Leitsätze:
1. Der noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber kann vom Verkäufer und Vermieter wirksam ermächtigt werden, im eigenen Namen Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen und durchzuführen. Die tragenden Gründe der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 10.12.1997 – XII ZR 119/96 -, GE 98, 176; WuM 98, 99; NZM 98, 146; NJW 98, 896) zur Kündigung sind auch auf die Modernisierungsankündigung anzuwenden.
2. Revision wird zugelassen.
LG Berlin, Urteil vom 27.3.07 – 63 S 313/06 –
Mitgeteilt von RA Christoph Müller
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
„… Die Kläger sind als noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber von der Verkäuferin und Vermieterin wirksam ermächtigt, im eigenen Namen Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen und durchzuführen.
Zwar ist für die Auffassung des Amtsgerichts zunächst der Wortlaut des § 554 BGB „Vermieter“ zu berücksichtigen und soll nach dem Sinn des Gesetzes der Vermieter grundsätzlich der Bauherr der Modernisierungsmaßnahmen sein, ebenso wie bei einer Kündigung, die nach dem Gesetz auch nur vom Vermieter auszusprechen ist, kann jedoch ausnahmsweise ein Erwerber zur Ausübung des Gestaltungsrechts ermächtigt werden. Die tragenden Gründe der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 10.12.1997 – XII ZR 119/ 96 -, NJW 1998, 896) zur Kündigung sind auch auf die Modernisierungsankündigung anzuwenden. Die Vollmachtserteilung wäre in beiden Fällen möglich und nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist eine Ermächtigung der Vollmacht funktionell verwandt, so dass Erwerbern auch bei Gestaltungsrechten Ermächtigungen erteilt werden dürfen. Die Bedenken des Amtgerichts zur Gefahr des Baustillstands teilt die Kammer nicht. Die Gefahr einer Nichtweiterführung von Bauarbeiten aufgrund finanzieller Probleme besteht grundsätzlich auch, wenn der Vertragspartner selbst die Maßnahme ankündigt, und sie ist nicht höher, als wenn der Erwerber nach Bevollmächtigung im Namen des Vermieters die Modernisierungsankündigung abgegeben hätte. Ein Vermieter ist stets verpflichtet, solche Arbeiten weiterzuführen, egal, ob er einem Erwerber die Ermächtigung erteilt hat, Modernisierungsankündigungen auszusprechen und Modernisierungen durchzuführen oder ob er nur eine Vollmacht erteilt hat und die Ankündigung in seinem Namen erfolgte. Selbst wenn man berücksichtigt, dass ein Vermieter, der nicht Bauherr ist, im Falle von Vertragsstörungen oder ähnlichem Bauverträge neu schließen müsste, so stehen doch den Mietern im Ausnahmefall einer solchen Bauzeitverlängerung Minderungsansprüche et cetera gegebenenfalls zu. Wenn schon zur einschneidensten Maßnahme der Kündigung im Erwerbsfall ermächtigt werden kann, so muss dies erst recht für die Modernisierungsankündigung gelten. …
Die Revision war, soweit die Beklagten zur Duldung verurteilt sind, zuzulassen zur Fortbildung des Rechts, § 543 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO. Es ist bisher nicht höchstrichterlich entschieden, ob entsprechend dem Kündigungsrecht auch das Recht auf Duldung von Modernisierung nach Ermächtigung von dem Erwerber der Mietsache ausgeübt werden kann.“
01.01.2018
