Leitsatz:
Zu den als Hauswartkosten umlagefähigen Betriebskosten gehören nicht die Kosten für einen Notdienst zur Störungsbeseitigung auch außerhalb der Geschäftszeiten.
LG Berlin vom 30.1.2019 – 64 S 25/18 –
Mitgeteilt von RA Kaya Özkök
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mietvertragsparteien stritten über die Umlagefähigkeit einer „Notdienstpauschale“ in Höhe von 102,84 Euro im Rahmen der Hauswartkosten.
Das Landgericht entschied wie aus dem Leitsatz ersichtlich.
Die Notdienstpauschale stelle keine Betriebskostenposition im Sinne von § 1 Absatz 1 Satz 1 BetrKV dar. Betriebskosten seien danach Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, des Grundstücks oder der Anlagen des Grundstücks laufend entstünden.
Davon werde die Notdienstpauschale nicht erfasst. Denn sie umfasse diejenigen Kosten, die dafür anfallen, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen, Havarien oder ähnlichen Notfällen jemand erreichbar sei. Diese Kosten stellten keine Kosten dar, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstünden. Insbesondere könne der Entscheidung des Amtsgerichts Hohenschönhausen (vom 31.3.2008 – 16 C 205/07 –), wonach eine Notdienstbereitschaft als dem Sicherheitsbereich zuzuordnende Hausmeisterkosten umlagefähig sei, nicht gefolgt werden. Bereitschaftskosten seien vielmehr nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Verwaltungskosten seien gemäß § 1 Absatz 2 Nr. 1 BetrKV die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.
Die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauf folgende etwaige Veranlassung von Reparaturmaßnahmen sei eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes. Dafür spreche, dass während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise solche Meldungen gegenüber der Hausverwaltung erfolgten und von dort die erforderlichen Maßnahmen veranlasst würden. Es könne aber für die rechtliche Qualifizierung der Kosten nicht von Bedeutung sein, ob der Notfall sich außerhalb der üblichen Geschäftszeiten ereigne und der Hauseigentümer dafür einen Ansprechpartner bereithalte. Insofern diene die Einrichtung eines solchen Bereitschaftsdienstes in erster Linie dem Interesse des Vermieters und nicht dem Interesse der Mieter. Der Vermieter wolle durch die Bereitstellung eines Ansprechpartners außerhalb der Öffnungszeiten seiner Hausverwaltung ganz vorrangig erreichen, dass von ihm fachlich und kostenmäßig gebilligte Maßnahmen zum Schutz der Mietsache ergriffen würden.
Urteilstext
Gründe
I.
Die Parteien streiten über die Umlagefähigkeit einer „Notdienstpauschale“ im Rahmen eines Wohnungsmietvertrages. Wegen des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen,§ 540 Abs. 1 ZPO. ·
Das Amtsgericht hat die Klage mit am 22. Dezember 2017 verkündetem und am 28. Dezember 2017 zugestelltem Urteil abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kosten für die Notdienstpauschale weder Hauswartkosten gemäß § 2 Nr. 14 BetrkVO noch mangels ausdrücklicher Regelung Kosten·seien, die dem „Sicherheits- und Ordnungsbereich“ zuzuordnen seien. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache. und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung hat das Amtsgericht die Berufung zugelassen.
Hiergegen richtet sich die Klägerin mit der am 29. Januar 2018 bei Gericht eingegangenen und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 14. März 2018 an diesem Tag begründeten Berufung. Sie macht geltend, dass die Notdienstpauschale zu den Hauswartkosten gehöre und daher umlagefähig sei.
Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung vom 30. Januar 2019 die Berufung hinsichtlich des über die 5 Prozentpunkten hinaus gehenden Zinsantrages zurückgenommen.
Sie beantragt nunmehr, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg vom 22.12.2017, Aktenzeichen 209 C 103/17 werden die Beklagten und Berufungsbeklagten verurteilt, an die Klägerin und Berufungsklägerin 102,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13. Mai 2017 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Mit Verfügung vom 19. September 2018 hat die Kammer darauf hingewiesen, dass sie der Ansicht des Amtsgerichts zuneige, jedoch erwäge, wegen grundsätzlicher Bedeutung der zu Grunde liegenden Rechtsfrage die Revision zuzulassen.
II.
Die Berufung ist zulässig, jedoch unbegründet.
1.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.
2.
Die Berufung ist unbegründet. Zu Recht und mit in jeder Hinsicht zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Die Klägerin ist nicht berechtigt, die Notdienstpauschale in Höhe von 102,84 € auf die Beklagten umzulegen.
Die Parteien haben, anders als in dem der Entscheidung des Landgerichts Köln (LG Köln, Urteil vom 12. Februar 1997 – 10 S 463/96 – WuM 1997, 230, juris) zugrunde liegenden Fall laut dem eingereichten Mietvertrag keine Vereinbarung dahingehend getroffen, dass die Kosten für Notdienste umgelegt werden können.
Die Notdienstpauschale stellt keine Betriebskostenposition im Sinne von § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV dar. Betriebskosten sind danach Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, des Grundstücks oder der Anlagen des Grundstücks laufend entstehen.
Davon wird die Notdienstpauschale nicht erfasst. Denn sie umfasst diejenigen Kosten, die dafür anfallen, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen, Havarien oder ähnlichen Notfällen jemand erreichbar ist. Diese Kosten stellen keine Kosten dar, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen.
Insbesondere kann der Entscheidung des Amtsgerichts Hohenschönhausen (Urteil vom 31. März 2008 – 16 C 205/07 -, juris), wonach eine Notdienstbereitschaft als dem Sicherheitsbereich zuzuordnende Hausmeisterkosten umlagefähig sei, nicht gefolgt werden.
Bereitschaftskosten sind vielmehr nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Verwaltungskosten sind gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen·des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.·
Die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauf folgende etwaige Veranlassung von Reparaturmaßnahmen ist eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes (vgl. Blank/Börstinghaus, 5. Auflage, 2017, § 556 Rn. 86, beck-online). Dafür spricht, dass während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise solche Meldungen gegenüber der Hausverwaltung erfolgen und von dort die erforderlichen·Maßnahmen veranlasst werden. Es kann aber für die rechtliche Qualifizierung der Kosten nicht von Bedeutung sein, ob der Notfall sich außerhalb der üblichen Geschäftszeiten ereignet und der Hauseigentümer dafür einen Ansprechpartner bereithält. Insofern dient die Einrichtung eines solchen Bereitschaftsdienstes in erster Linie dem Interesse des Vermieters und nicht dem Interesse der Mieter. Der Vermieter will durch die Bereitstellung eines Ansprechpartners außerhalb der Öffnungszeiten seiner Hausverwaltung ganz vorrangig erreichen, dass von ihm fachlich und kostenmäßig gebilligte Maßnahmen zum Schutz der Mietsache ergriffen werden (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 21. Februar 2018 – 215 C 311/17 -, GE 2018, 208, beck-online).
3.
Die·Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1 ZPO.
Die Revision ist gemäߧ 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Bei der Frage der Umlagefähigkeit der Notdienstpauschale handelt es sich um eine grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfrage.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 63 Abs. 2 S. 1, 47 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO.
23.04.2019
