Leitsatz:
Zur Nichtigkeit eines ein Vorkaufsrecht vereitelnden Vertrages und zu Grund und Höhe einer daraus resultierenden Schadensersatzverpflichtung.
BGH v. 15.6.2005 – VIII ZR 271/04 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 12 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
13 Wohnungen eines umgewandelten Mehrfamilienhauses wurden im Paket an eine Immobilienfirma verkauft. Bei 8 Wohnungen bestand ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Um das Vorkaufsrecht zu vereiteln, wurde der Preis für diese Wohnungen im Verhältnis zum Gesamtpreis überhöht festgesetzt.
Der klagende Mieter sollte für seine Wohnung 380.000 DM zahlen.
Insgesamt betrug der Kaufpreis für alle Wohnungen 2.650.000 DM.
Im Prozess ergab ein Gutachten einen Verkehrswert von 265.000 DM für die Wohnung und von 3.339.500 DM für den Gesamtwert des Kaufgegenstandes.
Der verhältnismäßige Preis der Mieterwohnung nach § 467 BGB betrug daher 7,94 % des Gesamtpreises. Das waren 210.410 DM (= 7,94 % von 2.650.000 DM).
Der Mieter machte angesichts des hohen Preises von der Ausübung seines Vorkaufsrechts keinen Gebrauch, sondern verklagte den Vermieter auf Schadensersatz.
Der BGH argumentiert:
Beim Verkauf mehrerer Wohnungen im Paket ist die Vereinbarung eines besonders hohen Einzelpreises für eine bestimmte Wohnung dem Mieter gegenüber unwirksam (§§ 138, 139 BGB). Dieser kann die Wohnung nach dem nach § 467 BGB zu bemessenden anteiligen Kaufpreis erwerben.
Da die Erfüllung des Kaufsvertrags nach Eintragung der Immobilienfirma im Grundbuch nicht mehr möglich war (§ 275 BGB), stand dem Mieter ein Schadensersatzanspruch nach § 283 BGB zu.
Der Schaden des Mieters besteht in diesem Fall [Vereitelung des Kaufvertrags wegen überhöhter Kaufsumme] in der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem im Rahmen des erfolgten Verkaufs tatsächlich auf die Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis (hier: 265.000 DM minus 210.410 DM = 54.590 DM).
05.03.2013
