Leitsätze:
1. Die Verstärkung der Haussteigeleitung von 35 A auf 65 A stellt eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswertes der Mietsache dar. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass es den Mietern bereits vor der Verstärkung der Steigeleitung möglich war, eine Vielzahl von Haushaltsgeräten zu betreiben. Denn durch die verstärkte Elektrosteigeleitung wird nicht nur die einzelne Wohnung, sondern das gesamte Haus mit einer höheren Stromzufuhr versorgt. Diese soll ermöglichen, dass sämtliche Mieter in die Lage versetzt werden, in ausreichendem Maße moderne Elektrogeräte zu betreiben, ohne dass das Hausnetz zusammenbricht.
2. Die Kosten für den Einbau einer neuen Wohnungseingangstür berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB, wenn die Tür nicht der DIN-Norm für Wohnungseingangstüren entspricht.
AG Lichtenberg, Urteil vom 15.12.05 – 12 C 8/05 –
Mitgeteilt von RAin Cornelia Möller
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
„… a) Nach § 559 Abs. 1 BGB ist ein Vermieter nach Durchführung baulicher Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken, berechtigt, die jährliche Miete um elf vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen.
b) Die Verstärkung der Steigeleitung von 35 A auf 65 A stellt eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts der Mietsache dar. Durch die Verstärkung der Steigeleitung wird die Stromversorgung an moderne Wohngewohnheiten angepasst und jedem Mieter ein gefahrloser und störungsfreier Betrieb der heute zur Standardausstattung zählenden Haushaltsgeräte und sonstigen technischen Geräte gestattet. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass es den Beklagten nach ihren Angaben bereits vor der Verstärkung der Steigeleitung möglich war, eine Vielzahl von Haushaltsgeräten zu betreiben. Denn durch die verstärkte Elektrosteigeleitung wird nicht nur die einzelne Wohnung, sondern das gesamte Haus mit einer höheren Stromzufuhr versorgt. Diese soll ermöglichen, dass sämtliche Mieter in die Lage versetzt werden, in ausreichendem Maße moderne Elektrogeräte zu betreiben, ohne dass das Hausnetz zusammenbricht (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Auflage 1999, Rn. 106 zu § 3 MHG; Blömeke/Blümmel/ Kinne/Lorenz, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, 3. Aufl. 2000, S. 208; KG GE 84, 757; AG Mitte GE 978, 621).
Entgegen der Auffassung der Beklagten sind auch die Kosten für die Erneuerung der Wohnungsverteilungen und für den Einbau einer Zentralisation im Keller als Modernisierungsmaßnahmen umlagefähig, da sie nach den unbestritten gebliebenen Angaben der Klägerin eine Folgeleistung der Verstärkung der Elektrosteigeleitungen sind. Dies gilt auch für den Einbau eines Potenzialausgleichs.
c) Die Kosten für den Einbau einer neuen Wohnungseingangstür sind dagegen nicht umlagefähig, da hierdurch keine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchwertes der Wohnung bewirkt worden ist. Zwar ist der Einbau einer selbstschließenden, einbruchshemmenden, schalldämmenden und feuerfesten Wohnungseingangstür grundsätzlich als eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB zu behandeln. Zu beachten ist aber hier, dass nach den Feststellungen des Sachverständigen G. in seinem schriftlichen Gutachten vom 6. Oktober 2005 der Einbau dieser Tür – jedenfalls soweit es die Wohnung der Beklagten betrifft – zu anderen baulichen Nachteilen geführt hat. So befindet sich im Eingangsbereich der Wohnungstür nunmehr eine Türschwelle, deren Bauhöhe 8 Zentimeter beträgt und die – nach den Angaben des Sachverständigen – „eine absolute Stolperfalle“ darstellt.
Diesbezüglich seien die Regeln der Baukunst nicht eingehalten worden, da eine Schwelle mit niedrigerer Höhe hätte eingebaut werden können. Der Sachverständige hat ferner festgestellt, dass das lichte Durchgangsmaß der Wohnungseingangstür gegenüber dem Urzustand wesentlich verringert worden sei, so dass sie nicht mehr der DIN-Norm für Wohnungseingangstüren entspreche. Das Türelement habe eine lichte Höhe von 1,875 Metern und eine lichte Breite von 0,778 Metern. Rollstuhlfahrer könnten die Wohnungseingangstür wegen der geringen Breite nicht passieren.
Aufgrund des festgestellten Zustandes kann eine nachhaltige Verbesserung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Einbau neuer Wohnungseingangstüren nicht angenommen werden. Selbst wenn die Eingangstüren im höheren Maße als die ausgetauschten Türen schalldämmend, feuerfest und einbruchshemmend sind, wird diese Gebrauchswerterhöhung durch die übrigen vom Sachverständigen festgestellten Mängel aufgezehrt. Daher kann eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung bei einer Gesamtbetrachtung der baulichen Maßnahme nicht mehr angenommen werden. Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin darauf, die vom Sachverständigen festgestellten Mängel seien als Mangel der Mietsache zu behandeln und berechtigten allenfalls zu einer Herabsetzung der Miete, sie blieben indes ohne Auswirkung auf die Wirksamkeit der Mieterhöhung.
Die Voraussetzungen für die Erhöhung der Miete im Anschluss an die Durchführung baulicher Maßnahmen müssen spätestens im Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung vorliegen. Liegen daher wie hier Mängel vor, die eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung verhindern, kann die Miete insoweit nicht wirksam erhöht werden. …“
03.01.2018
