Leitsatz:
Zur Erläuterung einer Betriebskostenabrechnung im Sozialen Wohnungsbau ist die Gegenüberstellung mit den Kosten des Vorjahres erforderlich.
LG Berlin, Urteil vom 7.5.02 – 64 S 360/01 –
Mitgeteilt von RA Kai Jüdemann
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Der Klägerin stehen gemäß § 535 S. 2 BGB (a.F.) keine Nachzahlungsbeträge in Höhe von 1359 DM aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1999 gegen die Beklagten zu. Die Abrechnung ist bereits formal unwirksam, da sie nicht ausreichend erläutert ist. Nach §20 Abs. 4 S. 1 NMV gelten für die Abrechnung und Nachforderung von Betriebskosten die §§ 4 Absatz 7 und 8 NMV entsprechend. § 4 Absatz 7 S. 2 NMV setzt eine Erläuterung (hier der Betriebskostenabrechnung) voraus. Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer gehört zu einer ordnungsgemäßen Erläuterung der Betriebskostenabrechnung auch eine Gegenüberstellung der Kosten des vorangegangenen Jahres (LG Berlin, GE 1998, 1277). Denn nur auf diese Weise kann der Mieter die Betriebskostenabrechnung auch hinsichtlich gestiegener Einzelpositionen nachvollziehen. Hieran fehlt es. Denn die Betriebskostenabrechnung weist nur die Kosten für die jeweilige Abrechnungsperiode auf, ohne eine Gegenüberstellung mit den Kosten der vorangegangenen Abrechnungsperiode zu enthalten. Da sich die Erläuterungspflicht des Vermieters auf alle Positionen bezieht, die sich im Vergleich zum Vorjahr verändert haben (vgl. hierzu LG Berlin, GE 2001, 923-924), ist die Gegenüberstellung nach Ansicht der Kammer erforderlich, um aus der Abrechnung nachvollziehen zu können, ob der Erläuterungspflicht nachgekommen ist. Soweit dies in einer Entscheidung des Landgerichts Berlin anders gesehen wird (GE 2001, 209, 210) schließt sich die Kammer dem nicht an. Zwar mag es sein, dass einem langjährigen Mieter die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres bekannt ist und zum Vergleich zur Verfügung steht. Dies trifft auf Mieter, die ihre erste Abrechnung erhalten, aber nicht zu. Unterschiedliche Anforderungen je nach Dauer des Mietverhältnisses an die Betriebskostenabrechnung zu stellen, erscheint jedoch nicht sachgerecht, weshalb die Kammer an ihrer Rechtsprechung festhält. …
… Die Revision ist nicht zugelassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr.1 ZPO), noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO). Denn die sich stellenden Fragen sind bereits hinreichend geklärt, ohne dass grundsätzlich abweichende Entscheidungen hierzu ergangen sind bzw. bestehen. Die Kammer weicht insbesondere nicht von der Entscheidung des Landgerichts Berlin (GE 2001, 209, 210) ab, da der dort entschiedene Fall (Betriebskostenabrechnung und darauf aufbauende Mieterhöhung) nicht identisch ist.
Anmerkung der Redaktion:
ebenso: LG Berlin, vom 2.3.99 – 65 S 394/98 -; AG Schöneberg GE 99, 649
anders: AG Tempelhof-Kreuzberg GE 90, 1141; LG Berlin – ZK 63 – MM 00, 472 = GE 01, 209
25.10.2017
