Leitsatz:
Eine Verwertungskündigung ist unwirksam, wenn im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung keine Baugenehmigung vorliegt, auch wenn nicht ausgeschlossen ist, dass sich das Vorhaben zu einem späteren Zeitpunkt als genehmigungsfähig herausstellt.
LG Berlin vom 8.5.2018 – 63 S 139/17 –
Mitgeteilt von RA Dr. Dilip D. Maitra
Urteilstext
Gründe:
I.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die angefochtenen Urteile Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO wird abgesehen. Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihren Räumungsantrag weiter.
II.
Die zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet.
Die Kündigungen vom 2.9.2015 und vom 13.7.2016 haben das Mietverhältnis nicht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 Hs 1 BGB beendet. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ist danach gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Die formelle Wirksamkeit der Kündigungen kann dabei unterstellt werden und es kann offen bleiben, ob eine Zweckentfremdungsgenehmigung im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung bereits erteilt worden sein muss (vgl. Krenek in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 1. Aufl. 2013, § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters, Rn. 74; Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 25. März 1981 – 4 U 201/80 -, juris; OLG Frankfurt, NJW 1992, 2300, 2301; LG München II, WuM 1997, 115; AG Hamburg, WuM 2007, 710, 711; AG München, ZMR 2014, 805; AG Schöneberg WuM 2017, 256; Prütting/Wegen/Weinreich-Riecke, BGB, Rdnr. 42; Schmidt-Futterer/Blank, § 573, Rdnr. 168; Staudinger-Rolfs, BGB, 2018, § 573, Rn. 155; Bub/Treier-Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. IV 81; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, § 118 Rn. 10; Kinne, ZMR 2001, 511, 521; Häublein, NZM 2011, 668, 669 f., der ergänzend auch auf die Rechtsprechung zur Anbietpflicht des BGH verweist, die es dem Mieter verwehrt, einen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes nach Versagung der Genehmigung durchzusetzen) oder ob die Zweckentfremdungsgenehmigung erst im Prozess zu prüfen ist (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 16. Januar 2004 – 4 S 100/03 -, Rn. 24, NZM 2004, 256, juris) bzw. zum Wirksamkeitszeitpunkt der Kündigung vorliegen müssen (vgl. BezG Cottbus WuM 1992, 301; Löwe NJW 1972, 1913; Kinne/Schach/Bieber-Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., 2010, § 573 BGB, Rdnr. 52).
Des Weiteren kann unterstellt werden, dass die Beifügung der Baugenehmigung und der Abrissgenehmigung zur formellen Wirksamkeit der Kündigung nicht erforderlich ist (vgl. Staudinger/Reifs (2018) BGB § 573, Rn. 156; LG Bochum WuM·1989, 242; LG München I WuM 1992, 612; AG Hamburg-St. Georg v. 23.12.2014 – 920 C 171/14 -, ZMR 2015, 385; OLG Frankfurt NJW 1992, 2300; Bamberger/Roth/Hannappel Rn 84; BayObLG, BayObLGZ 1993, 304, 309 ff.; LG ltzehoe WuM 1983, 143; LG Berlin ZMR 2012, 15; Erman-Lützenkirchen, BGB, § 573 Rn. 40; Soergel-Heintzmann, BGB, § 573 Rn. 44; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender-Franke, Wohnungsbaurecht, Band 3, Oktober 2009, § 573 Anm. 27/2, 8 und 10; Bub/Treier-Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. IV 80; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, § 118 Rn. 10; a.A. LG Berlin, Urteil vom 01. Februar 1991 – 64 S 257/90 -, ZMR 1991, 346; Kinne, ZMR 2001, 511, 521, jeweils für das Vorliegen der Abrissgenehmigung; AG Düsseldorf WuM 1991, 168; Kossmann/Meyer-Abich § 118 Rn 11; Prütting ua/Riecke Rn 4; offen lassend BGHZ 179, 289, 293 = NJW 2009, 1200), auch wenn dies teilweise abweichend beurteilt wird, wenn der Wohnraum – wie hier – einem Zweckentfremdungsverbot unterliegt (LG Düsseldorf DWW 1993, 103; LG München II WuM 1997, 115).
Denn auch nach der herrschenden Auffassung ist eine Kündigung unwirksam, wenn die geplante Maßnahme baurechtlich nicht genehmigungsfähig ist (vgl. BGH, Beschluss vom 16. März 2011 – VIII ZR 338/09; OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.6.1992 – 20 REMiet 7/91 -, NJW 1992, 2300; MüKoBGB/Häublein BGB § 573 Rn. 85). So liegt der Fall hier. Während am 15.12.2016 eine Abrissgenehmigung für das benachbarte Haus A.-Straße 35 erteilt wurde, wurde die Genehmigung für das von der Beklagten bewohnte Haus A.-Straße 33 versagt. Damit liegen die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung nicht vor. Es kommt nicht darauf an, dass die Klägerin einen Rechtsstreit auf Erteilung der Abrissgenehmigung beim Verwaltungsgericht führt und sich das Vorhaben zu einem späteren Zeitpunkt als genehmigungsfähig herausstellen kann. Denn ein derartiger „Schwebezustand“, wie er bei Abstellen auf die bloße Genehmigungsfähigkeit entsteht, ist mit dem in § 573 BGB verfolgten Mieterschutz nicht vereinbar (vgl. AG Düsseldorf, Urt. v. 3.12.2003 – 25 C 10350/03 -, beck-online).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe, gemäß 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, lagen nicht vor.
17.06.2018
