Leitsatz:
Gartenpflegekosten sind als Betriebskosten nur insoweit umlegbar, soweit die betroffenen Flächen nicht dem öffentlichen Verkehr dienen.
LG Berlin, Urteil vom 26.1.04 – 67 S 180/03 –
Mitgeteilt von RA Stefan Markschläger
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Das Amtsgericht hat die Klage zutreffend hinsichtlich der erhöhten Gartenpflegekosten abgewiesen.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten insoweit keinen Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB wegen der im Mai 2002 um 41,93 Euro zu wenig gezahlten Miete. Die Beklagten konnten mit diesem Betrag wegen eines ihnen zustehenden Anspruchs aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB aufrechnen. Die Klägerin hat den Beklagten für die Betriebskostenabrechnung 2000 ein um diesen Betrag zu geringes Guthaben erstattet.
Die Beklagten waren mit ihrer Rückforderung noch nicht ausgeschlossen. Es ist nicht ersichtlich, dass sie den zu geringen Guthabenbetrag vorbehaltlos angenommen hätten. Vielmehr hat der Mieterbund auch im Namen der Beklagten unter dem 26.2.2002 die Abrechnung der erhöhten Gartenpflegekosten ausdrücklich gerügt und sodann unter dem 11.4.2002 die Verrechnung der erhöhten Gartenpflegekosten angekündigt. Die Höhe des Anteils der Beklagten mit 41,93 Euro ist unstreitig.
Die Klägerin kann die erhöhten Kosten nicht auf die Beklagten umlegen. Dabei ist es ohne Belang, wie die neuen Flächen in das Eigentum der Klägerin gelangt sind, ob nun durch eine Zuordnung nach dem VZOG oder auf andere Weise. Entscheidend ist vielmehr die vertragliche Regelung zwischen den Parteien zu den Betriebskosten. In der Anlage „Mietberechnung“ zum Mietvertrag vom 30.8.1998 heißt es unter Nr. 2 ausdrücklich, dass für die Betriebskosten die Zweite Berechnungsverordnung maßgebend sein soll. Nach der Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV sind die Gartenpflegekosten nur umlegbar, soweit die betroffenen Flächen nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Dies ist hier jedoch der Fall. Nach dem unstreitigen Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils, der auch nicht angegriffen wurde, sind die Flächen vom sonstigen Verkehrsraum nicht abgegrenzt und jedermann zugänglich. Auch die Skizze und die eingereichten Fotos lassen erkennen, dass die Flächen von Passanten nur als Teil des öffentlichen Straßenraums, nämlich zu dem breiten alleeartigen Gehweg gehörig, angesehen werden können. Dieser Eindruck wird durch den vor den Häusern verlaufenden Gehweg noch verstärkt. Die Beklagten haben auch eine entsprechende Nutzung durch Passanten vorgetragen. Es ist insbesondere auch ohne weiteres zu erwarten, dass zum Beispiel Hunde die Flächen regelmäßig verunreinigen. Hinzu kommt die Beeinträchtigung durch die von den Beklagten dargelegten größeren Veranstaltungen. Die Auffassung der Berufung, dass eine Abgrenzung der Flächen nicht nötig und auch unüblich sei, teilt die Kammer nicht. Es ist sehr wohl durch auch kleinere Zäune, Hecken, Begrenzungssteine o.ä. möglich und üblich, private Flächen von öffentlichen abzusetzen, so dass für die Passanten die Trennung erkennbar wird. Dies ist hier nicht geschehen. Das gesamte Bild lässt auf eine einheitliche öffentliche Fläche schließen. Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Mieter die Flächen immer genutzt hätten. Dies ist gerade auch zu erwarten, wenn es sich um öffentliche Flächen handelt, die unmittelbar vor dem Haus liegen. Ein widersprüchliches Verhalten der Beklagten liegt insoweit nicht vor. Aus dem Mietvertrag und insbesondere der Anlage „Mietberechnung“ ergibt sich nicht, dass hier von der Zweiten Berechnungsverordnung abgewichen werden sollte. Insbesondere gibt die Nennung der Gartenpflegekosten unter Nr. 2.1.g nur den Inhalt der Zweiten Berechnungsverordnung wieder, erweitert ihn aber nicht.
Kosten, die in Zusammenhang mit den neuen, dem öffentlichen Verkehr dienenden Flächen stehen, können allenfalls im Rahmen von Nr. 2.1.d der Anlage „Mietberechnung“ i.V.m. Nr. 8 der Anlage 3 zu § 27 II. BV umgelegt werden. Zu Reinigungskosten hat die Klägerin jedoch nichts vorgetragen. Eine Schätzung ist nicht möglich. …
11.03.2013
