Leitsatz:
Der Mietvertrag zur Nutzung einer Fabriketage als Atelier und Wohnraum durch einen freischaffenden Bildenden Künstler unterliegt bei Überwiegen der Wohnnutzung insgesamt dem Wohnraummietrecht.
LG Berlin, Urteil vom 26.2.02 – 25 O 78/02 –
Mitgeteilt von RA Johann Heinrich Lüth
Urteilstext
Aus dem Tatbestand:
Der Kläger begehrt mit seiner Klage Räumung von vom Beklagten angemieteter Räume nach Ausspruch einer ordentlichen Kündigung. Die Parteien streiten über die Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts.
Mit Mietvertrag vom 7.8.1967 mietete der Beklagte als freischaffender Künstler von dem damaligen Eigentümer, Herrn F., die 4. Etage des Fabrikgebäudes A.-Straße in Berlin. Als weitere Mieterin wurde die damalige Ehefrau des Beklagten mit in den Mietvertrag aufgenommen, da der Beklagte nicht sicherstellen konnte, dass er allein mit seiner Tätigkeit als freier Bildender Künstler den Mietzins werde stets aufbringen können und Herr F. daher als Sicherheit einen zweiten Schuldner wünschte.
Der Mietvertrag … ist überschrieben mit „Mietvertrag für Gewerbliche Räume“. Als Nutzungszweck weist er den Betrieb eines graphischen Gewerbes aus.
Gemäß § 2 des Mietvertrages war das Mietverhältnis fest bis zum 30.9.1970 abgeschlossen und sollte sich um jeweils ein Jahr verlängern, wenn eine der Parteien nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht.
In dem ersten Mietjahr baute der Beklagte die 224 qm große Fläche zu einer Wohnung mit Atelier um. Er zog zur Raumaufteilung Wände in Leichtbauweise ein, installierte einen Nassraum mit Badewanne und Waschtisch, baute einen selbst erstellten Raum zur Küche aus und richtete zunächst einen, später zwei Räume als Schlafraum ein. Für die Wasser- und Stromversorgung schuf er die notwendigen Leitungen. Die Umbauten erfolgten mit Zustimmung des damaligen Vermieters.
Seit 1973 ist der Beklagte polizeilich mit seinem Hauptwohnsitz in den streitgegenständlichen Räumen gemeldet.
Durch Zuschlagbeschluss des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 26.10.2000 ging das Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück auf den stellvertretenden Vorsitzenden des Klägers über, der es sodann an den Kläger übertrug. Am 28.11.2001 wurde der Kläger als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Mit Schreiben vom 8.3.2001 sprach der Kläger eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.9.2001 aus. Eine Räumung durch den Beklagten erfolgte nicht.
Der Kläger ist der Ansicht, eine Umwidmung der Räume zu einer Wohnraumnutzung sei nicht gegeben. Eine langjährige Wohnnutzung durch den Beklagten und dessen Familie bestreitet er mit Nichtwissen. Ebenfalls mit Nichtwissen bestreitet der Kläger, dass der ehemalige Eigentümer von der Wohnnutzung gewusst und diese toleriert habe.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die in der A.-Straße in Berlin gelegenen Gewerberäume im Fabrikgebäude in der 4. Etage in einer Größe von 224 qm zu räumen und an ihn herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, etwa ab Herbst 1986 in den streitgegenständlichen Räumen mit seiner jeweiligen Lebenspartnerin und zeitweise mit seinen Kindern zu wohnen. Bereits bei Vertragsschluss habe er die Absicht bekundet, die Etage als Wohnatelier zu nutzen. Der Umfang der Wohnnutzung liege im Verhältnis zur Ateliernutzung seit 1977 bei etwa 80 % zu 20 %. Sowohl Herr F., der in dem Fabrikgebäude einen Familienbetrieb zur Herstellung chirurgischer Instrumente betrieb, als auch Herr F. jun. als späterer Vertreter der Erbengemeinschaft, hätten sich häufiger in den streitgegenständlichen Räumen aufgehalten und von der Wohnnutzung Kenntnis gehabt. …
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist unzulässig.
Das angerufene Landgericht ist sachlich unzuständig. Gemäß § 23 Nr. 2 a) GVG ist das Amtsgericht ausschließlich sachlich zuständig, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit über den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum handelt.
Das streitgegenständliche Mietverhältnis stellt sich als so genanntes Mischmietverhältnis dar, dessen Nutzungsschwerpunkt auf der Wohnraumnutzung liegt. Es ist daher rechtlich als Wohnraummietverhältnis zu behandeln.
Ob diese Nutzung trotz des anderslautenden Wortlautes des Mietvertrages bereits zu Beginn zwischen den Vertragsparteien vereinbart war und die Bezeichnung als „Mietvertrag für gewerbliche Räume“ nur erfolgte, da eine Wohnraumnutzung ordnungsrechtlich nicht zulässig war, kann dahingestellt bleiben, da spätestens durch die jahrelange Nutzung der Fabriketage durch den Beklagten zu Wohnzwecken eine Vertragsänderung hinsichtlich des Nutzungszwecks eingetreten ist.
Zwar ist dem Kläger zuzustimmen, dass eine einseitige Nutzungsänderung durch den Mieter vertragswidrig wäre. Sie wirkt jedoch vertragsändernd, wenn der Vermieter – wie hier – die Nutzungsänderung kennt und längere Zeit unwidersprochen hinnimmt und der Mieter hieraus nach Treu und Glauben schließen darf, der Vermieter werde keine Einwendungen haben (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I Rn. 152),
Soweit der Kläger eine langjährige Wohnraumnutzung durch den Beklagten und dessen Familie sowie die Kenntnis und Duldung des damaligen Vermieters mit Nichtwissen bestreitet, ist dies nach § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig. Der Kläger hätte sich durch Nachfrage bei Herrn F. jun. als Verwalter der Erbengemeinschaft und damit der damaligen Eigentümer ohne weiteres kundig machen können, wie er dies ja auch selbst am Ende seines Schriftsatzes vom 7.5.2000 angekündigt hat. Dass diese Bemühungen erfolglos geblieben sind, hat der Kläger nicht vorgetragen. Von der Art der Nutzung hätte er sich ohne weiteres durch eine Besichtigung der Mieträumlichkeiten Kenntnis verschaffen können.
Zudem reichte auf Grund des substanziierten Vortrages des Beklagten das pauschale Bestreiten des Klägers nicht aus.
Der Beklagte hatte – unbestritten – die Fabriketage zu einer Wohnung ausgebaut. Seit 1973 hatte er seinen Wohnsitz in den Räumen angemeldet. Dass er noch über eine andere Wohnung verfügte, hat der Kläger nicht vorgetragen. Die in dem pauschalen Bestreiten enthaltene Aussage, der Beklagte habe in den als Wohnung ausgebauten Räumen nicht gewohnt, ist daher ohne weiteren Vortrag nicht plausibel.
Unbestritten erfolgte der Umbau mit Zustimmung des damaligen Vermieters, Herrn F. sen. Da Herr F. sen. in dem Gebäude ein eigenes Unternehmen betrieben hat, konnte ihm die jahrelange Wohnnutzung der Räume nicht nur durch den Beklagten selbst, sondern auch durch seine jeweiligen Lebensgefährtinnen über so lange Zeit nicht verborgen geblieben sein. Dies gilt vor allem für die Zeit ab 1977, in der in der Wohnung zunächst ein und später zwei kleine Kinder mitlebten. Angesichts dieser starken Indizien, die für die Kenntnis des damaligen Vermieters sprechen, vermochte auch hier ein pauschales Bestreiten von Seiten des Klägers nicht zu genügen.
Dass der damalige Vermieter der Wohnraumnutzung widersprochen habe, hat der Kläger nicht behauptet.
Spätestens durch die Vertragsänderung ist das Mietverhältnis noch vor Eintritt des Klägers in das selbige zu einem so genannten Mischmietverhältnis mit einer Nutzung sowohl zu Wohnzwecken wie auch zu gewerblichen Zwecken umgewandelt worden. Die rechtliche Behandlung derartiger Mischmietverhältnisse richtet sich nach dem Schwerpunkt des Vertrages, wobei auf Grund des Schutzzweckes des Wohnraummietrechts im Zweifel dieses anzuwenden ist (BGH BB 1979, 16 ff.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I Rn. 156).
Bei der Ermittlung des vertraglichen Nutzungsschwerpunktes kommt es entscheidend auf den Willen der Parteien bei Vertragsschluss bzw. zum Zeitpunkt der Vertragsänderung an. Hierbei können die Flächenanteile der jeweiligen Nutzung ein Indiz sein, allein ausschlaggebend sind sie hingegen nicht.
Dient der anteilige Gewerberaum der Erwirtschaftung des Lebensunterhaltes und damit auch der gesamten Miete, so überwiegt die gewerbliche Nutzung auch dann, wenn sein Anteil geringer ist als der der Wohnfläche (vgl. BGH WM 1986, 912 ff.).
Die Umstände des vorliegenden Falles lassen auf eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht schließen.
Der verbleibende Atelierraum diente dem Beklagten zwar für seine Arbeit als freier Bildender Künstler und damit auch der Erwirtschaftung des Lebensunterhaltes. Jedoch stellte dies nur zeitweise seine Haupteinnahmequelle dar. Dies war auch dem damaligen Vermieter bewusst gewesen, der aus diesem Grunde die ehemalige Ehefrau des Beklagten als weitere Mieterin in den Vertrag mit aufgenommen haben wollte, um so neben dem Beklagten eine weitere Schuldnerin für die Miete zu haben. Damit ging der Vermieter gerade nicht davon aus, dass die Miete ausschließlich aus den Mitteln bestritten wird, die durch die Ausübung der beruflichen Tätigkeit in den Mieträumen erwirtschaftet wird. Somit stellt sich die Miete nicht als Teil des aus den Räumen gezogenen wirtschaftlichen Nutzens dar, wie es für den gewerblichen Mietraum üblich ist. Auch die Flächenaufteilung spricht nicht für ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung. Mit ca. 80 % überwog nach dem Ausbau der Wohnbereich deutlich. Das Bestreiten des Klägers hinsichtlich der Flächenaufteilung ist nicht hinreichend substanziiert und damit unerheblich. Angesichts des in den vom Beklagten gefertigten Skizzen von der jeweiligen Raumaufteilung enthaltenen substanziierten Vortrages genügte ein pauschales Bestreiten der Anteile 80 : 20 nicht aus.
Im Zweifel ist daher vorliegend von einer überwiegenden Wohnraumnutzung auszugehen. Damit finden die Vorschriften des Wohnraummietrechts und folglich §§ 23 Nr. 2 a) GVG Anwendung. …
16.03.2013
