Leitsätze:
1. Werden die Kosten für mehrere Wohnungen betreffende Modernisierungen auf die einzelnen Mieter umgelegt, ist es erforderlich, dass der Mieter durch hinreichende Erläuterung des Verteilerschlüssels in die Lage versetzt wird, dessen Angemessenheit zu überprüfen, was insbesondere gilt, wenn mehrere Maßstäbe denkbar sind und der gewählte sich nicht aufdrängt. Die Erläuterung umfasst auch die in § 559 Abs. 3 BGB vorgeschriebene Angemessenheit der Aufteilung der Kosten.
2. Der Vermieter hat nach billigem Ermessen einen Umlageschlüssel zu bestimmen, der zur angemessenen Kostenverteilung führt. Unbillig sind solche Umlageschlüssel, die bestimmte Mieter ohne sachlichen Grund bevorzugen oder benachteiligen, etwa wenn der gewählte Verteilungsschlüssel die zur Zeit der Abrechnung nicht belegten Wohnungen aus dem Umlageschlüssel ausnimmt. Ebenso sind Kosten, die der Vermieter nicht von Mietern verlangen kann, weil Räume leer stehen, vom Vermieter zu tragen.
3. Beim Einbau einer Fernwärmeheizung und dem Anschluss der Wohnung an diese handelt es sich um das Versetzen der Mietsache in den allgemein üblichen Zustand i.S.d. § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BGB.
4. Heißt es in der Erhöhungserklärung wegen Einbaus eines Aufzugs lediglich, der konkrete Umlagewert für die Mieter ergebe sich auf Grundlage einer „Gesamt-Umlagefläche der beteiligten Wohnungen von 1921,40 Quadratmetern“, wobei die Berechnungsgrundlage der Flächenangabe ebenso unklar bleibt wie die Einordnung der „beteiligten“ Wohnungen, ist die Mieterhöhungserklärung formal unwirksam, da sie den Anforderungen an die Erläuterungspflicht aus § 559 b Abs. 1 S. 1, 2 BGB nicht genügt.
5. Fallen die in der Erhöhungserklärung in Abzug gebrachten – nicht umlagefähigen – Instandhaltungskosten erheblich geringer aus, als noch in der Modernisierungsankündigung mitgeteilt, muss dies erläutert werden. Anderenfalls ist die Mieterhöhungserklärung formal unwirksam.
6. Formelle Mängel der Mieterhöhungserklärung nach § 559 BGB können nicht nachträglich dadurch geheilt werden, dass im Prozess weitere Angaben zur Erläuterung gemacht werden. Denn genügt die Erklärung nicht den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB, ist sie nichtig und eine „Nachbesserung“ der Erklärung im Prozess nicht möglich. Für eine „Nachbesserung“ besteht auch kein Bedürfnis, denn der Vermieter kann jederzeit eine neue – auf die Zukunft wirkende – Mieterhöhung erklären, die den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB entspricht.
LG Berlin vom 18.1.2018 – 67 S 268/17 –
Mitgeteilt von RAin Carola Handwerg
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die unter Leitsatz Nr. 3 geäußerte Auffassung erscheint fraglich. Das Gericht stützt seine Ansicht auf zwei Urteile zum Einbau von Zentralheizungen und überträgt diese Rechtsprechung – ohne weitere Begründung – auch auf die Fernheizung. Es dürfte aber unrichtig sein, zwischen Zentralheizungen und Fernheizungen nicht zu differenzieren, wie schon ein Blick auf die vom Gesetzgeber unterschiedlich definierten umlegbaren Kosten für Zentralheizungen (§ 7 Abs. 2 HeizkostenVO) und Fernheizungen (§ 7 Abs. 4 HeizkostenVO) zeigt.
Die Frage ist insoweit von praktischer Bedeutung, als zwar mehr als zwei Drittel der Berliner Wohnungen zwischenzeitlich mit Sammelheizungen (Zentralheizungen und Fernheizungen) ausgestattet sind, viel weniger hingegen über einen Fernwärmeanschluss verfügen. Fernwärmeanschlüsse sind in Berlin (noch) nicht allgemein üblich.
Urteilstext
Aus den Gründen:
… Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist die Mieterhöhungserklärung vom 30. Oktober 2015 nicht bereits formell unwirksam, weil in ihr eine Gesamt-Umlagefläche von 2.264,38 m² angegeben, der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 hingegen eine „Gesamtwohnfläche bzw. Gesamtnutzfläche“ von 2.325,41 m² zu entnehmen ist und diese Abweichung sowie die Nichtberücksichtigung der größeren Fläche den Klägern in der Mieterhöhungserklärung nicht erläutert worden ist.
Gemäß § 559 b Abs. 1 S. 1 BGB ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der § 559, 559 a BGB erläutert wird, § 559 b Abs. 1 S. 2 BGB. An diese formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen, so dass es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (BGH, Urt. v. 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, WuM 2015, 165, 168, juris Tz 28 m.w.N.). Werden die Kosten für mehrere Wohnungen betreffende Modernisierungen auf die einzelnen Mieter umgelegt, ist jedoch erforderlich, dass der Adressat der Erhöhungserklärung durch hinreichende Erläuterung des Verteilerschlüssels in die Lage versetzt wird, dessen Angemessenheit zu überprüfen (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, BGB, § 559 b RZ 14, 33), was insbesondere gilt, wenn mehrere Maßstäbe denkbar sind und der gewählte sich nicht aufdrängt (LG Stralsund, Urt. v. 6. März 1997 – 1 S 189/96, WuM 1997, 271-272, juris Tz 3). Die Erläuterung umfasst auch die in § 559 Abs. 3 BGB vorgeschriebene Angemessenheit der Aufteilung der Kosten, wie der Verweis in § 559 b Abs. 1 S. 2 BGB auf § 559 BGB zeigt.
Diesen formellen Anforderungen wird die Modernisierungsmieterhöhungserklärung vom 30. Oktober 2015 gerecht. Zum Zeitpunkt des Zugang der Erklärung war den Klägern die auf den 3. Dezember 2015 datierte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 mit der abweichenden Flächenangabe nicht bekannt und die vorherigen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 wiesen als Gesamtfläche jene 2.264,38 m² aus, die der Mieterhöhungserklärung vom 30. Oktober 2015 sowie der Modernisierungsankündigung vom 26. Februar 2014 zu entnehmen sind. Für die Kläger war daher nachvollziehbar, dass sämtliche Wohnungen im Haus unter Ausschluss des Dachgeschosses an der Kostentragung für den Anschluss der Wohnungen an die Fernwärmeheizung beteiligt werden sollten.
Materiell-rechtlich ist die Modernisierungsmieterhöhung jedoch nur teilweise begründet. Die Umlage der Modernisierungskosten auf eine Gesamt-Umlagefläche v 2.264,38 m² ist nicht angemessen i.S.d. § 559 Abs. 3 BGB und war zu korrigieren.
Wie sich aus dem den Klägern von der Beklagten zur Einsicht vorgelegten Dokument ergibt, das eine Bezeichnung aufweist, die unzweifelhaft den Bezug zur Modernisierung wegen Anschlusses der Wohnung an die Fernwärmeheizungsanlage darlegt, überschrieben als „Modumlage Fernwärme Fläche zum Zeitpunkt der Erhebung der Modumlage FW 1.1.2016“, ist nach vermieterseits erfolgten Neuvermessungen Stand 1. Januar 2016 von einer Gesamtfläche des Hauses ohne Dachgeschoss von 2.333,73 m², mithin einer um 69,35 m² größeren Gesamtfläche auszugehen. Diese Fläche – und nicht die geringere aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 – ist wegen ihrer Aktualität und der Beziehung zur konkreten Modernisierungsumlage Fernwärme der Umrechnung der Gesamtmodernisierungskosten auf die Wohnung der Kläger zugrunde zu legen. Ausgehend davon ist die Modernisierungsumlage statt begehrter 115,27 € nur i Höhe von113,42 € (57,82 € + 37, 30 € + 5,79 € + 1,96 € + 10,55 €) gerechtfertigt.
Das Einbeziehen der ausgebauten noch nicht bezogenen Dachgeschossflächen mit dem Ergebnis einer Gesamtfläche von 2.961,07 m² war entgegen der Ansicht der Kläger nicht geboten.
Der Vermieter hat nach billigem Ermessen einen Umlageschlüssel zu bestimmen, der zur angemessenen Kostenverteilung führt. Unbillig sind solche Umlageschlüssel, die bestimmte Mieter ohne sachlichen Grund bevorzugen oder benachteiligen, etwa wenn der gewählte Verteilungsschlüssel die zur Zeit der Abrechnung nicht belegten Wohnungen aus dem Umlageschlüssel ausnimmt (Schüller, in BeckOK BGB, 43. Ed., § 559 Rz 31). Ebenso sind Kosten, die der Vermieter nicht von Mietern verlangen kann, weil Räume leer stehen, vom Vermieter zu tragen (V. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 559 Rz 28).
Derartige Umstände lassen sich vorliegend jedoch nicht feststellen.
Es ist bereit nicht ersichtlich, dass durch den Ausbau des Dachgeschosses – soweit er geschehen ist – tatsächlich Mehrkosten entstanden und auf die bisherigen Mieter umgelegt worden sind. Hierzu hat die Beklagte – insoweit nicht erheblich bestritten – vorgetragen, die umgelegten Kosten würden das Dachgeschoss nicht betreffen, da es über ein anderes Heizsystem als das restliche Haus verfüge, es bestehe eine ab der Übergabestation getrennter Heizkreislauf, eine andere Vorlauftemperatur, ein separater Steiger, gesonderte Rohrleitungen sowie ein separater Wärmetauscher. Zudem ist der Ausbau noch nicht soweit fortgeschritten, das auch unter dem von den Klägern herangezogenen Gesichtspunkt einer möglichen teilweisen Nutzung der durch die Modernisierung geschaffenen Fernwärmeheizanlage die Flächen zu Lasten der Beklagten mit zu berücksichtigen wären. Zwar sollte das Dachgeschoss zunächst zu einzelnen Wohnungen ausgebaut werden. Jedoch ist nach dem als solchen nicht erheblich bestrittenen Vortrag der Beklagten der tatsächliche Ausbau der Wohnungen weder erfolgt noch konkret unmittelbar bevorstehend. Eine andere Bewertung wäre nur dann möglicherweise gerechtfertigt, wenn der Beklagten ein rechtsmissbräuchliches Verhalten dergestalt vorgeworfen werden könnte, sie habe die Vermietung fertiggestellter Wohnungen im Dachgeschoss bewusst verzögert, um einen höheren Kostenanteil auf die bisherigen Mieter umlegen zu können, wofür Anhaltspunkte nicht ersichtlich und auch nicht vorgetragen sind.
Das Vorliegen einer sozialen Härte kann dahinstehen, weil es sich beim Einbau einer Fernwärmeheizung und dem Anschluss der Wohnung an diese um das Versetzen der Mietsache in den allgemein üblichen Zustand i.S.d. § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BGB handelt (vgl. LG Berlin, Urt. v. 10. Januar 2012 – 63 S 203/11, BeckRS 2012, 04715, juris TZ 14; Kammer, Urt. v. 15. März 2007 – 67 S 26/06, BeckRS 2007, 10286, juris Tz 24; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 RZ 116 m.w.N.) und sich die Kläger diesbezüglich nicht auf den Härteeinwand berufen haben.
b. Die die Aufzugsanlage betreffende Mieterhöhungserklärung vom 26. Januar 2016 ist bereits formell unwirksam, da sie den oben dargestellten Anforderungen an die Erläuterungspflicht aus § 559 b Abs. 1 S. 1, 2 BGB nicht genügt.
Die Beklagte hat für die Umlage der Kosten der Modernisierung durch den Einbau von Aufzugsanlagen einen Verteilerschlüssel gewählt, der von jenem abweicht, welcher der Kostenumlage für die Modernisierung durch den Anschluss der Wohnungen an die Fernwärme zugrunde lag. In der Erhöhungserklärung findet sich nur die Information, der konkrete Umlagewert für die Kläger ergebe sich auf Grundlage einer „Gesamt-Umlagefläche der beteiligten Wohnungen von 1.921,40 m²“, wobei die Berechnungsgrundlage dieser Flächenangabe ebenso unklar bleibt, wie die Einordnung der „beteiligten“ Wohnungen. Im Vergleich zur gesamt-Umlagefläche von 2.264,38 m², die der Erhöhungserklärung vom 30. Oktober 2015 zugrunde lag, ist bei der für den Aufzug angesetzten Fläche nicht einmal im Ansatz erkennbar, welche Wohnungen konkret an den Kosten beteiligt werden sollen. Hinreichenden Aufschluss ergibt auch nicht die Modernisierungsankündigung aus dem Jahr 2014, in der zwar die Lage des Außenaufzugs mit einem Grundriss und Angabe der Haltepunkte beschrieben ist. Dem Grundriss lassen sich jedoch keine Informationen darüber entnehmen, bei welchen Wohnungen es sich um die beteiligten handeln soll. Die fehlende Nachvollziehbarkeit der Lage und Anzahl der beteiligten Wohnungen wird zudem noch dadurch verstärkt, dass nach der streitgegenständlichen Erhöhungserklärung vom 28. Januar 2016 ein zusätzlicher Haltepunkt zwischen erstem und zweitem Obergeschoss eingebaut wurde, ohne zu erläutern, weshalb für die Umlage unverändert die in der Modernisierungsankündigung vom 26. Februar 2014 angegebene Gesamtfläche angesetzt wird.
c. Beanstandungsfrei geht das Amtsgericht schließlich von einer formellen Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 26. Februar 2016 nach Modernisierung der Fassadendämmung aus.
Es fehlt bereits an einer hinreichenden Erläuterung der in der Erhöhungserklärung in Abzug gebrachten – nicht umlagefähigen – Instandhaltungskosten in Höhe von lediglich 1.544,02 €, während in der Modernisierungsankündigung vom 26. Februar 2014 noch Instandhaltungskosten in Höhe von 52.350,00 € angeführt waren, dies bei nahezu unverändert gebliebenen Gesamtkosten für die Fassadenmodernisierung (Modernisierungsankündigung: 295.988,58 €, Mieterhöhungserklärung: 295.596,55 €). Die pauschale Angabe des geänderten Betrages der Instandsetzungskosten in der Erklärung vom 26. Februar 2016 genügt unter diesen Umständen selbst den vom Bundesgerichtshof aufgestellten niedrigen Anforderungen an die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nicht. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, muss aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Wenn auch grundsätzlich für ausreichend erachtet wird, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (BGH, a.a.O., juris TZ 29-30; Dickersbach, in Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, § 559 b BGB Rz. 6; Börstinghaus, a.a.O., § 559 b Rz 18), reicht dies vorliegend angesichts der in der Erklärung nicht begründeten Abweichungen von der Ankündigung nicht aus, um die Plausibilität der auf die Mieter umgelegten, um ca. 50.000,- € gestiegenen umlagefähigen Kosten bei gleichzeitiger Reduzierung des Instandsetzungsabzugs um 50.805,98 € überprüfen zu können. Verglichen mit der Erhöhungserklärung wegen des Einbaus der Aufzuganlagen, in der die Beklagte die gestiegenen Gesamt- und damit die umlagefähigen (Mehr-)Kosten erläutert hat, fehlt eine solche Erklärung. Es ist auch aus den Umständen nicht erkennbar, warum die Instandhaltungskosten tatsächlich nur noch ca. 3% der ursprünglich veranschlagten Kosten betragen haben und andererseits die Modernisierungskosten die Fassadendämmung betreffend um 50.413,95 € (ca. 20%) gestiegen sein sollen. Für das Erfordernis einer näheren Erläuterung der nicht nur unerheblichen Abweichungen in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung spricht zudem das gerade im Rahmen der Erläuterungspflicht aus § 559 b Abs. 1 S. 2 u. 3 BGB auch zu berücksichtigende Vorwissen der Mieter, denen in der Modernisierungsankündigung ein erheblich höherer Instandsetzungsaufwand für konkrete Maßnahmen (Abtragen und Neubau des Dachstuhls, Überarbeitung von Balkonen, für beides erforderliche Gerüststellung) mitgeteilt worden war, dessen deutliche Reduzierung sich angesichts des zunächst mitgeteilten und nicht erkennbar entfallenden Instandsetzungsaufwands nicht erschließt.
Der formelle Mangel der Mieterhöhungserklärung ist auch nicht nachträglich dadurch geheilt worden, dass die Beklagte im zweiten Rechtszug weitere Angaben zur Erläuterung der geringeren Instandsetzungskosten getätigt hat. Denn genügt die Erklärung nicht den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB, ist sie nichtig und eine „Nachbesserung“ der Erklärung im Prozess nicht möglich. Für eine „Nachbesserung“ besteht auch kein Bedürfnis, denn der Vermieter kann jederzeit eine neue Mieterhöhung erklären, die den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB entspricht (BGH, Urt. v. 25. Januar 2006 – VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126, 1127, juris Tz 11).
Daher konnte offen bleiben, ob die Erhöhungserklärung auch deshalb formell unwirksam ist, da sie von einer Gesamt-Umlagefläche von 2.264,38 m² ausgeht, die ohne Erläuterung von der in der Betriebskostenabrechnung für 2014 zugrundegelegten größeren Gesamtfläche von 2.325,51 m² abweicht.
2.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 S. 1, 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da es sich weder um eine Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung handelt noch die Voraussetzungen von § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO vorliegen.
24.04.2018
