Raum zur Wohnungseingangstür wurde beseitigt und 30 % dessen Fläche dem neuen Raum „Essbereich/Küche“ und die verbleibenden 70 % in das neue und an dieser Stelle bis dahin nicht vorhandene Badezimmer und in einen neuen, bis dahin nicht vorhandenen Abstellraum aufgeteilt. Die Wände zum Flur hin wurden zurückgesetzt und der Flur so geweitet.
Seit April 2007 war die Nettokaltmiete von 727,60 Euro für die streitgegenständliche Wohnung unverändert.
Mit Schreiben vom 14.12.2011, auf dessen Inhalt verwiesen wird und das dem Beklagten am 16.12.2011 zuging, forderte die Klägerin den Beklagten erfolglos zu der klagegegenständlichen Zustimmung zur Mieterhöhung auf, die der Beklagte mit Schreiben vom 28.12.2011 verweigerte.
Die Klägerin trägt vor, dass die streitgegenständliche Wohnung durch die Baumaßnahmen im Jahre 2003 im Umfang einer Kernsanierung einen Standard erreicht habe, wie er von einem Neubau aus dem Jahr 2003 erwartet werden könne. Die streitgegenständliche Wohnung entspreche daher einer im Jahr 2003 neu errichteten Wohnung. Die Baumaßnahmen hätten Kosten von insgesamt 1.382.598,88 Euro brutto verbraucht und das sei ein Drittel der Kosten für einen Neubau. In der streitgegenständlichen Wohnung seien weitestgehend neue Dielen eingebaut worden und wo das nicht der Fall sei, sei der vorhandene Boden aufwändig aufbereitet und restauriert worden. Der neu geschaffene 21 qm große Raum mit 2 Fenstern und das Badezimmer stellten eine bessere, modernen Anforderungen entsprechende Nutzbarkeit von Zimmerflächen dar. Der 17 qm große und offene Multifunktionsbereich „Essen/Küche“ mit raummittig gelegenem großen Fenster werde großzügig belichtet. Es gebe neben dem Badezimmer eine großzügige Abstellkammer. Der vorher ca. 12,5 m lange und 90 cm breite Flur sei durch den offenen Multifunktionsbereich unterbrochen und mit Tageslicht beleuchtet, so dass die Verkehrsfläche durch eine mehrfache Flächennutzung deutlich verringert sei. Die schlauchförmige Kammer und Speisekammer seien aufgelöst und durch einen großzügigen Raum ersetzt worden. Das schlauchförmige Bad sei an den Eingangsbereich verlagert und dort mit einem wesentlich besser nutzbaren Raumschnitt neu hergestellt worden. Der Wohnungsgrundriss weise nach den Baumaßnahmen einen offenen modernen Stil mit geringem Verkehrs- und hohem Wohnflächenanteil auf. Alle Räume seien hell und sonnig, die hochwertige technische Ausstattung spiegele ebenso wie die ästhetisch anspruchsvolle Oberflächengestaltung den hohen Wohnwert nach der vollständigen Sanierung/Umbau wieder. Diese Raumaufteilung entspreche nicht mehr der eines Altbaus. Die Wohnungstrennwand sei aus Vollziegeln, beidseitig verputzt, ca. 20 cm dick und sei mit einer schalldämmenden Vorsatzschale ergänzt worden mittels freistehender Metallständerwand 10 cm dick, doppelt geplankt, 60 mm schalldämmende Mineralwolle-Einlage und entspräche dem laut DIN 4109 geforderten Wert. Die dicht schließenden Wohnungseingangstüren aus Massivholz entsprächen der Forderung der DIN 4109 bei einem Flur zwischen Treppenraum und Wohnung. Die Forderungen des Brandschutzes seien erfüllt, da die Türen dicht schließend seien. Der Einbruchschutz sei bei korrekt gesicherten Standflügelverriegelungen wie bei jeder einflügeligen Massivtür eines Neubaus gegeben. Die Treppenhausabschlusswände seien aus Vollziegel und beidseitig verputzt. Sie entsprächen mit rund 30 cm Dicke den Anforderungen an Brand- und Schallschutz eines Neubaus. Die Wohnungsabschlusswände seien ebenso Vollziegelwände, beidseitig verputzt und 30 – 40 cm dick, hofseitig mit einem Vollwärmeschutz versehen und genügten sämtlichen Anforderungen des Brand-, Schall- und Wärmeschutzes bzw. überträfen sie. Ausweislich des Energieausweises, auf den verwiesen wird, sei der Energieverbrauch von 21 kW/h/qm/Jahr rund 24 % besser als der für
den Neubau geforderte Wert von 100 kW/h/qm/Jahr.
Alle die eine Kernsanierung ausmachenden Maßnahmen seien an dem streitgegenständlichen Gebäude durchgeführt worden. Zur Durchführung dieser Maßnahmen sei das Anwesen zunächst praktisch in einen Rohbauzustand versetzt und mit Ausnahme der tragenden Strukturen des Gebäudes seien sowohl dessen Außenhaut, das Dach, Fenster und Türen, Fußböden und die Versorgungsinfrastruktur/Gebäudetechnik ersetzt und erneuert worden. Dadurch sei es in einen im Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahmen gültigen Standard gebracht worden. Hinsichtlich des Umfangs und der Intensität der Maßnahmen handele es sich sozusagen um die letzte Stufe vor dem tatsächlichen Abriss und Neubau des Gebäudes. Das Gebäude entspräche daher seinem Standard nach einem Neubau aus dem Zeitraum von 1991 – 2008.
Die Klägerin beantragt mit der am 10.03.2012 zugestellten Klage,
den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der bislang von ihm bezahlten Nettomiete von 727,60 Euro um 109,52 Euro monatlich auf 837,12 Euro für die von ihm gemietete, im Eigentum der Klägerin stehende Wohnung im 4. OG links im Vorderhaus in der H.straße X, 10407 Berlin, mit Wirkung ab dem 01.03.2012 zuzustimmen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er bestreitet mit Nichtwissen, dass die Modernisierung der streitgegenständlichen Wohnung die mit der Anlage K5, auf die verwiesen wird, aufgelisteten Kosten verursacht habe. Er bestreitet mit Nichtwissen, dass die zweischalige Vorsatzschale geschosshoch ausgeführt worden sei. Er behauptet, dass die ursprüngliche Dielung aus der Gründerzeit in einem Zimmer verblieben sei. Die ursprünglichen Fensterabmessungen seien unverändert vorhanden. Vermieterseits sei eine Einbauküche nicht gestellt worden. Der Anteil der Verkehrsfläche in der streitgegenständlichen Wohnung sei bei gleich gebliebenen Abmessungen deren Flures nach wie vor identisch. Auch nach den Baumaßnahmen entspreche die Raumaufteilung der streitgegenständlichen Wohnung nach wie vor dem typischen Charakter einer Wohnung, die um die Jahrhundertwende errichtet worden sei. Die Wohnungstrennwand zur Nachbarwohnung erfülle in keinster Weise die Schallschutzbestimmungen von 1991, denn die vernehmenden Geräusche aus der angrenzenden Dusche seien derart erheblich, dass man entweder aufwache oder nicht einschlafen könne. Aus der Anlage B1 sei ersichtlich, auf die verwiesen wird, dass keine 20 cm Vollziegelwand gegeben sei. Die Wohnungseingangstür sei lediglich überarbeitet und malermäßig instandgesetzt worden. Sie verfüge über keine umlaufende Dichtung und über keinen erhöhten Einbruchschutz. Das vorhandene Stangenschloss habe der Beklagte auf eigene Kosten mit Genehmigung des Vermieters installiert. Die Raumhöhe in der streitgegenständlichen Wohnung sei altbau- und nicht neubautypisch. Die streitgegenständliche Wohnung verfüge teilweise über historischen Deckenstuckelemente und im Treppenhaus im Eingangsbereich befänden sich teilweise alte Fliesen. Das streitgegenständliche Gebäude sei konventionell saniert und instandgesetzt worden, weshalb erhebliche Elemente des Gründerzeitbaus erhalten geblieben seien. Die Treppenhausstufen, Geländer und Handläufe seien in leicht entflammbarer Holzbauweise ausgeführt worden.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB ist mit Zustellung der Klage am 10.03.2012 eingehalten. Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen ist formell unwirksam. Zwar ist die Wartefrist unstreitig ebenso eingehalten wie die Textform aus § 558 a BGB, allerdings ist das Zustimmungsverlangen nicht hinreichend begründet und erläutert, ohne dass die Klägerseite in dem Erhöhungsverlangen vom 14.12.2011 das ursprüngliche Baualter des streitgegenständlichen Gebäudes angegeben hat. Will ein Vermieter eine sanierte Altbauwohnung in eine jüngere Baualtersklasse einordnen, so ist es erforderlich, dass er das ursprüngliche Baualter angibt (vgl. Stemel, Mietrecht, 4. Auflage, Rn. IV 208). Dies folgt aus dem Begründungserfordernis, denn die Begründung des Mieterhöhungsverlangens soll den Mieter in die Lage versetzen, innerhalb der Überlegungsfrist zu prüfen, ob das Zustimmungsverlangen des Vermieters berechtigt ist oder nicht. Sofern auf einen Mietspiegel Bezug genommen wird, muss die Begründung deshalb alle die Angaben enthalten, die dem Mieter eine Einordnung des Mietobjekts in das Rasterfeld des Mietspiegels ermöglichen (vgl. AG Hamburg, WuM 1996, 346). Daran fehlt es hier, so dass dem Beklagten nicht die Möglichkeit eröffnet wird, die Angaben der Klägerseite zu überprüfen und deren Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in die jüngere Baualtersklasse nachzuvollziehen, was das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen als unzureichend begründet und damit formell unwirksam werden lässt. Die Klage ist darüber hinaus jedenfalls deshalb abzuweisen, weil der Beklagte gemäß § 558 BGB auch materiell-rechtlich nicht verpflichtet ist, der geltend gemachten Mieterhöhung zuzustimmen, denn sie stellt nicht den ortsüblichen Vergleichmietzins dar. Die Klägerin als Anspruchstellehn ist dafür darlegungspflichtig, dass die streitgegenständliche und sanierte Altbauwohnung in die Baualtersklasse 1991 – 31.12.2009 einzugruppieren sei. Dieser Last genügt sie mit ihrem Vortrag nicht.
Ausweislich Ziffer 6.4 des Berliner Mietspiegels 2011 werden modernisierte Wohnungen grundsätzlich in die ursprüngliche Baualtersklasse des Gebäudes eingeordnet, die hier unstreitig eine Bezugsfertigkeit bis 1918 war. Anerkannt ist, dass eine spätere umfassende Modernisierung im Einzelfall zu einer Verschiebung in eine jüngere Baualtersklasse führen kann. Allerdings sind hieran strenge Anforderungen zu stellen. Entsprechen Beschaffenheit, Ausstattung und Zuschnitt der Wohnung den Gegebenheiten einer – wieder aufgebauten – Altbauwohnung (Decken- und Fensterhöhe) und prägt mithin die Altbausubstanz den Eindruck vom Gebäude, so kann die Wohnung trotz Einbauküche und modernisierten Bades nicht eine jüngere Baualtersklasse eingeordnet werden (vgl. Stemel, a. a. O., Rn. IV 180). Eine hoher Bauaufwand für den Umbau oder die Herstellung der Wohnung ist kein die Höhe der Vergleichsmitte prägendes Merkmal (vgl. LG Berlin, GE 1999, 254), so dass dahingestellt bleiben kann, ob die klägerseits angegebenen und beklagtenseits bestrittenen Kosten der Baumaßnahmen zutreffen sind bzw. ein Drittel eines Neubauvorhabens ausmachten.
Entscheidend kommt es ausgehend von dem wirklichen Baualter des Hauses auf die Prüfung an, ob die einzelnen Baumaßnahmen den Standard der älteren Baualtersklasse tatsächlich entscheidend verändert haben und das zudem in einer Weise, dass von einem Neubau auszugehen ist. Ohne weiteres mag dies für bauliche Sanierungsmaßnahmen gelten, die die Bausubstanz eines heruntergekommenen Gebäudes vollständig wiederherstellen und in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzen. Verbesserungen und Modernisierungen des Mietobjektes, die die Wohnausstattung zwar neuzeitigen Erfordernissen anpassen, den Baukörper aber unberührt lassen, führen nicht zu einer Einordnung in eine jüngere Baualtersklasse, sondern sind nur als mietwerterhöhende Faktoren bei der Erhöhung in der jeweiligen Mietzinsspanne zu berücksichtigen (LG Hamburg ZMR 1998, 499 [500]).
Ebenso verhält es sich bei den streitgegenständlichen Baumaßnahmen, denn sie haben die streitgegenständliche Wohnung lediglich an neuzeitliche Erfordernisse angepasst und dem ist für das Mietspiegelfeld der älteren Baualtersklasse im Rahmen der Spanneneinordnung und Sondermerkmalen zureichend Rechnung getragen, ohne dass die unstreitigen Baumaßnahmen zusätzlich auch eine jüngere Baualtersklasse rechtfertigten. Vielmehr ist die Bausubstanz bzw. der Baukörper erhalten geblieben und lediglich An- und Umbauten sowie eine Ausstattung haben stattgefunden, so dass insgesamt das Gepräge der Altbauwohnung und damit der Bezugsfertigkeit bis 1918 nicht entfallen ist. Dies folgt aus dem Erhalt des Baukörpers und der Fassaden mit denkmalgeschützten Vorderhausfassade nebst Baikonen ebenso wie der altbautypischen Geschosszahl. Der Dachgeschossaufbau als Neubau ändert an dem typischen Altbaugepräge nichts und wird auch im Rahmen des Mietspiegels für die Dachgeschosswohnung als Neubauwohnung entsprechend berücksichtigt. Gleiches gilt für den Erhalt der Zimmerdeckenhöhen und des Außengrundrisses der streitgegenständlichen Wohnung nebst teilweise erhaltener Stuckdecken. Die mit der Anlage K1 belegte Änderung der Raumaufteilung führt zu keiner anderen Beurteilung, denn sowohl der altbautypische lange Flur wird, wenn auch mit Durchbrechung, Weitung und Erhellung, ebenso erhalten wie eine Abstellkammer, so dass das Gepräge der Altbauwohnung trotz Veränderung erhalten bleibt. Ebenso wie durch das fensterlose Bad, nämlich einem typischen Merkmal einer sanierten Altbauwohnung, in der aus Kammer/Küchenanteil und Innen-WC ein fensterloses Bad hergestellt worden ist, ohne dass die Wohnung dadurch zur „Neubauwohnung“ geworden wäre. Auch die erhaltene bzw. neu geschaffene Fußbodendielung entspricht dem typischen Gepräge einer Altbauwohnung und keiner Neubauwohnung mit pflegeleichteren schallgedämmten Fußbodenbelägen oder -heizung. Der Austausch der Fenster unter Erhalt der alten Fensterorte und -maße verändert deren altbautypisches Gepräge eben nicht. Die Erneuerung und Modernisierung der Energie- und Heizinstallationen sowie Wasserleitungen, Kabelanschluss und Erneuerung von Heizkörpern hat die streitgegenständliche Wohnung lediglich neuzeitigen Erfordernissen im Jahr 2003 angepasst, ohne dass allein dadurch – wie oben dargestellt – ein Neubaucharakter vergleichbar mit einem Neubau in 2003 erreicht würde. Entgegen der von der Klägerseite vertretenen Auffassung nähern sich die vorgetragenen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen am streitgegenständlichen Gebäude und in der streitgegenständlichen Wohnung weder in ihrer Art noch in ihrem Umfang einem Abriss mit Neuaufbau an, was ohne weiteres daraus folgt, dass die Bausubstanz erhalten geblieben und allenfalls. Verbesserungen erfahren hat.
Somit ist die streitgegenständliche Wohnung forthin in das Mietspiegelfeld K2 des maßgeblichen Berliner Mietspiegels 2011 einzuordnen mit der Folge, dass bei einem Abgleich der unstreitigen Merkmalgruppe 1 in neutraler Bewertung, der Merkmalgruppe 2 in negativer Bewertung sowie der Merkmalgruppen 3 – 5 in positiver Bewertung nebst gegebenem Sondermerkmal „Modernes Bad“ eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,73 Euro gegeben ist, die der Beklagte mit der aktuellen Nettokaltmiete von 6,80 Euro bereits bezahlt.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
03.01.2018
