Leitsatz:
Wird bei einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, beendet die Kündigung des Insolvenzverwalters den Mietvertrag auch mit Wirkung für die Mitmieter.
BGH vom 13.3.2013 – XII ZR 34/12 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 13 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Im Februar 2009 wurde über das Vermögen eines von zwei Mietern das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter kündigte das Mietverhältnis unter Berufung auf § 109 InsO zum 31.7.2009.
Der Vermieter verlangte nun von dem nicht insolventen Mieter Zahlung der Miete ab August.
Der BGH entschied wie aus dem Leitsatz ersichtlich. Der Vermieter habe keinen Anspruch auf weitere Mietzahlung, denn das Mietverhältnis sei durch die Kündigung des Insolvenzverwalters mit Wirkung für beide Mieter beendet worden.
Zwar könne bei einer Mieter-Mehrheit der Mietvertrag grundsätzlich nur einheitlich von oder gegenüber allen Mietern gekündigt werden. § 109 Absatz 1 Satz 1 InsO räume dem Insolvenzverwalter jedoch ein Sonderkündigungsrecht ein, um die Masse vor einem weiteren Anwachsen von Verbindlichkeiten aufgrund eines laufenden Mietvertrags zu schützen, wenn eine wirtschaftlich angemessene Nutzung des Mietobjekts nicht mehr möglich sei. Dieser Zweck der Vorschrift gebiete es, dass der Insolvenzverwalter auch einen Mietvertrag, der von einer Mietermehrheit abgeschlossen worden ist, ohne Mitwirkung der übrigen Mieter kündigen dürfe.
Die Mietvertragsparteien könnten sich vor den Folgen einer Kündigung nach § 109 Absatz 1 Satz 1 InsO durch eine mietvertragliche Regelung schützen, nach der der Mietvertrag im Falle einer Kündigung nach § 109 Absatz 1 Satz 1 InsO mit den weiteren Mietern fortgesetzt werden solle.
Anmerkung: Keine Auswirkung hat die Entscheidung für die Freigabeerklärung des Treuhänders bei der Insolvenz des Wohnraummieters nach § 109 Absatz 1 Satz 2 BGB. Hier wird durch die Freigabeerklärung das Wohnraummietverhältnis aus dem Insolvenzverfahren herausgelöst, so dass trotz Insolvenz eines Mieters das Mietverhältnis mit allen Mietern fortgesetzt wird.
29.11.2013
