Leitsatz:
Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus.
BGH vom 23.10.2013 – VIII ZR 402/12 –
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Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Es ging um die Frage, ob die halbjährige Verjährungsfrist nach § 548 BGB bei Ende des Mietverhältnisses schon durch die Rückgabe der Wohnungsschlüssel an den Hauswart ausgelöst wird. Vorliegend verlangte der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses Schadensersatz. Das Mietverhältnis endete zum 31.12.2009. Bereits am 20.12.2009 hatte der Mieter aber nach seinem Auszug die Wohnungsschlüssel dem Hauswart übergeben. Am 30.6.2010 reichte der Vermieter wegen einer Schadensersatzforderung beim Gericht einen Mahnbescheid ein. „10 Tage zu spät!“, jubelte der Mieter und berief sich auf Verjährung.
Gibt der BGH Mietern in solchen Fällen Recht? Nun, es kommt darauf an. Der BGH differenziert folgendermaßen: Richtig sei es zwar, dass für den Beginn der kurzen Verjährung nicht Voraussetzung sei, dass der Mietvertrag schon beendet ist. Gibt der Mieter die Wohnungsschlüssel aber an den Hausmeister zurück, laufe die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters nur, wenn der Hausmeister mit der Rücknahme der Wohnung beauftragt sei. Ansonsten beginne die Verjährung erst, wenn der Vermieter von der Rückgabe erfahre.
Die Kenntnis des Hauswarts von der Rückgabe der Wohnungsschlüssel sei dem Vermieter nur zuzurechnen, wenn der Hauswart konkret damit beauftragt sei, die Wohnungsschlüssel zum Zweck der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen. Ansonsten erhalte der Vermieter durch die Schlüsselrückgabe an den Hauswart zwar die Sachherrschaft über die Wohnung zurück, er sei jedoch mangels Kenntnis davon nicht in der Lage, sich daraufhin ein umfassendes Bild vom Zustand der Wohnung zu machen, was nach Sinn und Zweck des § 548 BGB Voraussetzung für den Beginn der Verjährungsfrist sei.
Zur Aufklärung dieser Angelegenheit im vorliegenden Fall hat der BGH deshalb die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.
31.12.2017
