Leitsätze:
1. Stützt der Vermieter eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mieters auf dessen unbefugte oder nicht angezeigte Untervermietung, ist bei der Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen. Gegen die erforderliche Erheblichkeit des Kündigungsgrundes können die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der – tatsächlich nicht eingeholten – Untermieterlaubnis sowie ein pflichtwidriges (Vor-)Verhalten des Vermieters sprechen.
2. Die Vermietung von Wohnungen an Touristen durch den Vermieter oder Dritte stellt einen gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung des Mietzinses führenden und vom Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigenden Mangel der Mietsache dar, wenn die touristische (Teil-)Nutzung des Wohngebäudes für die benachbarten Wohnraummieter mit (Lärm)-Immissionen verbunden ist, die über das übliche Mindestmaß der bei einer herkömmlichen Wohnnutzung unvermeidbaren Beeinträchtigungen hinausgehen.
3. Werden in einem Gebäudeteil eine Vielzahl von Wohnräumen zu touristischen Zwecken vermietet, spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die im selben Gebäudeteil befindlichen Mietwohnungen durch die touristische Nutzung (Lärm-)Immissionen ausgesetzt sind, die über das bei einer herkömmlichen Wohnnutzung übliche Mindestmaß hinausgehen.
4. Dem Vermieter ist auch in den Fällen, in denen nicht er, sondern einer seiner gewerblichen (Zwischenver-)Mieter vom Vermieter angemietete Flächen an Touristen vermietet, dem Wohnraummieter gegenüber zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Der Beseitigungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB erlischt nicht nach § 275 Abs. 1 BGB, bevor nicht der Vermieter seinen gewerblichen (Zwischenver-)Mieter oder die touristischen Endnutzer erfolgslos auf dem Rechtsweg auf Beseitigung der mit der touristischen Nutzung verbundenen Beeinträchtigungen der Wohnraummieter in Anspruch genommen hat.
LG Berlin vom 6.10.2016 – 67 S 203/16 –
Mitgeteilt von VRiLG Michael Reinke
Urteilstext
Gründe:
I.
Die Klägerin verlangt von den Beklagten Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Mieträume. Die Beklagten machen im Wege der Widerklage Mängelbeseitigung und Zahlung rechtsgrundlos überzahlten Mietzinses geltend.
Durch das am 12. Mai 2016 verkündete und der Klägerin am 17. Mai 2016 zugestellte Urteil, auf das zur näheren Sachdarstellung sowie hinsichtlich der erstinstanzlichen Anträge Bezug genommen wird (Bl. II/30-38 d.A.), hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen und die Klägerin auf die Widerklage der Beklagten zur Zahlung sowie zur Beseitigung unterschiedlicher Mängel verurteilt.
Die am 17. Juni 2016 eingelegte und innerhalb der antragsgemäß verlängerten Berufungsbegründungsfrist am 15. August 2016 begründete Berufung der Klägerin richtet sich gegen die Abweisung der Räumungsklage und ihre auf die Widerklage der Beklagten erfolgte Verurteilung zur Mängelbeseitigung. Ihre Verurteilung zur Zahlung nimmt die Klägerin unangefochten hin.
Die Klägerin rügt, das Amtsgericht habe die ausgesprochenen Kündigungen zu Unrecht für unwirksam erachtet. Die Kündigungen seien sämtlich wirksam, da die Gebrauchsüberlassung an die Tochter der Beklagten entweder unerlaubt und nicht angezeigt oder zur Vereitelung der Räumungsvollstreckung vorgetäuscht gewesen sei. Eine Mängelbeseitigung sei nicht geschuldet, da die Klageanträge zumindest zum Teil zu unbestimmt seien, Mängel nicht mehr vorlägen und ihr eine Mangelbeseitigung unmöglich sei. Denn die Überlassung an Touristen erfolge nicht durch sie, sondern durch X- GmbH.
Sie beantragt, das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und die Beklagten zu verurteilten, an sie die im Hause Y gelegene Wohnung, bestehend aus … zu räumen und in geräumtem Zustand herauszugeben, den erstinstanzlichen Widerklageantrag zu 2) abzuweisen.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag.
Die Beklagten haben ihren auf Mangelbeseitigung gerichteten Widerklageantrag im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang mit Einwilligung der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 7. Oktober 2016 zurückgenommen. Die Kammer hat die Akten LG Berlin – 65 S 212/12 (vormals 63 S 240/10) – beigezogen und hinsichtlich der dort streitgegenständlichen Kündigungen zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Denn die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen vom 19. Oktober 2011 und 13. Februar 2013 haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung nach den §§ 543 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB sind ebensowenig wie die für eine ordentliche Kündigung nach den §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt.
Soweit die Klägerin ihre Kündigungen auf eine unerlaubte und ihr bis zum Zeitpunkt der aus dem Urteil der Zivilkammer 63 betriebenen Räumungsvollstreckung mangels vorheriger Anzeige unbekannt gebliebene Gebrauchsüberlassung an die Tochter der Beklagten gestützt hat, kann dahinstehen, ob das Verhalten der Beklagten überhaupt pflichtwidrig war, insbesondere, ob es sich bei volljährigen Kindern zumindest im Falle ihres Rückzugs in die elterliche Mietwohnung um „Dritte“ i.S.d. §§ 540 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, 553 Abs. 1 BGB handelt (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 540 Rz. 5 m.w.N.). Denn selbst wenn den Beklagten durch die nicht genehmigte und angezeigte Überlassung des (Mit-)Gebrauchs der Wohnung an ihre erwachsene Tochter eine Pflichtverletzung zur Last fiele, wäre diese mangels hinreichender Erheblichkeit nicht geeignet, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.
Während eine außerordentliche Kündigung nach den §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB eine mit der Gebrauchsüberlassung einhergehende Verletzung der Rechte des Vermieters „in erheblichem Maße“ verlangt, kann der Vermieter eine verhaltensbedingte Kündigung des Mieters gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur dann erfolgreich aussprechen, wenn die schuldhafte Pflichtverletzung „nicht unerheblich“ ist. An beiden Voraussetzungen fehlt es.
Im Falle einer unbefugten Gebrauchsüberlassung ist für die Frage, ob die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters hinreichend erheblich ist, sowohl für die Wirksamkeit einer darauf gestützten außerordentlichen als als auch für die einer ordentlichen Kündigung – nicht anders als bei sonstigen verhaltensbedingten Kündigungen auch – im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen (vgl. BGH, Urt. v. 2. Februar 2011 – VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Tz. 20; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 543 Rz. 20). Für diese Abwägung sind neben der beanstandungsfreien Dauer des bisherigen Mietverhältnisses und den nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung auf den Vermieter auch ein möglicher Anspruch des Mieters auf Erteilung der – tatsächlich nicht eingeholten – Untermieterlaubnis sowie ein pflichtwidriges (Vor-)Verhalten des Vermieters erheblich (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 22; Urt. v. 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Tz. 23; Urt. v. 15. April 2015 – VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Tz. 33, Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 – 67 S 125/16, ZMR 2016, 695, juris Tz. 18 m.w.N.).
Gemessen an diesen Grundsätzen wäre eine auf der ungenehmigten und nicht angezeigten Gebrauchsüberlassung beruhende Pflichtverletzung der Beklagten nicht hinreichend erheblich gewesen, um eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Denn zu Gunsten der Beklagten streitet nicht nur der Umstand, dass das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des ersten Kündigungsausspruchs bereits seit mehr als zwölf Jahre – und damit seit geraumer Zeit – unbeanstandet währte. Gegen die Erheblichkeit des behaupteten Pflichtverstoßes spricht ebenfalls, dass den Beklagten gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein auch von der Klägerin nicht in Zweifel gezogenes berechtigtes Interesse zur teilweisen Überlassung der Wohnung an ihre Tochter zugestanden hätte, so dass die Klägerin ohnehin zur Genehmigung der Gebrauchsüberlassung verpflichtet gewesen wäre (vgl. Weidenkaff, a.a.O., § 553 Rz. 4 m.w.N.). Es tritt hinzu, dass die nicht umfassend, sondern räumlich und persönlich lediglich beschränkt erfolgte Gebrauchsüberlassung angesichts der in erheblichem Umfang entfalteten touristischen Nutzung des (Wohn-)Gebäudes nicht geeignet war, die wirtschaftlichen und rechtlichen Interessen der Klägerin mehr als nur unwesentlich zu beeinträchtigen. Schon diese Umstände stehen einer hinreichenden Erheblichkeit der behaupteten Pflichtverletzung entgegen.
An einer solchen fehlt es unabhängig davon aber auch deshalb, weil der Klägerin vor Ausspruch der Kündigungen selbst gravierende Pflichtverletzungen gegenüber den Beklagten zur Last gefallen sind. So hat sie gegenüber den Beklagten im Vorfeld des hiesigen Rechtsstreits nicht nur schuldhaft eine materiell unwirksame Zahlungsverzugskündigung ausgesprochen, sondern an dieser in dem vor dem Landgericht Berlin zweitinstanzlich geführten weiteren Räumungsrechtsstreit 65 S 212/12 (vormals 63 S 240/10) unter wahrheitswidriger Verneinung der von den Beklagten zutreffend behaupteten Beeinträchtigungen durch die Vermietung von Nachbarwohnungen an Touristen bis zum dort erst nach einer umfangreichen Beweisaufnahme erfolgten Abschluss des Verfahrens festgehalten. Dieses unredliche (Prozess-)Verhalten stellt bereits für sich genommen eine besonders schwerwiegende Pflichtverletzung dar (vgl. Kammer, Beschl. v. 15. April 2014 – 67 S 81/14, NZM 2014, 668, juris Tz. 10). Das gilt erst recht unter Berücksichtigung der von der Klägerin veranlassten Einleitung der Räumungsvollstreckung aus dem von ihrem wahrheitswidrigen Prozessvortrag beeinflussten und im Nachgang vom BGH als verfahrensfehlerhaft aufgehobenen Urteil der Zivilkammer 63 gegenüber den Beklagten. Es tritt hinzu, dass die Klägerin vor Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigungen ihrer aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgenden Hauptleistungspflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung schuldhaft nicht gerecht geworden ist, indem sie eine Vielzahl ehemaliger Mietwohnungen im Aufgang der Beklagten – über die X-GmbH – an Touristen überlassen und die damit einhergehenden erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs der Beklagten beharrlich nicht beseitigt hat (vgl. BGH, Urt. v. 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Tz. 12). Vor dem Hintergrund dieser gehäuften schuldhaften Verletzung unterschiedlicher Hauptleistungs- und Nebenleistungspflichten durch die Klägerin erscheint eine etwaige (Formal-)Pflichtverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit der teilweisen Überlassung der Wohnung an ihre Tochter als derart geringfügig, dass sie ohne das Hinzutreten weiterer – und hier nicht gegebener – gewichtiger Umstände nicht geeignet ist, dem Verhalten der Beklagten das für die Kündigung des Mietverhältnisses hinreichend erhebliche Gewicht zu verleihen.
Soweit die Klägerin die Kündigungen darauf stützt, die Beklagten hätte die Gebrauchsüberlassung an ihre Tochter zur Vereitelung der aus dem im Nachgang vom BGH aufgehobenen Urteil der Zivilkammer 63 betriebenen Räumungsvollstreckung nur vorgetäuscht, vermag sie auch damit nicht durchzudringen. Es kann insoweit dahinstehen, ob es der Klägerin nicht ohnehin versagt war, sich auf eine von den Beklagten vorgetäuschte Gebrauchsüberlassung zu berufen, da dieser Kündigungsgrund in unauflösbarem Widerspruch zum ebenfalls erhobenen Vorwurf der tatsächlich erfolgten Gebrauchsüberlassung steht. Denn die Klägerin, die insoweit die Darlegungs- und Beweislast trägt, ist für ihr Vorbringen auf das erhebliche Bestreiten der Beklagten mangels Beweisantritts beweisfällig geblieben. Sie kann für sich auch nicht die Grundsätze des Anscheinsbeweises in Anspruch nehmen, da der Zeitpunkt des von den Beklagten vorgelegten Untermietvertrages ebensowenig wie der weitere Wohnsitz ihrer Tochter in der A-Straße und die dem Erhalt der Häuser in der B-Straße dienende Initiative der Beklagten prima facie den Schluss auf eine lediglich vorgetäuschte Gebrauchsüberlassung zulassen.
Die Klägerin ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung des mit der ständigen kurzzeitigen Überlassung einer Vielzahl von Wohnungen an Touristen verbundenen (Party-)Lärms verpflichtet. Die Widerklage, die insoweit den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO genügt, ist auch begründet. Die mit der touristischen (Teil-)Nutzung eines Wohngebäudes verbundenen (Lärm-)Immissionen, die über das übliche Mindestmaß der bei einer herkömmlichen Wohnnutzung unvermeidbaren Beeinträchtigungen weit hinausgehen, stellen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten verursacht sind und ob dem Vermieter selbst Abwehr und Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB zustehen (vgl. BGH, a.a.O.; Kammer, Urt. v. 11. August 2016 – 67 S 162/16, NJW-RR 2016, 1164, juris Tz. 10).
Gemessen daran ist die an die Beklagten vermietete Wohnung auch weiterhin mangelhaft, da die Klägerin die im rechtskräftigen Urteil der Zivilkammer 65 vom 3. April 2013 bis zum Schluss der dortigen mündlichen Verhandlung getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht weiter bestritten, sondern lediglich das Fortdauern vereinzelter Mängel – zudem ohne nähere Substantiierung – in Abrede gestellt hat. Ihr Vortrag betrifft allerdings nur die von der teilweisen Klagerücknahme erfassten Beeinträchtigungen, nicht jedoch den von den Beklagten behaupteten Partylärm und die mit der nächtlichen Heimkehr der Touristen verbundenen Immissionen. Sie sind deshalb gemäß § 138 Abs. 2, Abs. 3 ZPO als unstreitig zu behandeln. Abgesehen davon liegen die vom Amtsgericht verfahrensfehlerfrei angenommenen Beeinträchtigungen wegen der besonderen Ausprägung der touristischen Nutzung und der Vielzahl von Wohnungen, die im Aufgang der Beklagten an Touristen vermietet sind, schon prima facie vor (vgl. Kammer, a.a.O.). Schließlich hätte es der Klägerin – unabhängig von den hier geltenden Besonderheiten des Anscheinsbeweises – ohnehin oblegen, den Erfolg ihrer angeblich nach Verkündung des Urteils der Zivilkammer 65 entfalteten Mangelbeseitigungsbemühungen zu beweisen (vgl. BGH, Urt. v. 1. März 2000 – XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344, juris Tz. 12). Dieser Beweislast, die sie auch in einem etwaigen Vollstreckungsverfahren zu tragen haben wird, ist sie auf das erhebliche Bestreiten der Beklagten mangels Beweisantritts ebenfalls nicht gerecht geworden.
Die Beseitigung der Mängel ist der Klägerin auch nicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB dadurch unmöglich, dass die touristische Nutzung der Nachbarwohnungen nicht unmittelbar durch sie, sondern dadurch erfolgt, dass die von der X-GmbH angemieteten Wohnungen von dieser entgeltlich an Touristen überlassen werden. Eine hier allein in Betracht zu ziehende subjektive Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung käme allenfalls dann in Betracht, wenn die Klägerin die Verfügungsmacht über die touristisch genutzten Nachbarwohnungen nicht wiedererlangen und auch keine anderweitigen Möglichkeiten hätte, die streitgegenständlichen Beeinträchtigungen zu beseitigen (vgl. BGH, Urt. v. 9. Oktober 1974 – VIII ZR 113/72, NJW 1974, 2317, juris Tz. 17; Caspers, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 275 Rz. 126 m.w.N.). An diesen Voraussetzungen fehlt es in jeder Hinsicht, da die Klägerin die Nachbarwohnungen selbst an die X-GmbH vermietet und sie letztere oder die touristischen Endnutzer bis heute weder vorgerichtlich noch auf dem Rechtsweg auf Unterlassung der streitgegenständlichen Beeinträchtigungen oder – nach Ausspruch einer verhaltensbedingten Kündigung – gar auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen hat.
Die Entscheidung über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 269 Abs. 3 Nr. 2, 708 Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und erfordert weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Zulassung der Revision.
30.07.2017
