Leitsatz:
Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 26).
BGH v. 15.5.2012 – VIII ZR 246/11 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 9 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Hintergrund der Rechtsstreitigkeit war eine Räumungsklage der Vermieter, die ihrem Mieter fristlos gekündigt hatten, weil dieser Erhöhungen auf die Betriebskostenvorauszahlungen nicht oder nur teilweise geleistet hatte. Der Mieter weigerte sich, die erhöhten Vorauszahlungen zu leisten, weil die Abrechnungen der Vermieter inhaltliche Fehler aufwiesen. So bestanden Einwendungen gegen die Position „Hausmeister„, und der Umlageschlüssel für „Wasser und Abwasser“ war falsch. Obwohl schon vor Jahren ein Gericht bestätigte, dass die Abrechnung fehlerhaft sei, änderte der Vermieter auch in den Folgejahren den Umlageschlüssel nicht, rechnete falsch ab und erhöhte jedes Mal die laufenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen.
Der BGH gab dem Mieter recht und entschied unter Aufgabe seiner alten Rechtsprechung wie aus dem Leitsatz ersichtlich. Der Vermieter sei zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet und es könne nicht hingenommen werden, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile ziehe. Dem Vermieter dürfe deshalb nicht die Möglichkeit eröffnet werden, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.
Auch nach dieser für Mieter erfreulichen Entscheidung bleibt es aber dabei, dass die Vorauszahlungsbeträge Teil der Miete sind im Sinne von § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB.
Bleibt der Mieter die Zahlung der – korrekt festgelegten – Vorauszahlungsbeträge schuldig, kann das die fristlose oder auch die fristgemäße Kündigung nach sich ziehen, wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten ausmacht (§ 543 Absatz 2 Nummer 3 b BGB).
17.12.2017
