Leitsatz:
Zur Bindung einer Wohnungsbaugenossenschaft an durch Selbstverpflichtung aufgestellte Mietobergrenzen im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB.
AG Lichtenberg vom 10.9.2019 – 3 C 219/19 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Eine Genossenschaft hat sich selbst „Mietengrundsätze“ für den Umgang mit Mieterhöhungen gegeben. Danach ist eine Mieterhöhung für 2- und 3-Zimmer-Wohnungen von weniger als 66 Quadratmetern auf maximal 25 Euro begrenzt und es sollen Mieterhöhungen (nur) alle 5 Jahre erfolgen. Die Genossenschaft räumt ihren Mitgliedern einen Rechtsanspruch auf die Einhaltung dieser Grundsätze ein. Ausgenommen hiervon sollen Mitglieder sein, die sich „im Vergleich zu anderen Mitgliedern Vorteile zu Lasten der Solidargemeinschaft verschaffen, etwa indem sie auf überzogenen Mietminderungen bestehen, zum Beispiel während Modernisierungsmaßnahmen, bei denen die Genossenschaft auf die Modernisierungsumlage verzichtet oder sich auf andere Art und Weise einen finanziellen Vorteil zu Lasten der Gemeinschaft verschafft haben.“
Der Mieter zahlte seit September 2016 die Miete jeweils nur gekürzt um 18,00 Euro. Er begründete die Kürzung mit Einwänden gegen Nebenkostenabrechnungen. Die Parteien führen deswegen einen Rechtsstreit, der derzeit in der II. Instanz noch anhängig ist.
Mit Schreiben vom 26.9.2018 begehrte die Genossenschaft die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung auf 291,77 Euro. Sie meint, sie sei im vorliegenden Fall aufgrund des Verhaltens des Mieters nicht an die selbstauferlegten Einschränkungen aufgrund ihres Mietenkonzeptes gebunden. Der Mieter versagte seine Zustimmung: Es kam zur Zustimmungsklage.
Das Amtsgericht sah in der Mieterhöhung zwar die formellen Voraussetzungen erfüllt. Insbesondere sei es nicht erforderlich, dass die Wohnungsbaugenossenschaft im Mieterhöhungsverlangen zu ihrem Mietenkonzept Stellung nehme. Die Klage sei jedoch unbegründet. Der Genossenschaft stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht zu.
Denn dem stehe die von ihr eingegangene Selbstverpflichtung aus ihrem Mietenkonzept entgegen. Unstreitig gewähre diese Selbstverpflichtung dem Mieter als Mitglied bei der Genossenschaft einen durchsetzbaren Anspruch auf dessen Einhaltung. Danach übersteige die hier geltend gemachte Forderung die für den Mieter geltende Grenze von 25 Euro je Mieterhöhung und es sei das Mieterhöhungsverlangen aufgrund der zuletzt zum 1.12.2015 erfolgten Erhöhung zu früh gestellt.
Die Genossenschaft könne sich nicht mit Erfolg auf das Vorliegen einer Ausnahme berufen. Unstreitig habe der Mieter keine Sondervorteile im Zusammenhang mit einer Mietminderung oder Modernisierung beansprucht. Er behalte vielmehr seit September 2016 Teile der Miete ein, wobei er der Auffassung sei, hierzu aufgrund von Mängeln der Nebenkostenabrechnungen berechtigt zu sein. Der hierzu geführte Rechtsstreit sei noch nicht rechtskräftig entschieden. Das Verfolgen einer Rechtsauffassung sei jedoch nicht als das Verschaffen eines finanziellen Vorteils zu Lasten der Gemeinschaft anzusehen. Zum einen sei derzeit nicht sicher, dass das Vorgehen des Mieters unberechtigt sei. Die Genossenschaft sei mit ihrer Klage in der I. Instanz nicht vollständig durchgedrungen. Zum anderen sei der Mieter verpflichtet, dasjenige nachzuzahlen, was er – gegebenenfalls – unberechtigt einbehalten habe. Mithin könne er sich so im Ergebnis
keinen Vorteil zu Lasten der Gemeinschaft verschaffen. Auch Hartnäckigkeit des Mieters begründe die Ausnahme nicht. Die Ausnahme vom Rechtsanspruch sei nicht so formuliert, dass jeder personelle oder finanzielle Aufwand der Genossenschaft, der für den Umgang mit sperrigen Mitgliedern anfalle, ihr Eingreifen begründe.
Urteilstext
Tatbestand
Die Klägerin macht einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung geltend.
Die Klägerin ist eine Wohnungsbaugenossenschaft. Der Beklagte ist Mitglied der Klägerin und nutzt aufgrund Mietvertrages vom 25.02.1993 eine Wohnung der Klägerin im Haus Z.-straße xx in Berlin. Die Wohnung befindet sich in mittlerer Wohnlage gem. Berliner Mietspiegel 2019. Die 1960 erstmals bezugsfertig gewesene Wohnung hat eine Größe von 56,35 m² und ist vermieterseitig nicht mit Heizung und Warmwasserversorgung ausgestattet. Zum 1.12.2015 erhöhte die Klägerin mit Zustimmung des Beklagten die Nettokaltmiete auf 253,71 €.
Die Wohnung ist nicht mit einem Balkon ausgestattet. In der Wohnung befinden sich zwei Wandnischen, die vermieterseits mit Türen abgeschlossen sind. Der Beklagte hat diese mit je einem Regalboden versehen. ln den Nischen befinden sich außerdem der Sicherungskasten sowie der Gaszähler und es verläuft dort die Gassteigeleitung. Die Fenster der Wohnung sind vor 2002 eingebaut worden. Die Merkmalsgruppen Gebäude und Wohnumfeld sind unstreitig positiv zu bewerten.
Die Klägerin hat sich selbst „Mietengrundsätze“ für den Umgang mit Mieterhöhungen gegeben. Danach ist eine Mieterhöhung für 2- und 3-Zimmer-Wohnungen von weniger als 66 m² auf max. 25 € begrenzt und sollen Mieterhöhungen (nur) alle 5 Jahre erfolgen. Die Klägerin räumt ihren Mitgliedern einen Rechtsanspruch auf die Einhaltung dieser Grundsätze ein. Ausgenommen hiervon sollen Mitglieder sein, die sich „im Vergleich zu anderen Mitgliedern Vorteile zu Lasten der Solidargemeinschaft verschaffen, etwa indem sie auf überzogenen Mietminderungen bestehen, z.B. während Modernisierungsmaßnahmen, bei denen die Genossenschaft auf die Modernisierungsumlage verzichtet oder sich auf andere Art und Weise einen finanziellen Vorteil zu Lasten der Gemeinschaft verschafft haben.“
Der Beklagte zahlt seit September 2016 die Miete jeweils nur gekürzt um 18,00 €, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob diese Kürzung auf Nebenkostenvorauszahlungen oder die Nettokaltmiete in Anrechnung zu bringen ist. Der Beklagte begründet die Kürzung mit Einwänden gegen Nebenkostenabrechnungen. Die Parteien führen deswegen einen Rechtsstreit, der nach einem teilweise stattgebenden Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 17.1.2018 – 21 C 91/17- derzeit in der II. Instanz noch anhängig ist.
Mit Mieterhöhungsverlangen vom 26.09.2018 begehrte die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zu einer Mieterhöhung auf 291,77 €.
Die Klägerin meint, sie sei im vorliegenden Fall aufgrund des Verhaltens des Beklagten nicht an die selbstauferlegten Einschränkungen aufgrund ihres Mietenkonzeptes gebunden.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 253,71 € um 38,06 € auf nunmehr monatlich 291,77 € für seine im Hause Z.-straße xx, Wohnung Nr. xxxx in 1xxxx Berlin innegehaltene Mietwohnung zum 1.12.2018 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte meint, das Mietenkonzept der Klägerin stehe der geltend gemachten Erhöhung entgegen. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam, weil die Klägerin bis zum Ende der Zustimmungsfrist eine Abweichung vom Mietenkonzept nicht erklärt und begründet hat. Der hiesigen Klage stehe die Rechtshängigkeit des Verfahrens 21 C 91/17 entgegen.
Die Klage vom 23.01.2019 ist am 25.1.2019 bei Gericht eingegangen. Am 29.1.2019 hat die Mitarbeiterin der Geschäftsstelle die Kostenrechnung verfügt, wobei sie irrtümlich anstelle einer Vorschussrechnung eine Schlusskostenrechnung erstellte. Die Gerichtskostenrechnung mit Datum des 1.2.2019 ist bei der Klägerin am 6.2.2019 eingegangen. Diese hat hierauf am 8.2.2019 gezahlt. Eine Benachrichtigung durch die Kosteneinziehungsstelle ist jedoch aufgrund der Art der Rechnung unterblieben, so dass das Verfahren vom Gericht nicht weiterbetrieben wurde. Nach dem Vortrag der Klägervertreterin hat deren Sekretariat in der Folge am 15.3., 15.4., 13.5 und 13.6. auf der Geschäftsstelle nach dem Sachstand gefragt und jeweils die Auskunft erhalten, die Akte sei in Bearbeitung. Am 1.7.2019 hat eine weitere telefonische Nachfrage dann die fehlerhafte Kostenanforderung aufgedeckt. Auf die daraufhin am 3.7.2019 verfügte Vorschussrechnung und nach Rückzahlung des zuerst geleisteten Betrages ist der Vorschuss durch die Klägerin am 12.7.2019 gezahlt worden, woraufhin die Akte weiterbearbeitet wurde. Die Klagezustellung ist sodann am 18.7.2019 an den Beklagten erfolgt.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
I.
Der Klage steht nicht, wie der Beklagte meint, die Rechtshängigkeit des Verfahrens 21 C 91/17, welches jetzt zum Aktenzeichen 63 S 39/18 beim Landgericht Berlin geführt wird, entgegen. Entgegenstehende Rechtskraft oder Rechtshängigkeit kommt nur in Bezug auf denselben Streitgegenstand in Betracht. Eine Identität der Streitgegenstände liegt hier jedoch offensichtlich nicht vor, denn hier geht es um Zustimmung zu einer Mieterhöhung zum 1.12.2018 und in dem anderen Verfahren um die Feststellung der Miethöhe per 1.08.2017 und Zahlungsrückstände.
Die Klage ist auch nach einem formgerechten Mieterhöhungsverlangen, § 558 a BGB, innerhalb der Klagefrist, § 558 b Abs. 2 BGB, erhoben worden:
1.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 26.9.2018 erfüllt die formellen Voraussetzungen. Entgegen der Auffassung des Beklagten war es nicht erforderlich, dass die Klägerin im Mieterhöhungsverlangen zu ihrem Mietenkonzept Stellung nahm. Form und Begründung des Mieterhöhungsverlangens sind in § 558 a BGB abschließend geregelt. Daraus folgt, dass der Mieter lediglich in die Lage versetzt werden muss, die Berechtigung der Forderung bezogen auf die verlangte neue Miete überprüfen zu können. Dass hierzu Angaben gefehlt hätten, ist nicht vorgetragen oder ersichtlich. Das Mietenkonzept der Klägerin und ihre Auffassung zur Bindungswirkung dieses Konzepts im Verhältnis zum Beklagten ist von diesen Voraussetzungen unabhängig. Die Angaben sind daher nicht Teil des zwingend erforderlichen Inhaltes des Mieterhöhungsverlangens, das die Klagefrist in Gang setzt, sondern stehen gegebenenfalls der materiellen Durchsetzbarkeit des Anspruchs entgegen.
2.
Die Klagefrist ist trotz der erst am 18.7.2019 erfolgten Klagezustellung nach nochmaliger Prüfung der Rechtslage eingehalten. Die Klagefrist endete hier am 28.2.2019. Da die Klageschrift jedoch am 25.1.2019 bei Gericht eingegangen war und die Klägerin alles Gebotene getan hatte, um eine Klagezustellung zu veranlassen, ist ihr die durch die fehlerhafte Bearbeitung durch das Gericht verursachte Verzögerung nicht zuzurechnen, die Zustellung hat vielmehr als alsbald erfolgt und die Klageerhebung somit gem. § 167 ZPO als fristwahrend zu gelten. Nach dem Urteil des BGH vom 12.7.2006 – IV ZR 23/05 – sind Verfahrensverzögerungen nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses grundsätzlich nicht mehr dem Kläger anzulasten. Hier hat die Klägerin am 8.2.2019 Gerichtskosten eingezahlt, die sie für eine Vorschussanforderung hielt. Es ist nicht erkennbar, dass ihr die Fehlerhaftigkeit der Kostenrechnung vom 1.2.2019 hätte auffallen müssen. Somit hatte sie aus ihrer Sicht alles Erforderliche getan, was für die durch das Gericht zu veranlassende Klagezustellung erforderlich war. Da ihr nach dem Urteil des BGH, a.a.O, keine weiteren Kontrollpflichten mehr oblagen, kann es dahin stehen, dass·der Klägerin mangels Eingang einer Abschrift der Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens oder einer Terminsladung auffallen musste, dass eine Bearbeitung durch das Gericht dennoch nicht erfolgte und somit auch die Auskünfte vom 15.3., 15.4., 13.5 und 13.6. offensichtlich falsch waren.
II.
Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht zu.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch bereits gem. § 558 BGB nicht in der geltend gemachten Höhe zu. Unstreitig ist die Wohnung des Beklagten in das Mietspiegelfeld E 3 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnen, wobei aufgrund fehlender vom Vermieter gestellter Sammelheizung auf die dortigen Werte ein Abzug von je 1,45 €/m² zu machen ist. Es ergibt sich hieraus eine Spanne von 3,94 bis 6,19 €/m² bei einem Mittelwert von 4,66 €/m².
Innerhalb der Spanne ist die Wohnung bzgl. Bad und Küche aufgrund fehlender vermieterseitig gestellter zentraler Warmwasserversorgung negativ einzuordnen. Die Merkmalsgruppe Wohnung ist neutral, da sich das Merkmal kein Balkon und das Merkmal Einbauschrank bzw. Abstellraum innerhalb der Wohnung ausgleichen. Die vermieterseits mit Türen versehenen Wandnischen sind dabei als Einbauschrank oder Abstellraum anzusehen, da sie den sichtgeschützten Stauraum ermöglichen, den das Merkmal erfordert. Eine bestimmte Mindestgröße wird nicht verlangt, so dass die Platzeinbußen durch den Sicherungskasten und die Gasinstallationen nicht entscheidend dagegensprechen. Der verbleibende Bereich ist nach dem Vortrag des Beklagten im Termin noch sinnvoll nutzbar. Die Merkmalsgruppe Wohnung ist dagegen nicht positiv zu bewerten, denn die Fenster mit Wärmeschutzverglasung sind nicht, wie erforderlich wäre, nach 2002 eingebaut worden. Unstreitig ist das Gebäude wegen vorhandener Fahrradstellplätze und zusätzlicher für die Mieter nutzbarer Räume außerhalb der Wohnung sowie eines Energieverbrauchskennwertes von unter 100 kWh/(m2a) positiv zu bewerten, desgleichen das Umfeld wegen eines aufwändig gestalteten Wohnumfeldes.
Hieraus ergibt sich eine Einordnung in die Spanne mit dem Mittelwert. Somit ist von einer ortsüblichen Vergleichsmiete von (4,66 €/m² x 56,35 m² =) 262,59 € auszugehen. Die weitergehende Forderung ist schon deshalb unbegründet.
Der Klägerin steht jedoch auch ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zu diesem Betrag nicht zu, denn dem steht die von ihr eingegangene Selbstverpflichtung aus ihrem Mietenkonzept entgegen. Unstreitig gewährt diese Selbstverpflichtung dem Beklagten als Mitglied bei der Klägerin einen durchsetzbaren Anspruch auf dessen Einhaltung. Dies ist dort ausdrücklich so formuliert: „Die Mitglieder der Genossenschaft haben bei zukünftigen Mietpreisgestaltungen Anspruch auf die Einhaltung unserer Mietengrundsätze.“ Danach übersteigt die hier geltend gemachte Forderung die für den Beklagten geltende Grenze von 25,00 € je Mieterhöhung und ist das Mieterhöhungsverlangen aufgrund der zuletzt zum 1.12.2015 erfolgten Erhöhung zu früh gestellt. Die Klägerin kann sich demgegenüber nicht mit Erfolg auf das Vorliegen einer Ausnahme berufen. Nach dem Mietenkonzept soll dieses Mitgliedern nicht zugutekommen, die sich „im Vergleich zu anderen Mitgliedern Vorteile zu Lasten der Solidargemeinschaft verschaffen, etwa indem sie auf überzogenen Mietminderungen bestehen, z. B. während Modernisierungsmaßnahmen, bei denen die Genossenschaft auf die Modernisierungsumlage verzichtet oder sich auf andere Art und Wei se einen finanziellen Vorteil zu Lasten der Gemeinschaft verschafft haben“. Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor. Unstreitig hat der Beklagte keine Sondervorteile im Zusammenhang mit einer Mietminderung oder Modernisierung beansprucht. Er behält vielmehr seit September 2016 Teile der Miete ein, wobei er der Auffassung ist, hierzu aufgrund von Mängeln der Nebenkostenabrechnungen berechtigt zu sein. Die Klägerin tritt dieser Auffassung entgegen. Der hierzu geführte Rechtsstreit ist noch nicht rechtskräftig entschieden. Das Verfolgen einer Rechtsauffassung ist jedoch nicht als das Verschaffen eines finanziellen Vorteils zu Lasten der Gemeinschaft anzusehen. Zum einen ist derzeit nicht sicher, dass das Vorgehen des Beklagten unberechtigt ist. Die Klägerin ist mit ihrer Klage in der I. Instanz nicht vollständig durchgedrungen. Zum anderen ist der Beklagte verpflichtet, dasjenige nachzuzahlen, was er – gegebenenfalls – unberechtigt einbehält. Mithin kann er sich so im Ergebnis keinen Vorteil zu Lasten der Gemeinschaft verschaffen. Auch Hartnäckigkeit des Beklagten begründet die Ausnahme nicht. Die Ausnahme vom Rechtsanspruch ist nicht so formuliert, dass jeder personelle oder finanzielle Aufwand der Klägerin, der für den Umgang mit sperrigen Mitgliedern anfällt, ihr Eingreifen begründet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
24.08.2020
