Leitsatz:
1. Eine auf Modernisierungsmaßnahmen gestützte Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559 b BGB ist nicht deswegen formell unwirksam, weil der Vermieter den erforderlichen Abzug fiktiver Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterlässt. Abweichendes gilt nur dann, wenn der Erklärung gar nicht zu entnehmen ist, ob und in welcher Höhe überhaupt Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abgesetzt wurden.
2. Eine Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559 b BGB ist formell unwirksam, mithin nichtig, wenn die zugrunde liegenden Modernisierungsmaßnahmen im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung noch gar nicht abgeschlossen sind. Der Vermieter kann der verfrüht unternommenen Mieterhöhung auch nicht dadurch zum Erfolg verhelfen, dass er wegen der erst später abgerechneten Kosten eine ergänzende Mieterhöhung erklärt.
LG Berlin vom 20.3.2023 – 64 S 116/22 –
Mitgeteilt von VRiLG Jörg Tegeder
Urteilstext
Gründe:
1. Die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO liegen vor, die Berufung ist offensichtlich unbegründet, die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung und eine aufgrund mündlicher Verhandlung ergehende Entscheidung der Kammer ist weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich oder aus sonstigen Gründen geboten.
Zu Recht hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Die Klägerin ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 28.12.2020 nicht verpflichtet, eine erhöhte Miete zu zahlen. Denn die Erklärung ist formell unwirksam.
Die formelle Unwirksamkeit ergibt sich entgegen der Ansicht des Amtsgerichts allerdings nicht schon daraus, dass die Erklärung keine Angabe hinsichtlich eines etwaigen Abzugs von ersparten Erhaltungskosten enthält. Gemäß § 559 Abs. 2 BGB muss der Vermieter bei der Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter solche Kosten unberücksichtigt lassen, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter aufgrund dessen nicht nur die Kosten für bereits fällige Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen abziehen, die aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen hinfällig werden. Vielmehr ist ein Instandhaltungsabzug auch bei einem Austausch noch vollständig funktionierender Bauteile erforderlich, wenn diese bereits über einen nicht unerheblichen Teil ihrer Nutzungsdauer genutzt wurden, sodass durch die Modernisierung fiktive Instandhaltungskosten erspart werden (BGH GE 2020,1046). Geht der Vermieter aber – wie hier ganz überwiegend der Fall – zu Unrecht von einer reinen Modernisierungsnatur seiner Maßnahmen aus und unterlässt er infolgedessen in seiner Mieterhöhungserklärung jeglichen Abzug von ersparten Erhaltungskosten, folgt daraus keine formelle Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung. In dem von dem Amtsgericht in Bezug genommenen Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 führt der Bundesgerichtshof vielmehr explizit aus, dass dadurch ausschließlich die materielle Wirksamkeit der Erklärung berührt wird (BGH, aaO).
Die Erklärung vom 28.12.2020 ist aber bereits deshalb formell unwirksam, weil die Arbeiten zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen waren. Aus dem Wortlaut von § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB („Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen … durchgeführt…“) ergibt sich hinreichend deutlich, dass der Vermieter die Mieterhöhung aufgrund einer einheitlichen Modernisierungsmaßnahme erst dann wirksam erklären kann, wenn diese abgeschlossen ist (BGH NJW 2015, 934). Der Abschluss einer Maßnahme setzt dabei unter anderem voraus, dass der Vermieter die Gesamtkosten kennt (Schüler in: Hau/Poseck, BeckOK BGB, 64 Ed. 01.11.2022, § 559 b Rn. 20). Denn der Vermieter darf in Bezug auf eine Modernisierungsmaßnahme nur eine Mieterhöhungserklärung abgeben; vorläufige Mieterhöhungen oder Mieterhöhungen in Etappen wegen ein und derselben Modernisierungsmaßnahme sind demnach unzulässig (Schüller, aaO). Demnach ist es zwar unschädlich, dass zum Zeitpunkt der Modernisierungserklärung vom 28.12.2020 laut dem darin enthaltenen ausdrücklichen Vorbehalt noch Arbeiten aus anderen Modernisierungsprojekten ausstanden. Wie sich aus der weiteren Erklärung vom 25.08.2021 (Bl. 113 ff I d.A.) ergibt, standen im Dezember 2020 aber auch noch Arbeiten in Bezug auf die Wärmedämmung und die energetische Sanierung der Heizungs- und Warmwasseranlage aus, welche Gegenstand der Mieterhöhungserklärung vom 28.12.2020 waren. Dem Beklagten waren deshalb bei Abgabe der Erhöhungserklärung vom 28.12.2020 noch nicht alle Kosten dieser Modernisierungsmaßnahmen bekannt. Hinsichtlich der Wärmedämmung war die Wiederherstellung des Gartens, die der Beklagte selbst als Teil dieser Modernisierungsmaßnahmen eingeordnet hat, noch nicht abgeschlossen. Der Beklagte gab in seinem Schriftsatz vom 26.8.2021 (Blatt 76 I d.A.) an, dass von der mit dem Gartenbau beauftragten Firma Rehbein bereits bestellte Pflanzen zunächst nicht lieferbar gewesen seien. Die Kosten für diesen Teil der Modernisierungsmaßnahme wurden dem Beklagten gegenüber laut der weiteren Erklärung vom 25.8.2021 mit Rechnung vom 1.4.2021 abgerechnet. Diese absehbare Entstehung weiterer Kosten nach Erklärung der Mieterhöhung vom 28.12.2020 betraf die Wärmedämmung an Vorderhaus und Gartenhaus. Hinsichtlich der energetischen Sanierung der Heizungs- und Warmwasseranlage war die neue Kesselanlage zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung vom 28.12.2020 laut Schriftsatz des Beklagten vom 26.8.2021 (Blatt 76 I d.A.) noch nicht vom Energieversorger Vattenfall abgenommen worden. Im Zuge der später erfolgenden Abnahme ergab sich das Erfordernis einer Anpassung der Anschlusseinheit zwischen dem neuen Kessel und der Anschlusseinheit von Vattenfall aufgrund der zu diesem Zeitpunkt geltenden Anschlussrichtlinien sowie der elektrischen Anschlüsse. Die daraus entstehenden weiteren Kosten der Modernisierungsmaßnahme wurden dem Beklagten gegenüber am 10. März, 29. März, 3. April, 13. April und 20. Mai 2021 abgerechnet.
Der formelle Mangel der Mieterhöhungserklärung vom 28.12.2020 ist auch nicht nachträglich durch die Erklärung vom 25.8.2021 geheilt wurde. Denn genügt die Erklärung nicht den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB, ist sie nichtig und eine Nachbesserung der Erklärung nicht möglich (vgl. BGH NJW 2006,1126). Eine neue Mieterhöhungserklärung enthält die Erklärung vom 25.8.2021 nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut sowie dem Vortrag des Beklagten gerade nicht.
2. Es wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass eine Rücknahme der Berufung gegenüber einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO zu einer Reduzierung der Gerichtskosten um zwei Gebühren führen würde (vgl. Ziffern 1220, 1222 des Kostenverzeichnisses zu § 3 Abs. 2 GKG).
(Die Berufung ist auf den Hinweisbeschluss hin zurückgenommen worden.)
22.02.2024
