Leitsatz:
Bezeichnet der Vermieter die Bedarfsperson in der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung mit einem vollständig unzutreffenden Nachnamen, ist die Kündigung wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam.
LG Berlin vom 14.2.2023 – 67 S 5/23 –
Mitgeteilt von VRiLG Michael Reinke
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für seine Stieftochter, die er im Kündigungsschreiben namentlich bezeichnete, dabei den Nachnamen der Stieftochter jedoch vollständig falsch wiedergab. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Das Landgericht bestätigte das erstinstanzliche Urteil.
Der Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses nach § 573 Abs. 3 BGB bestehe darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck werde im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichne, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Nur eine solche Konkretisierung ermögliche es dem Mieter, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden solle. Dementsprechend seien bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe, ausreichend.
Diesen Formalanforderungen genüge das Kündigungsschreiben nicht. Denn aufgrund der vollständig fehlerhaften Angabe des Nachnamens der mit Vor- und Nachnamen benannten Bedarfsperson sei diese bereits nicht identifizierbar und damit dem in § 573 Abs. 3 BGB geschützten Informationsbedürfnis des Mieters nicht entsprochen. Es könne dahinstehen, ob regelmäßig die namentliche Benennung der Bedarfsperson zu fordern sei. Jedenfalls bedürfe es im Falle einer namentlichen Benennung der Bedarfsperson der Richtigkeit der mitgeteilten Kerntatsachen, um es dem Mieter durch eine unverwechselbar zu benennende Bedarfsperson zu ermöglichen, seine Verteidigung auf den für diese Person angegebenen Kündigungsgrund auszurichten und ihn vor einer Auswechslung des Kündigungsgrundes zu schützen.
Urteilstext
Gründe:
I.
Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage zu Recht abgewiesen. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.
Die streitgegenständliche Kündigungserklärung ist unwirksam, da sie den Formvoraussetzungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht entspricht. Danach sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dem genügt die Kündigungserklärung vom 25. Oktober 2021, in der die Kläger mitteilt, die Wohnung für ihre Stieftochter X zu benötigen, nicht.
Der Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Nur eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 28. April 2021 – VIII ZR 6/19, WuM 2021, 451, juris Tz. 14ff. m.w.N.; Urt. v. 15. März 2017 – VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474, beckonline Tz. 15; Kammer, Beschl. v. 07. Januar 2020 – 67 S 249/19, WuM 2020, 163, juris Tz. 4-5; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB, § 573 Rz. 255, 256).
Diesen Formalanforderungen genügt das Kündigungsschreiben nicht. Zutreffend verweist das Amtsgericht darauf, aufgrund der vollständig fehlerhaften Angabe des Nachnamens der mit Vor- und Nachnamen benannten Bedarfsperson sei diese bereits nicht identifizierbar und damit dem in § 573 Abs. 3 BGB geschützten Informationsbedürfnis des Mieters nicht entsprochen. Es kann dahinstehen, ob regelmäßig die namentliche Benennung der Bedarfsperson zu fordern ist. Jedenfalls bedarf es im Falle einer namentlichen Benennung der Bedarfsperson der Richtigkeit der mitgeteilten Kerntatsachen, um es dem Mieter durch eine unverwechselbar zu benennende Bedarfsperson zu ermöglichen, seine Verteidigung auf den für diese Person angegebenen Kündigungsgrund auszurichten und ihn vor einer Auswechslung des Kündigungsgrundes zu schützen.
Das führt – wie vom Amtsgericht zutreffend erkannt – zur formellen und unheilbaren Unwirksamkeit der Kündigung.
II.
Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.
Hinweis: Das Berufungsverfahren hat sich durch Rücknahme des Rechtsmittels erledigt.
25.04.2023
