Leitsatz:
Einnahmen des Vermieters aus der Vermietung von Dachflächen zum Betrieb einer Mobilfunkantenne stellen keine Erträge im Sinne des § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV dar. Sie sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung im preisgebundenen Wohnraum nicht zu berücksichtigen.
BGH v. 2.11.2005 – VIII ZR 310/04 –
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Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
„… Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Erstellung einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Jahr 2001 unter Berücksichtigung der Einnahmen aus den auf beiden Gebäudedächern errichteten Mobilfunkantennen. Es kann dahinstehen, ob ein Mieter von preisgebundenem Wohnraum bei der Ermittlung der Kostenmiete anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung einen Anspruch auf Berichtigung der Berechnung hat, wenn diese falsch oder unvollständig ist. Die von den Beklagten beigefügte Wirtschaftlichkeitsberechnung ist ordnungsgemäß. Die aus der Vermietung von Dachflächen zum Betrieb einer Mobilfunkantenne erzielten Einnahmen des Vermieters stellen keine Erträge im Sinne des § 31 II. BV dar und sind somit in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht anzurechnen (LG Frankfurt/M., zitiert nach Hitpaß, ZMR 2002, 572, 577; LG Berlin, GE 2005, 1062; AG Schöneberg, GE 2005, 245; Hitpaß aaO; anderer Ansicht AG Marburg, zitiert nach Hitpaß aaO, S. 576; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 535 Rdnr. 379; Heix in Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. IV, Stand März 2005 § 31 II. BV, Anmerkung 3.2.; Maciejewski, MM 2001, 439, 440).
Nach § 2 Abs. 1 II. BV sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die nach §§ 8 bis 9 WoBindG in Verbindung mit §§ 3 bis 10 NMV eine Grundlage für die Ermittlung der Kostenmiete bildet, die laufenden Aufwendungen für das Gebäude oder die jeweilige Wirtschaftseinheit zu ermitteln und den Erträgen gegenüber zu stellen. Erträge sind gemäß § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV die Einnahmen aus Miet- und Pachtverträgen sowie Vergütungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden können. Diese Bestimmung ist nach ihrem Wortlaut unter Berücksichtigung der Systematik der Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung und dem Sinn und Zweck der Aufstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung dahingehend auszulegen, dass nur Einnahmen zu berücksichtigen sind, die im Rahmen der ordentlichen Bewirtschaftung des Grundstücks oder der Wirtschaftseinheit erzielt werden und denen anrechenbare laufende Aufwendungen (§ 18 Abs. 1 II. BV) gegenüberstehen. Dies ist bei der Vermietung von Dachflächen zum Betrieb von Mobilfunkantennen nicht der Fall.
… Anrechenbar sind nur solche Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes nach den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung erforderlich sind. Dies betrifft nach § 24 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit §§ 26 bis 28 II. BV nur Kosten, deren zu Grunde liegender Aufwand dem Mieter unmittelbar oder mittelbar zugute kommt und dem Zweck der sozialen Wohnraumförderung im Sinne des § 1 Abs. 1 WoFG dient. Die Verwertung von Teilen des Grundstückes oder Gebäudes zum Betrieb von Mobilfunkantennen steht mit der sozialen Wohnraumförderung in keinem Zusammenhang. Sie betrifft auch keine Rechte oder Pflichten des Vermieters aus den abgeschlossenen Mietverträgen mit Mietern von preisgebundenem Wohnraum. Entstehen dem Vermieter Kosten für die Vermietung von Dachflächen, sind dies daher keine anrechenbaren laufenden Aufwendungen im Sinne des § 18 Abs. 1 Satz 1 II. BV. Deshalb sind auch die entsprechenden Erträge des Vermieters aus einer Tätigkeit wie der Vermietung von Dachflächen an Mobilfunkbetreiber, die über die erforderliche Bewirtschaftung des Grundstücks hinausgeht, nicht in der Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzuführen. …“
29.05.2018
