Leitsätze:
1. Die Angabe der Kürzungsbeträge nach § 558 Abs. 5 BGB ist in der Regel Wirksamkeitsvoraussetzung für das Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB.
2. Zur Frage, in welchen Fällen der Vermieter ausnahmsweise auf die Angabe der Kürzungsbeträge verzichten darf.
LG Berlin, Urteil vom 21.1.02 – 62 S 365/01 –
Mitgeteilt von RA Bernd Schütze
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen, diejenige der Beklagten vollen Erfolg.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 2 MHG, denn das Mieterhöhungsverlangen vom 16.10.2000 ist mangels Angabe der Kürzungsbeträge unwirksam.
Das Erhöhungsverlangen ist schriftlich geltend zu machen und zu begründen (§ 2 Abs. 2 Satz 1 MHG). Es stellt vorprozessual einen formalisierten Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrages gemäß § 305 BGB dar (vgl. BVerfGE 53, 352/356 = WM 1980, 123; Emmerich/Sonnenschein Miete 2. Aufl. Art. 3 WKSchG § 2 MHRG RdNr. 20) und dient dazu, dem Mieter die Nachprüfung zu ermöglichen, ob die verlangte Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Er soll anhand der mitgeteilten Daten überlegen und entscheiden können, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (vgl. BVerfGE 37, 132/145 = WM 1974, 169; 49, 244/248 = WM 1979, 6; 53, 352/358 = WM a.a.O.; BGHZ 84, 392/399 (= WM 1982, 324 gleichlautend); BayObLGZ 1982, 173/176 = WM 1982, 154; BayObLG WM 1984, 276/ 277). Wesentlich für die Entscheidung des Mieters ist dabei in der Regel die sich am Schluss für ihn ergebende monatliche Mehrbelastung. Der Mieter muss also wissen, wie hoch die Förderungsbeträge für seine Wohnung sind, wie sie auf Modernisierung und Instandsetzung zu verteilen sind und welche Kürzungsbeträge sich daraus ergeben (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Auflage 1999, § 2 MHG, Rz. 104 a). Aus diesem Grunde bedarf es der Angabe der anzusetzenden Kürzungsbeträge im Mieterhöhungsverlangen (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, § 2 MHG, Anm. 4. 1; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 7. Auflage 1999, § 2 MHG, Rz. 177), diese Angabe ist Wirksamkeitsvoraussetzung (LG Berlin, Urteil vom 8.5.1990 – 65 S 299/89 – MM 1990, 229; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19.1. 1994 – 10 C 589/93 – MM 1994, 141; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.2.1989 – 2 C 391/98 – MM 1989, 31; AG Hamburg, Urteil vom 7.5.1982 – 43b C 262/81 – WM 1985, 339). Nicht ausreichend ist, wenn der Mieter auf Grund einer erfolgten Mieterhöhung nach Modernisierung Kenntnis davon hat, dass und in welchem Umfang dem Vermieter öffentliche Fördermittel zugeflossen sind. Wenn der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen erhält, obliegt es ihm zwar, dieses zu prüfen, nicht aber, unter Heranziehung weiterer Unterlagen die möglicherweise berechtigte Mieterhöhung selbst zu ermitteln. Zwar ist anerkannt, dass Angaben über vorausgegangene Mieterhöhungserklärungen im neuen Mieterhöhungsverlangen entbehrlich sind (vgl. KG, Beschluss vom 15.9.1997 – 8 RE-Miet 6517/96 – NJW-RR 1998, 296, 297). Dies heißt jedoch nur, dass ein Vermieter die Höhe von angesetzten Kürzungsbeträgen in der Mieterhöhungserklärung nach § 2 MHG nicht weiter zu erläutern brauchte. Von einer Kenntnis des durchschnittlichen Mieters, dass Kürzungsbeträge, von denen er bei einer Mieterhöhung nach § 3 MHG erfahren hat, auch für eine Mieterhöhung nach § 2 MHG Bedeutung haben, kann ohnehin nicht ausgegangen werden. Aber auch wenn man von der Kenntnis des Mieters von der Höhe der Kürzungsbeträge und der Anrechenbarkeit dieser Beträge auch bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG ausginge, würde die Nichtangabe der Kürzungsbeträge gerade den o.a. Zweck des Mieterhöhungsverlangens verfehlen, denn dann käme der Mieter, der die Anrechnung selbst vornimmt, nicht zu der vom Mieter verlangten Miethöhe, während der juristisch nicht vorgebildete Mieter über die notwendigen Informationen zur Prüfung nicht verfügt. Dies widerspricht § 2 II 1 MHG, demzufolge der Zustimmungsanspruch des Vermieters dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen ist, wobei nach § 2 I 2 MHG von dem nach Satz 1 Nr. 2 zulässigen Mietzins die Kürzungsbeträge nach § 3 I 3 bis 7 MHG abzuziehen sind. Auch der Ansatz des Amtsgerichts, das Erhöhungsverlangen vom 16.10.2000 enthalte durch sein Schweigen zu der Anrechnung von Fördermitteln die Aussage, dass eine solche nach Auffassung der Klägerin nicht erfolgen muss und die Prüfung dieser Rechtsauffassung sei eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens, überzeugt nicht. Schweigen im Mieterhöhungsverlangen ist keine Erklärung und wird vom Mieter auch nicht so verstanden. Für die Zulässigkeit einer Mieterhöhungsklage kommt es zwar nicht darauf an, ob die im Mieterhöhungsschreiben enthaltenen Angaben auch tatsächlich zutreffen und das Mieterhöhungsverlangen rechtfertigen. Dies sind Fragen der Begründetheit des materiell-rechtlichen Erhöhungsanspruchs, deren Klärung nicht im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung erfolgen darf (vgl. BVerfGE 53, 352 (361 f.) = NJW 1980, 1617; BayObLG, Beschluss vom 17.12.1984 RE-Miet 9/83 – GE 1985, 1047). Dies würde aber voraussetzen, dass die Kürzungsbeträge in der Mieterhöhungserklärung angeführt werden. Ob sie bei der Mietberechnung zu Recht oder zu Unrecht außer Ansatz gelassen wurden, ist dann eine Frage der Begründetheit (LG Berlin, Urteil vom 13.9.1998 – 62 S 137/ 98). Nur auf dieser Grundlage weiß der Mieter, wieso die verlangte Miete zutreffend sein soll. Der durchschnittliche Vermieter wird durch einen kurzen Hinweis auf seine Ansicht zum Nichtabzug der angegebenen Kürzungsbeträge nicht überfordert, der Vermieter, der versucht, den Mieter „über den Tisch zu ziehen“, ist ohnehin nicht schutzwürdig.
Die Argumentation der Klägerin unter Bezug auf eine Entscheidung des OLG Celle (Rechtsentscheid vom 31.10.1995 – 2 UH 1/95 – NJW-RR 1996, 331), dass auch die Nichtangabe der Kappungsgrenze nicht zur Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung führe, greift nicht durch. Die Höhe der Kappungsgrenze ergibt sich aus dem Gesetz, die Höhe der dem Vermieter zugeflossenen öffentlichen Mittel nicht. Die Problematik der Kappungsgrenze stellt sich zudem bei jeder Mieterhöhung nach § 2 MHG, diejenige von Kürzungsbeträgen gerade nicht.
Es entspricht zwar der Auffassung der Kammer, dass dann, wenn Kürzungsbeträge nicht (mehr) abzuziehen sind, diese auch keiner Angabe in einem Mieterhöhungsverlangen bedürfen. So liegt der Fall jedoch nicht. Soweit sich die Klägerin zur Stützung ihrer Auffassung, Kürzungsbeträge seien vorliegend nicht anzusetzen, auf eine Entscheidung der Kammer (GE 1996, 1547) beruft, geht dies fehl. Im dortigen Fall hatte sich der Vermieter in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag verpflichtet, eine bestimmte Mietobergrenze nicht zu überschreiten, so dass die Fördermittel bereits im Rahmen der vertraglichen Regelung berücksichtigt worden waren. Auch der Verweis auf Art. 14 GG, weil das Mietobjekt wegen höherer Kosten als Mieteinnahmen nicht rentabel sei, geht fehl. Zu Recht weist das Amtsgericht darauf hin, dass nach der von der Klägerin vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung die Kosten zu 57,90 % auf Kapitalkosten beruhen, die die Klägerin zur Erlangung, Erhaltung oder Verbesserung ihres Eigentums aufgewendet hat und für die ihr als Gegenwert ein lastenfreies und qualitativ hochwertigeres Eigentum zuwächst. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass es der Klägerin offen stand, keine öffentliche Förderung in Anspruch zu nehmen und dann die Miete im Rahmen des § 2 MHG ohne Kürzungsmittel zu kalkulieren. Sie hat die unternehmerische Entscheidung getroffen, unter der Geltung von § 2 MHG mit der Anrechnung von Kürzungsbeträgen öffentliche Fördermittel zu beantragen. Die Ansicht, Art. 14 GG gebe das Recht, die Miete dann doch ohne Anrechnung von Kürzungsmitteln zu erhöhen, ist wenig überzeugend. Zwar hat die Kammer mehrfach entschieden, dass Art. 14 GG es nicht zulässt, Kürzungsbeträge zeitlich unbegrenzt in Ansatz zu bringen (vgl. hierzu u.a. LG Berlin, Urteil vom 6.1. 1997 – 62 S 474/96 – GE 1997, 240). Im Hinblick darauf, dass die öffentliche Förderung erst 1996 gewährt worden ist, besteht jedenfalls derzeit kein Anlass, Kürzungsbeträge nicht mehr in Ansatz zu bringen (vgl. im Übrigen Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Auflage 1999, § 2 MHG, Rz. 64 c). Soweit ersichtlich wirkten sich die Kürzungsbeträge erstmals in der Mieterhöhung nach Modernisierung vom 31.5.1999 aus. Selbst unterstellt, die monatliche Unterdeckung liege bei 2,99 DM/qm, wie die Klägerin im Schriftsatz vom 20.9. 2001 behauptet und damit für die 61,31 qm große Wohnung bei 183,32 DM, wäre bisher noch nicht einmal der der Klägerin gewährte Förderbetrag von 9500 DM „aufgebraucht“, wobei auch zu berücksichtigen wäre, dass die Klägerin durch die von ihr insoweit nicht bezahlte Modernisierung ja auch auf unbestimmte Zeit den Modernisierungszuschlag verlangen kann. Die Möglichkeit, ohne jede Verzögerung die höchstmögliche Rendite zu erzielen, ist durch Art. 14 Abs. 1 Satz GG nicht garantiert (vgl. BverfGE 71, 230). …
Anmerkung der Redaktion:
Die in der Entscheidung zitierten Paragraphen entsprechen der bis zum 31.8.2001 geltenden Rechtslage.
16.03.2013
