Leitsatz:
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann grundsätzlich keinen Eigenbedarf zu Gunsten eines ihrer Gesellschafter oder deren Angehöriger geltend machen (ausdrücklich gegen BGH vom 27.6.2007 – VIII ZR 271/06).
AG Pankow/Weißensee vom 7.10.2015 – 2 C 167/15 –
Mitgeteilt von RA Dr. Dilip D. Maitra
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Im Ergebnis gleichlautend hat das LG München I mit Urteil vom gleichen Tage (7.10.2015 – 14 S 2969/15 –) entschieden.
Urteilstext
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat im Wege des Eigentumserwerbes die Vermieterstellung erlangt. Es handelt sich bei der Klägerin um eine sogenannte Personengesellschaft mit der Folge, dass die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag nicht den Gesellschaftern, sondern der rechtlich selbstständigen Gesellschaft zustehen: Vermieterin im Sinne von § 573 BGB ist daher die GbR und nicht deren Gesellschafter. Eine Eigenbedarfskündigung scheidet daher aus (vergleiche Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Aufl. § 573 Rn. 49).
Der Bundesgerichtshof vertritt zwar seit seiner Entscheidung vom 27.6.2007 (NJW 2007, 2845 ff) eine andere Auffassung, der sich das Gericht allerdings nicht anzuschließen vermag. Im Kern begründet der BGH seine Entscheidung lediglich mit einer Billigkeitserwägung, die nach Auffassung des Gerichts schon in sich nicht schlüssig ist. Dem Hinweis in der Begründung (Ziffer 15 der Entscheidung), dass der Eigenbedarf eines Gesellschafters der GbR jedenfalls grundsätzlich deshalb zuzurechnen sei, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit, da es oft vom Zufall abhänge, ob eine Personenmehrheit eine Wohnung als Gemeinschaft oder als GbR vermiete; tritt bereits Häublein mit seiner Anmerkung im Anschluss an die zitierte Entscheidung (NJW aaO, 2847f) überzeugend mit dem Hinweis entgegen, dass dies kaum mehr als eine Behauptung sei. Er weist zudem zu Recht darauf hin, dass derjenige, der sich mit anderen zu einem eigenständigen Rechtsträger zusammenschließt, die gesellschaftsrechtliche Verbindung in der Regel bewusst wählt und dass sich nach der Argumentation des BGH auch GbR-Gesellschafter eines Immobilienfonds mit hunderten von Gesellschaftern unter Bezugnahme auf diese Entscheidung auf Eigenbedarfsgründe stützen könnten. Die von ihm angesprochene Frage, was bei einer Vermietung durch eine OHG oder KG gelte, hat der BGH zwischenzeitlich dahingehend entschieden, dass die genannten Personenhandelsgesellschaften kein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter haben (BGH NJW 2014, 993 f). Dieses unterschiedliche Ergebnis begründet er mit dem ebenso wenig nachvollziehbaren Argument, dass die Gründung einer KG oder OHG regelmäßig eine umfassende organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraussetze. Dies erschließt sich dem Gericht allerdings auch nicht. Diese Argumentation steht bereits in einem Wertungswiderspruch zu der Entscheidung des BGH vom 29.1.2001 (NJW 2001, 1056), in welcher er unter anderem darauf hinweist, dass eine GbR von Gesetzes wegen ohne jeden Publizitätsakt zu einer personen- und strukturgleichen OHG wird, sobald das Unternehmen nach Art und Umfang einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert. ln welchem Umfang zudem eine rechtsgeschäftliche und organisatorische Tätigkeit bei der Gründung und Führung einer Gesellschaft erforderlich wird, dürfte sich in erster Linie nach deren Größe sowie Umfang, Art und Gegenstand der unternehmerischen Tätigkeit richten und nicht nach der gewählten Rechtsform.
Weshalb ausgerechnet bei der Eigenbedarfskündigung andere Kriterien gelten sollen und weshalb die Gründung einer am Markt tätigen GbR organisatorisch und rechtsgeschäftlich weniger verlangt, als die Gründung einer handelsrechtlichen Personengesellschaft, bleibt ebenso im Dunkeln, wie das Gericht bei seiner eingangs genannten Auffassung bleibt.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nummer 11, 709 ZPO.
27.03.2022
