Leitsätze:
1. Es fehlt an einer Erläuterung i.S.v. § 559 b Abs. 1 S. 2 a.E. BGB, wenn von Seiten des Vermieters nicht schlüssig begründet wird, dass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 1 BGB handelt. Die bloße Angabe, es liege eine Energieeinsparungsmaßnahme vor, genügt dafür nicht.
2. Dem Erläuterungsgebot wird nicht genügt, wenn der Vermieter jegliche Darlegungen zum vorherigen Zustand unterlässt, die einen Vergleich beziehungsweise die Beurteilung, ob durch die Maßnahme eine nachhaltige Energieeinsparung bewirkt wird, zulassen würden. So muss angegeben werden, welches Material für die Dämmung verwendet wurde und in welchen konkreten Bereichen die Dämmung erfolgte. Diese Angaben sind erforderlich, weil allein die Aufbringung einer Dämmschicht nicht zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen muss, wenn zum Beispiel die Dämmung nur Teilbereiche erfasst, so dass der eigentliche Dämmeffekt durch anderweitige Kälteeinbruchsstellen aufgehoben werden würde, oder wenn durch anderweitige räumliche Gegebenheiten oder Veränderungen Wärme verloren geht.
3. Die gemäß § 559 b Abs. 1 BGB erforderliche Begründung kann nicht dadurch geheilt werden, dass die fehlenden Angaben im Prozess nachgeholt werden. Eine dem § 558 b Abs. 3 BGB entsprechende Regelung fehlt für die Modernisierungserhöhung, ist aber auch nicht erforderlich, weil ein Bedürfnis dafür nicht besteht.
4. Der Vermieter ist zur Substanziierung der von ihm zu erbringenden Angaben bezüglich der gemäß § 559 Abs. 2 BGB in Abzug zu bringenden lnstandsetzungskosten verpflichtet. Soweit diese gemäß § 559 Abs. 2, 2. Hs. BGB durch Schätzung ermittelt werden können, entbindet das den Vermieter nicht von jeglicher Substanziierung, da er zumindest eine Grundlage für die Schätzung liefern muss.
5. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, im Rahmen eines Prozesses die gemäß § 559 Abs. 2, 2. Hs. BGB dem Vermieter zugestandene Schätzung vorzunehmen. Das Gericht ist nicht berechtigt, durch eine eigene Schätzung erst die materielle Rechtmäßigkeit der Erhöhungserklärung herbeizuführen.
AG Charlottenburg vom 6.12.2017 – 215 C 274/17 –
Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki
Urteilstext
Tatbestand:
Gegenstand des Rechtsstreits ist die Geltendmachung einer Mietrückzahlung sowie der Feststellung, dass eine erklärte Mieterhöhung nicht geschuldet werde.
Zwischen der Klägerin als Mieterin und der Beklagten als Vermieterin besteht aufgrund eines auf Vermieterseite noch von der D. geschlossenen Mietvertrages – vom 2. Oktober 2012 seit dem 19. Oktober 2012 ein Mietverhältnis über die Wohnung B. Straße x, 1xxxx Berlin, viertes Obergeschoss links; die Beklagte ist durch Übertragung des Eigentums an der Immobilie in das Mietverhältnis eingetreten.
Für diese Wohnung zahlte die Klägerin zuletzt eine Miete von 355,46 € netto/kalt zuzüglich 87,– € an Betriebskosten- und 68,– € an Heizkostenvorauszahlung, insgesamt also 510,46 €.Mit einem als „Ankündigung Modernisierung“ überschriebenen Schreiben vom 07. April 2015 teilte die Beklagte der Klägerin als Modernisierungsmaßnahmen geplante bauliche Veränderungen zur „Einsparung von Energie“ mit, wobei konkret der Einbau „wärmegedämmte(r) denkmalschutzgerechte(r) Holzfenster in den Wohnungen (in Bad und Küche)“ und „Fußboden des Dachraumes (Trockenboden) dämmen“ aufgeführt wurden. Die voraussichtliche Mieterhöhung für die Beklagte wurde mit.19,53 € angegeben. Unter dem Stichpunkt „Maßnahmen zur Einsparung von Energie“ wurden auf Seite 3 des Ankündigungsschreibens u. a. d
er Wärmedurchgangskoeffizient der alten und der geplanten neuen Fenster sowie der Wärmedurchgangskoeffizient des Fußbodens des Dachraumes nach den geplanten Dämmmaßnahmen angegeben.…
Die bis dahin vorhandenen Fenster waren verzogen, die Farbe blätterte außen ab, der Fensterkitt war lose oder sogar nicht mehr vorhanden, die vier Wetterschenkel waren verwittert. Die Klägerin holte unter dem 11. August 2015 einen Kostenvoranschlag des Tischlermeisters K. für die Überarbeitung der Fenster in Küche und Bad ein, in dem dieser den Durchschnittspreis für die erforderlichen Arbeiten auf 604,– € zuzüglich Mehrwertsteuer je Fensterflügel bezifferte und außerdem eine malermäßige Behandlung der Außenseiten empfahl. …
Nachfolgend wurden Dämmarbeiten im Dachraum in zwischen den Parteien umstrittener Qualität ausgeführt. Dazu wurde auf den Dielen der obersten Geschossdecke mit Ausnahme von durch Stahltüren abgeschlossenen Vorfluren, die aus wirtschaftlichen Gründen ohne Dämmung blieben, eine Dämmung verlegt, in dem Bereich zwischen der Dielung und der Schüttung der obersten Geschossdecke blieben Luftschichten vorhanden. Die Dämmung wurde teilweise bis an das Dach herangelegt, es blieben aber zwischen dem Ziegeldach und dem Dachgeschoss auch offene Stellen, an denen Außenluft in den Dachbereich gelangen kann. Weiterhin wurden die jeweils vierflügeligen Fenster in der Küche und in Bad/Kammer der streitgegenständlichen Wohnung gegen Fenster mit Wärmeschutzverglasung ausgetauscht. Aufgrund der räumlichen Verhältnisse in der klägerischen Wohnung, die zwischen Bad und Küche eine Kammer aufweist, befindet sich·ein Fensterflügel des Badezimmerfensters in der Kammer, wobei sich das frühere Fenster aufgrund eines rechtsseitig angebrachten Griffes weit in die Kammer öffnen ließ. Das neu eingebaute Fenster weist den Griff auf der linken Seite auf, so dass eine Öffnung nur·noch für 18 bis 2cm. möglich ist, weil das Fenster dann an Wand und Decke anstößt. Darüber hinaus wurde beim Einbau des neuen Fensters die vorher zwischen Bad und Kammer vorhandene etwa 6 cm dicke Wand auf einer Breite von ca. 20 cm in voller Höhe durch eine etwa 1 cm dicke, auf den Mittelholm des neuen Fensters treffende Plastikwand ersetzt. Die im Zusammenhang mit dem Einbau der neuen Fenster entstandenen Maueröffnungen sind bisher noch nicht verschlossen.Mit Schreiben vom 27. Juli 2016 erklärte die vom Kläger ·beauftragte Hausverwaltung V.-GmbH eine Erhöhung der Grundmiete wegen der Modernisierung um 21,48 € auf 376,94 € ab 01. Oktober 2016. Zur Begründung wurde auf eine beigefügte energiewirtschaftliche Auswertung verwiesen. Darin heißt es unter der Überschrift „Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und lnstandhaltungsanteil:
„Auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen in unserem Modernisierungsankündigungsschreiben wird vollumfänglich Bezug genommen.“ Dem folgt eine tabellarische Aufstellung, in der für die Fenster bei Kosten von 2.505,43 € zuzüglich Baunebenkosten von 48,42 € ein lnstandhaltungsanteil von 169,62 € berücksichtigt ist. …
Darauf erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 30. August 2016, dass ihr die Erhöhungserklärung·erst am 02. August 2016 zugegangen sei, so dass diese frühestens zum 1. November 2016 wirksam werden könne, dass sie der Erhöhung aber auch inhaltlich widerspreche, wozu sie später weiter ausführen werde, und dass sie die Einzugsermächtigung hinsichtlich des Erhöhungsanteils versage.
Mit Schreiben vom 11. Oktober 2016 teilte die Klägerin mit, dass sie nunmehr die Einzugsermächtigung für die Mietzahlungen widerrufe, weil trotz ihrer Versagung hinsichtlich des Modernisierungsanteils dieser mit der Oktobermiete eingezogen worden sei, so dass sie die Buchung storniert und die Miete ohne Modernisierungskosten überwiesen habe. Ab November 2016 werde sie einen Dauerauftrag einrichten, im Übrigen habe sie den Berliner Mieterverein mit der Überprüfung der Modernisierungskosten beauftragt. Der Berliner Mieterverein bemängelte mit Schreiben vom 27. Oktober 2016, dass der Instandsetzungsanteil hinsichtlich der Fensterkosten zu niedrig angesetzt sei, die neuen Fenster außerdem eine Wohnwertverschlechterung darstellten, so dass entweder der Modernisierungszuschlag nicht gerechtfertigt oder jedenfalls eine diesen in der Höhe überschreitende Minderung zu gewähren sei und der Modernisierungszuschlag für die Wärmedämmung mangels fachgerechter Ausführung nicht berechtigt sei. Mit weiterem Schreiben vom 24. November erklärte die Klägerin dann die Zahlung des Modernisierungszuschlags ab November 2016 bis zur gerichtlichen Klärung unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Die vom Berliner Mieterverein mit Schreiben vom 20. März 2017 abschließend eingeforderte Erklärung, dass aus der Mieterhöhung vom 27. Juli 2016 keine Rechte hergeleitet würden, gab die Beklagte nicht ab.
Mit der Klage vom 14. August 2017, an diesem Tag auch bei Gericht eingegangen und der Beklagten zugestellt am 14. September 2017, macht die Klägerin nunmehr die Rückforderung des Erhöhungszuschlags für November 2016 bis Juli 2017 sowie die Feststellung, dass die Klägerin aus der Mieterhöhungserklärung vom 27.Juli 2016 keine Erhöhung der Grundmiete um monatlich 21,48 € ab 01. August 2017 schulde, geltend.
Mit der Klageerwiderung hat die Beklagte erklärt, dass sie den Wirksamkeitszeitpunkt für die Mieterhöhung aus Kulanz auf den 01. November 2016 ändere.
Die Klägerin behauptet, dass die Dämmarbeiten im Dachraum nicht fachgerecht ausgeführt worden seien, weil zwischen der vorgenommenen Dämmung und der Geschossdecke ein Luftraum verblieben sei und weil durch die im Dachbereich verbliebenen offenen Stellen kalte Außenluft in den Dachraum und vor allem auch in den Dielenfußboden unterhalb der neuen Dämmung gelange, so dass ein Energieeinsparungseffet nicht eingetreten sei. Es dringe sogar kalte Zugluft vom Dachboden in das Treppenhaus ein. Auch habe sich ihr Heizaufwand, so die Klägerin, nicht verringert. Der Fensteraustausch habe darüber hinaus zu einer Verschlechterung geführt, weil der Fensterflügel in der Kammer aufgrund der Anbringung der Fenstergriffs auf der anderen Seite nur noch geringfügig zu öffnen sei und die nunmehr innere·Trennwand zwischen Bad und Kammer geräusch- und temperaturdurchlässig sei, was zu unappetitlichen Verhältnissen und einer höheren Temperatur in dem als Speisekammer genutzten Raum führe. Zudem habe die Beklagte hinsichtlich der Fensterarbeiten die Instandsetzungskosten nicht zutreffend angesetzt, da diese für die tischlermäßige Überarbeitung 718,76 € inklusive Mehrwertsteuer pro Fenster sowie 357,– € inklusive Mehrwertsteuer für das Streichen beider Fenster betragen hätten. Die Klägerin ist der Ansicht, dass sie vor diesem Hintergrund einen·Anspruch auf Rückzahlung der bereits geleisteten Modernisierungszuschläge sowie auf Feststellung, dass sie diese auch ab dem 01. August 2017 nicht schulde, habe, weil durch die Dämmarbeiten eine Energieeinsparung und insofern eine Modernisierung nicht feststellbar sei und hinsichtlich des Fensteraustauschs die Kosten mangels zutreffenden Instandsetzungsanteils schon der Höhe nach nicht zutreffend angesetzt seien, zudem aber wegen der dadurch entstandenen Nachteile im Ergebnis ein Modernisierungszuschlag nicht gerechtfertigt sei oder jedenfalls ein Minderungsrecht in Höhe des Modernisierungszuschlags bestehe.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 193,32 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit Zustellung dieser Klage·zu zahlen.
2. festzustellen, dass die Klägerin keine Erhöhung der Grundmiete gemäß der Mieterhöhungserklärung vom 27. Juli 2016 um monatlich 21,48 € ab dem 1. August 2017 gegenüber der Beklagten für die im Haus B. Straße x in 1xxx Berlin im 4. Obergeschoss links (Sicht aus dem Haus zur gegenüberliegenden Straßenseite) gelegene Wohnung schuldet.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklage behauptet, das die der Mieterhöhung zugrunde liegenden Arbeiten fachgerecht ausgeführt worden seien. Eine Dämmung durch das Dach an die Fassade sei unterblieben, weil es sich um ein Baudenkmal handele. Die Dämmung sei aber dort, wo es sinnvoll möglich gewesen sei, bis an das Dach herangelegt worden. Die an einigen Stellen eintretende Außenluft beruhe darauf, dass es sich um einen offenen belüfteten Dachbereich handele, weswegen gerade die oberste Geschossdecke gedämmt worden sei. Sofern durch die offenen Stellen Wärmebrücken entstehen würden oder kalte Luft unterhalb der Dämmung in den Bodenbereich eindringen könne, handele es sich wahrscheinlich nur um eine geringfügige Beschränkung des Energiespareffekts. Die Verlegung einer Dämmung in den flächenmäßig kleinen Vorfluren sei wirtschaftlich nicht sinnvoll gewesen, da dazu kleinere Stahltüren hätten eingebaut werden müssen. Der Instandsetzungsanteil der Fensteraustauscharbeiten sei zutreffend angesetzt worden, insofern seien Angebote eingeholt worden. Die Fensterkonstruktion sei aus Gründen des Denkmalschutzes nicht anders möglich gewesen, insofern·seien langwierige Abstimmungen erfolgt. Das Haus habe von außen gleich aussehen müssen, wobei der unterschiedlichen Gestaltung der Wohnungen mit oder ohne Speisekammer sowie mit Speisekammern, die eine unterschiedliche Abtrennung aufwiesen, Rechnung habe getragen werden müssen. Aus denkmalpflegerischen und konstruktiven Gründen sei daher eine Anbringung des Fenstergriffs wie vorher nicht möglich gewesen. Die dünnere Trennwand zwischen Kammer und Bad sei notwendig gewesen, damit diese auf dem Mittelholm des neuen Fensters enden könne. Die Beklagte ist der Ansicht, dass der Modernisierungszuschlag geschuldet sei. Die Mieterhöhungserklärung sei formell wirksam, weil insbesondere auf das Ankündigungsschreiben Bezug genommen worden sei, in dem die auszuführenden Arbeiten, deren·Kosten und die daraus resultierenden Energieeinsparungen konkret erläutert worden seien. Eine Einschränkung der Wohnwertverbesserung oder eine Minderungsberechtigung durch den Fensteraustausch seien nicht gegeben, weil die Fenster aus Denkmalschutzgründen nicht anders hätten eingebaut werden können und Schallschutzanforderungen innerhalb einer Wohnung im Hinblick auf die innere Trennwand nicht bestünden. …
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet.
1. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückerstattung des unter Vorbehalt gezahlten Modernisierungszuschlags für November 2016 bis Juli 2017 einschließlich aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB in Höhe von 21,48 € monatlich bzw. insgesamt 193,32 € gegen die Beklagte.
Die Klägerin hat den Modernisierungszuschlag in diesen Monaten nämlich ohne rechtlichen Grund an die Beklagte gezahlt, weil sie den Erhöhungsbetrag aufgrund der Unwirksamkeit der diesem zugrundeliegenden Mieterhöhungserklärung vom 27. Juli 2016 nicht gemäß § 559 b Abs. 2 S. 1 BGB schuldete.
Hinsichtlich der Dämmmaßnahmen ist die Erklärung bereits formell unwirksam, weil sie nicht den Anforderungen der §§ 559 b Abs. 1, 559 BGB entsprechend erklärt ist. Zwar liegt eine schriftliche Erhöhungserklärung gemäß § 559 b Abs. 1 S. 1 BGB vor. Auch findet sich im Anhang der Mieterhöhungserklärung eine Berechnung der umgelegten anhand der entstandenen Kosten, wobei es auf die inhaltliche Richtigkeit dieser Berechnung zunächst nicht ankommt, weil es sich dabei um eine Frage der materiellen Wirksamkeit handeln würde.
Es fehlt jedoch an einer Erläuterung i.S.v. §§ 559 b Abs. 1 S. 2 a. E., 559 BGB, weil von Seiten der Beklagten nicht schlüssig begründet wurde, dass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 1 BGB handelt. Die bloße Angabe, es liege eine Energieeinsparungsmaßnahme vor, genügt dafür nicht. Zwar kann der Vermieter, wie die Beklagte einwendet, zur Begründung auch auf die Ausführungen im Ankündigungsschreiben Bezug nehmen. Auch in diesem ist aber die von der Beklagten in Anspruch genommene Energieeinsparung hinsichtlich der Dämmarbeiten nicht ausreichend erläutert. Zwar gibt die Beklagte darin den sogenannten Wärmedurchgangskoeffizienten nach Vornahme der Dämmung der obersten Geschossdecke an. Es fehlt aber an der Darlegung von Tatsachen, anhand derer die Klägerin überschlägig beurteilen könnte, ob durch die vorgenommenen Maßnahmen eine nachhaltige Energieeinsparung bewirkt wird (vgl. BGH, Urteil vom 25.01.2006, AZ: VIII ZR 47/05, TZ 9, zitiert nach juris). Diesen Anforderungen wird die Erhöhungserklärung vom 27. Juli 2016 auch unter Heranziehung des Ankündigungsschreibens vom 07. April 2015 nicht gerecht. Die Beklagte unterlässt nämlich jegliche Darlegungen zum vorherigen Zustand, die einen Vergleich bzw. die Beurteilung, ob durch die Maßnahme eine nachhaltige Energieeinsparung bewirkt wird, zulassen würden. Insofern kann sich die Beklagte auch nicht darauf zurückziehen, dass sich aus der Aufbringung einer Dämmschicht auf die oberste Geschossdecke, die vorher nicht vorhanden war, zwangsläufig ein Energiespareffekt ergeben würde. lm Ankündigungsschreiben ist lediglich angegeben, dass eine Dämmung aufgebracht werden solle, die einen Wärmedurchgangskoeffizienten von weniger als 0,14 W/(m²K) aufweise. Diese Angabe ist für den Mieter aber nicht nachvollziehbar bzw., gegebenenfalls unter Heranziehung sachkundiger Hilfe, nachprüfbar. So ist nicht angegeben, welches Material für die Dämmung verwendet werden soll und in welchen konkreten Bereichen die Dämmung erfolgen·soll. Diese Angaben wären aber erforderlich, weil allein die Aufbringung einer Dämmschicht nicht zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen muss, wenn z.B. die Dämmung nur Teilbereiche erfasst, so dass der eigentliche Dämmeffekt durch anderweitige Kälteeinbruchsstellen aufgehoben werden würde, oder wenn durch anderweitige·räumliche Gegebenheiten oder Veränderungen Wärme verloren geht.
Insofern hätte es einer Erläuterung bedurft, wie die Ausführungen der Beklagten selbst im Schriftsatz vom 24. Oktober 2017 anschaulich zeigen. Vorliegend ist nämlich jedenfalls nicht die gesamte oberste Geschossdecke gedämmt worden, weil die Vorflure, zudem aus rein wirtschaftlichen Gründen, ausgespart wurden, außerdem kann unstreitig durch die offene Dachkonstruktion Außenluft in den Dachraum eindringen. Die Auswirkungen dieser Umstände kann die Beklagte selbst nicht substantiiert darlegen, da sie sich in ihrer diesbezüglichen Argumentation vollkommen im Bereich des Konjunktivs sowie der Vermutungen·bewegt. So heißt es beispielhaft auf Seite 3 des Schriftsatzes vom 24. Oktober 2017:
„Mag sein, dass in einigen Bereichen Außenluft in den Dachraum über der von der Beklagten verlegten Dämmung gelangt, …“
„Sollte kalte Luft die Dämmwirkung schädigend in den Bodenbereich unterhalb der aufgebrachten Dämmung eindringen können, ist dies wahrscheinlich allenfalls nur geringfügig, …“
„So können Wärmebrücken sicher entstehen, welche aber zu vernachlässigen sein dürften.“
(Fettdruck durch das Gericht)
An diesen Beispielen zeigt sich, dass sich die Beklagte der Auswirkungen ihrer Maßnahmen sowie der verbliebenen Kälteeinbruchsstellen selbst nicht sicher ist, weil eine weitergehendere und noch häufigere Einschränkung als in ihrem eigenen Vortrag kaum möglich ist. Der Energiespareffekt, mit dem der Modernisierungscharakter begründet wird, lässt sich daher anhand der Erhöhungserklärung unter Heranziehung des Ankündigungsschreibens, in denen noch nicht einmal diese Angaben enthalten waren, nicht entnehmen. ·
Ergänzend sei angemerkt, dass eine Konkretisierung der Angaben zur Prüfung einer nachhaltigen Energieeinsparung·erst im Rahmen dieses Rechtsstreits ohnehin nicht genügt hätte. Die gemäß § 559 b Abs. 1 BGB erforderliche Begründung kann nicht dadurch geheilt werden, dass die fehlenden Angaben im Prozess nachgeholt werden. Eine dem § 558 b Abs. 3 BGB entsprechende Regelung fehlt für die Modernisierungserhöhung, ist aber auch nicht erforderlich, weil ein Bedürfnis dafür nicht besteht (vgl. BGH a.a.O., TZ 11).
Die Klägerin schuldete daher aufgrund der Erhöhungserklärung vom 27. Juli 2016 zunächst nicht die auf die Dämmung der obersten Geschossdecke gestützte Erhöhung, weil·das Erhöhungsschreiben insofern schon nicht formell wirksam ist. ·
Die Beklagte hatte darüber hinaus aufgrund der Erhöhungserklärung vom 27. Juli 2016 aber auch keinen Anspruch auf Zahlung des auf den Fensteraustausch entfallenden Erhöhungsanteils ab 01. November 2016 aus § 559 b Abs. 2 S. 1 BGB, weil die Erhöhungserklärung insofern jedenfalls materiell unwirksam ist.
Zwar sind diesbezüglich die formellen Anforderungen·gemäß·§ 559 b Abs. 1, 559 BGB erfüllt, weil der Erhöhungsbetrag anhand der entstandenen Kosten berechnet und der zur Begründung des Modernisierungscharakters herangezogene Energiespareffekt zumindest überschlägig erläutert ist. Die Beklagte hat nämlich·in ihrem Ankündigungsschreiben vom 07. April·2015, auf·das sie in der Erhöhungserklärung zulässigerweise Bezug nimmt, zumindest den Wärmedurchgangskoffizienten der alten und der neuen Fenster angegeben.
Die materielle Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung vom 27. Juli 2016 ergibt sich aber, weil die insofern auf die Klägerin umgelegten Kosten nicht nachvollziehbar sind. Unstreitig bestand bei den ausgetauschten Fenstern vor der Maßnahme ein lnstandsetzungsbedarf, da auch die Beklagte einen lnstandsetzungsanteil angesetzt hat. Genau diesen Anteil hat die Beklagte aber nicht substantiiert begründet. Dazu genügt es jedenfalls vorliegend nicht, dass die Beklagte – ohne jegliche tatsächliche Ausführungen – (erst im Laufe dieses Rechtsstreits) auf von ihr eingeholte Angebote verweist und die Einsichtnahme durch die Klägerin· anbietet. Der Verweis auf die Einsichtnahme in Belege dient dazu, ein schlicht pauschales Bestreiten des Mieters zu vermeiden und insofern eine Substantiierung von diesem verlangen zu können. Hier fehlt es·dagegen zunächst an einer Substantiierung durch die Vermieterseite, also die Beklagte, weil diese nicht einmal ansatzweise ausführt, welche lnstandsetzungsarbeiten sie berücksichtigt hat. Der Vermieter ist aber genauso wie der Mieter zur Substantiierung der von ihm·zu erbringenden Angaben hier der gemäß § 559 Abs. 2 BGB in Abzug zu bringenden lnstandsetzungskosten, verpflichtet. Soweit diese gemäß § 559 Abs. 2 2. Hs. BGB durch Schätzung ermittelt werden können, entbindet das die Beklagte ebenfalls nicht von jeglicher Substantiierung, da sie zumindest eine Grundlage für die Schätzung liefern muss. Tatsächliche Angaben zu den Instandsetzungsmaßnahmen fehlen aber, wie bereits erörtert. Darüber hinaus genügt vorliegend der Verweis auf ein Einsichtsnahmerecht der Klägerin insofern nicht, als diese ihren Vortrag selbst ausreichend substantiiert hat, so dass eine Einsichtnahme in Belege dafür nicht erforderlich ist. Abgesehen davon, dass die Klägerin den Zustand der Fenster vor dem Austausch in allen Einzelheiten beschrieben und so die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen konkretisiert hat, hat sie ein von ihr eingeholtes genaues Angebot benannt und auch vorgelegt. Zur Substantiierung des Anteils der Erhaltungskosten hätte die Beklagte daher nicht schlicht auf von ihr eingeholte, weder der Höhe nach mitgeteilte noch vorgelegte oder dem Gericht·zur Kenntnis·gegebene Angebote verweisen dürfen, sondern sich auch mit dem offenbar erheblich davon abweichenden, von der Klägerin eingeholten Angebot auseinandersetzen müssen, in das zudem noch nicht einmal die Kosten für die malermäßige Bearbeitung der Fenster von außen einbezogen waren, die die Klägerin zusätzlich betragsmäßig bestimmt genannt hat. Es war schließlich auch nicht Aufgabe des Gerichts, im Rahmen dieses Prozesses die gemäß § 559 Abs. 2 2. Hs. BGB dem Vermieter zugestandene Schätzung vorzunehmen. Zum einen ermöglicht es § 559 Abs. 2 2. Hs. BGB eben dem Vermieter, die Erhaltungskosten zu schätzen, so dass die materielle Wirksamkeit einer Modernisierungserhöhung nicht allein daran scheitern kann, dass die Erhaltungskosten als Teil der gesamten Modernisierungskosten betragsmäßig nicht ganz genau ausgeworfen werden können. Das Gericht dagegen ist nicht berechtigt, durch eine eigene Schätzung erst die materielle Rechtmäßigkeit der Erhöhungserklärung herbeizuführen. Zum anderen fehlt es im Vortrag der Beklagten an einer tatsächlichen Schätzgrundlage. Die Beklage bestreitet den·von der Klägerin geschilderten Ausgangszustand der Fenster nicht. Bei einem solchen Zustand ist es aber nicht einmal ansatzweise nachvollziehbar, dass der lnstandsetzungskostenanteil, wie von der Beklagten, angesetzt, auf unter 7 % der auf die Fenster entfallenden Kosten bemessen wird.
Es verbleibt daher dabei, dass die Beklagte sowohl die Erhaltungsmaßnahmen; selbst als auch deren Kosten nicht schlüssig begründet hat, so dass letztlich die Rechtmäßigkeit der auf die Klägerin umgelegten Kosten für den Fensteraustausch nicht überprüft werden kann und die Erhöhungserklärung daher insofern materiell unwirksam ist.
Auf die Frage, inwiefern die von der Klägerin geschilderte Verschlechterung der Mietsache insbesondere durch das Fenster in Bad/Kammer und die teilweise verringerte Wandstärke den Modernisierungscharakter trotz einer Energieeinsparung entfallen lassen oder zumindest eine Minderung in Höhe des Modernisierungszuschlags rechtfertigen würde, kommt es somit nicht an. Nur ergänzend sei daher angemerkt, dass das Gericht zwar nicht davon ausgehen würde, das durch die – von den Tatsachen her unstreitige – Verschlechterung der Gebrauchstauglichkeit jedenfalls des Fensters in der Kammer (sowie gegebenenfalls auch der dünneren Wand) der Modernisierungscharakter des Fensteraustauschs aufgehoben würde, dass aber eine Minderung durchaus gerechtfertigt sein könnte. Letztlich muss dies, wie bereits angeführt, wegen der ohnehin gegebenen materiellen Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung aber nicht entschieden werden.
Die Klägerin war daher aufgrund der Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung vom 27. Juli 2016 insgesamt nicht gemäß § 559 b Abs. 2 S. 1 BGB verpflichtet, den Erhöhungsbetrag von 21,48 € monatlich ab November 2016 zu zahlen.
Dem für November 2016 bis einschließlich Juli 2017 geltend gemachten Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB steht schließlich auch nicht § 814 BGB entgegen, weil die Klägerin die Zahlung gemäß ihrem Schreiben vom 24. November 2016 unter dem ausdrücklich erklärten Vorbehalt der Rückforderung vorgenommen hat. ·
Aus dem monatlichen Erhöhungsbetrag von 21,48 € resultiert für neun Monate der Gesamtanspruch in Höhe von 193,32 €.
Der insofern bestehende Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1., 286 Abs. 1 S. 1, 288 Abs. 1 BGB.
Der Klage war somit zunächst mit dem Antrag zu Ziffer 1. stattzugeben.
2. Für den Feststellungsantrag gemäß Ziffer 2. der Klage ist zunächst anzumerken, dass das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche rechtliche Interesse an der beantragten Feststellung gegeben ist. Mit dem Ausspruch zum geltend gemachten Rückzahlungsanspruch gemäß Ziffer 1. dieser Klage ist eine bindende Entscheidung lediglich über den Erhöhungsbetrag für die Monate November 2016 bis Juli 2017 ergangen. Für die danach liegende Zeit, mit dem Antrag zutreffend geltend gemacht ab dem 01. August 2017, besteht daher weiter eine rechtliche Ungewissheit. Mit einer Leistungsklage hätte insofern immer nur eine Entscheidung über die im Falle der Weiterzahlung etwaig bestehende Rückforderung durch die Klägerin oder im Falle der Zahlungseinstellung etwaige Forderung seitens der Beklagten erlangt werden können. Da insbesondere die Klägerin Gefahr laufen würde, im Falle einer Zahlungseinstellung sich weitreichenderer Ansprüche der Beklagten ausgesetzt zu sehen, besteht das besondere Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO.
Der Feststellungsanspruch ist auch begründet, weil die Klägerin aufgrund der Erhöhungserklärung vom 27. Juli 2016 die Erhöhung der Grundmiete um 21,48 € monatlich gemäߧ 559 b Abs. 2 S. 1 BGB nicht schuldet. Zur Begründung kann vollumfänglich auf die obigen Ausführungen verwiesen werden. Die Erhöhungserklärung ist hinsichtlich der Dämmarbeiten bereits formell und hinsichtlich des Fensteraustauschs materiell unwirksam, so dass eine Zahlungsverpflichtung darauf nicht begründet werden kann.
Die Klage hatte somit auch mit dem Antrag zu Ziffer 2. Erfolg.
Abschließend sei angemerkt, dass es der Gewährung einer Erklärungsfrist für die Beklagte auf den klägerischen Schriftsatz vom 15. November 2017 nicht bedurfte weil dieser Schriftsatz wie die vorstehenden Ausführungen zeigen, keinen neuen entscheidungserheblichen Tatsachenvortrag enthielt; vielmehr waren alle für die Entscheidung maßgeblichen und herangezogenen Tatsachen bereits mit der Klageschrift vorgetragen.
Der Klage war somit vollständig stattzugeben.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.
24.04.2018
