Leitsatz:
Ohne die konkrete Darlegung der Energieeinsparung ist eine Modernisierungsankündigung unwirksam.
LG Berlin vom 13.3.2015 – 65 S 364/14 – [Hinweisbeschluss]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Es ging um die Umstellung von Nachtspeicheröfen auf Fernwärme. Vom Vermieter waren keine Daten in der Modernisierungsankündigung mitgeteilt worden – weder konkrete noch pauschale –, die einen Rückschluss auf eine Energieersparnis zuließen. Das Landgericht hielt die Modernisierungsankündigung daher für unwirksam.
Die Anforderungen in § 555 c Abs. 3 BGB sind nach Ansicht des Gerichts so aufzufassen, dass der Vermieter im Rahmen der energetischen Modernisierung nach § 555 b Nr. 1 und 2 BGB darzulegen hat, dass die geplante Maßnahme zu einer Energieeinsparung führt. Dies erfordere die Darlegung konkreter Tatsachen, anhand derer ein Mieter die behauptete Einsparung von Energie nachvollziehen könne.
Dabei genüge es für diese erforderliche Erläuterung, wenn dies dem Mieter plausibel dargelegt werde. Deshalb bestimme das Gesetz nunmehr, dass der Vermieter bei einer energetischen Modernisierung auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen könne, um die Energieersparnis darzulegen, und benenne hierfür die „Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009.
Daraus sei zu schlussfolgern, dass die Energieersparnis anhand konkreter Werte darzulegen sei, wobei die Erleichterung für den Vermieter darin bestehe, dass er auf Pauschalwerte Bezug nehmen könne. Erspart werde dem Vermieter damit die auf den Einzelfall bezogene Berechnung der ersparten Energie, nicht aber die Angabe von Daten.
Urteilstext
Hinweisbeschluss:
…
1. Die Parteien werden auf das Folgende hingewiesen:
Die Anforderungen in § 555 c Abs. 3 BGB sind so aufzufassen, dass der Vermieter im Rahmen der energetischen Modernisierung nach § 555 b Nr. 1 und 2 BGB darzulegen hat, dass die geplante Maßnahme zu einer Energieeinsparung führt. Dies erfordert- wie schon die höchstrichterliche Rechtsprechung zur bisherigen Rechtslage entschieden hat – die Darlegung konkreter Tatsachen, anhand derer ein Mieter die behauptete Einsparung von Energie nachvollziehen kann (BGH Urteil vom 25.1.2006 – VIII ZR 47/05; zitiert nach juris; dort Rn 10).
Dabei genügt es für diese erforderliche Erläuterung, wenn dies dem Mieter plausibel dargelegt wird.
Der Gesetzgeber des Mietrechtsänderungsgesetzes (MRÄndG) ist, wie dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung zu entnehmen ist, davon ausgegangen, dass, obwohl eine genaue Bezifferung der Energieeinsparung – etwa durch eine Wärmebedarfsberechnung – nicht erforderlich ist, dies nicht selten mit einem erheblichen Aufwand verbunden ist (BT-Drs. 17/10485, S. 20). Deshalb – so der Gesetzesentwurf – bestimmt die Regelung nunmehr, dass der Vermieter bei einer energetischen Modernisierung auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen kann, um die Energieersparnis darzulegen und benennt hierfür die „Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009.
Daraus ist zu schlussfolgern, dass die Energieersparnis anhand konkreter Werte darzulegen ist, wobei die Erleichterung für den Vermieter darin besteht, dass er auf Pauschalwerte Bezug nehmen kann. Erspart wird dem Vermieter damit die auf den Einzelfall bezogene Berechnung der ersparten Energie, nicht aber die Angabe von Daten.
Vorliegend sind seitens der Kläger keine Daten in der Modernisierungsankündigung mitgeteilt – weder konkrete noch pauschale – die einen Rückschluss auf eine Energieersparnis zuließen.
Zwar wird vertreten, dass allein die Mitteilung der Tatsache des Anschluss an das Fernwärmenetz genügt, da sich hieraus bereits der Umstand der Einsparung von Primärenergie ergebe, ohne dass es erforderlich sei, dessen Ausmaß mitzuteilen (vgl. LG Hamburg Urteil vom 29.9.2005 – 334 S 48/04 -, zitiert nach juris).
Dies genügt gerade vor dem Hintergrund des Gesetzgebungsverfahrens zur EnEV 2014 in Bezug auf den hier gewollten Austausch von elektrischen Nachtspeicheröfen nicht mehr. Der vormalige § 10 a EnEV, regelte in dessen Abs. 2, dass elektrische Speicherheizsysteme, sofern diese vor dem 1.1.1990 eingebaut und aufgestellt wurden, nach dem 31.12.2019 nicht mehr betrieben werden können. Nach der Energieeinsparungsverordnung 2014 dürfen diese Öfen, die den nachts günstiger angebotenen elektrischen Strom speichern, weiter betrieben werden.
Die konkrete Darlegung der Energieeinsparung ist auch bezogen auf die hier betroffene Umstellung von Nachtspeicheröfen auf Fernwärme mithin keine reine Förmelei, weil die Energieeinsparung nicht auf der Hand liegt. Besonderheiten, die im vorliegenden Fall ausnahmsweise eine Darlegung der Energieersparnis ohne die Darlegung zumindest der Pauschalwerte ausreichen lassen könnten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Dies zusammen genommen ist die hier streitgegenständliche Modernisierungsankündigung mangels ordnungsgemäßer Ankündigung unwirksam.
04.06.2018
