Das Wichtigste bei der Wohnungssuche ist sicherlich, eine schöne und preislich passende Bleibe zu finden. Die Frage, mit welchem Vermieter man es in den nächsten Jahren zu tun hat, erscheint da nebensächlich. Mancher Mieter sieht erst beim Mietvertragsabschluss, dass die Wohnung einem Einzeleigentümer oder aber einem Investmentfonds aus Luxemburg gehört. Dabei spielt es für die Wohnqualität eine wichtige Rolle, ob man in ständiger Angst vor einer Eigenbedarfskündigung leben muss und wie schnell notwendige Reparaturen erledigt werden. Pauschale Urteile über die Qualitäten der einzelnen Eigentümertypen verbieten sich. Dennoch gibt es einige handfeste Unterschiede.
Mit dem Prädikat „Gutes und sicheres Wohnen“ werben die sechs städtischen Wohnungsunternehmen in Berlin – und das nicht zu unrecht. Zumindest sind die Mieter der rund 285.000 Wohnungen vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ebenso geschützt wie vor einer Umwandlung in eine Eigentumswohnung. Die Zeiten, als kommunale Bestände reihenweise an zum Teil dubiose Investoren verkauft wurden, sind erst einmal vorbei, und seit einiger Zeit nutzt der Senat wieder stärker seinen Einfluss. Denn die sechs Unternehmen gehören dem Land Berlin und haben als solche eine besondere soziale Verantwortung.
Beispielsweise sind sie angehalten, Mieterbeiräte zu unterstützen – was in der Praxis zwar nicht immer zu einer guten Zusammenarbeit führt, doch immerhin können sie, anders als private Unternehmen, dieses Instrument der Mitwirkung nicht einfach ablehnen. Zudem können sich Mieter von landeseigenen Gesellschaften seit gut einem Jahr über eingeschränkte Mieterhöhungsmöglichkeiten freuen. Statt um 15 Prozent alle drei Jahre, wie es die gesetzliche Regelung vorsieht, darf die Miete bei Gewobag, Degewo, Howoge, Gesobau, Stadt und Land und WBM nur um 15 Prozent alle vier Jahre erhöht werden. Nach einer Modernisierung können maximal neun Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Die neue Miete soll unter Berücksichtigung besonderer Wohnungsgrößen (ohne Nebenkosten) 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Alle anderen Vermieter können dagegen 11 Prozent der Modernisierungskosten draufschlagen – unabhängig davon, was der Mietspiegel sagt. Diese freiwilligen Verzichtserklärungen wurden im Mietenbündnis zwischen dem Senat und städtischen Vermietern festgelegt.
„Makellos“ gibt es nicht
Aber das bedeutet natürlich nicht, dass Mieter der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften keine Probleme hätten. Für große Empörung sorgte beispielsweise die Howoge vor drei Jahren, als sie in Buch eine extrem teure Modernisierung ankündigte. Und an die chaotisch durchgeführten Bauarbeiten bei der energetischen Sanierung des Märkischen Viertels denken viele Gesobau-Mieter nur mit Schrecken zurück. Auch die Degewo ist nicht gerade für rücksichtsvoll durchgeführte Sanierungen bekannt, etwa bei den sogenannten „Alboinhöfen“, wo mehrere Mieter sich schließlich vor Gericht wiederfanden, weil sie die „Verschlimmbesserung“ ihrer Wohnungen durch winzige Fenster nicht dulden wollten. Nicht immer vorbildlich agierte auch die Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM), die jahrelang für ihre Wohnungen im Nikolaiviertel den Mietspiegel nicht akzeptieren wollte.
Und wie sieht es mit dem Kundenservice aus? Nichts ist schließlich ärgerlicher, als in der Verwaltung niemanden zu erreichen oder seinen Vermieter monatelang um eine Mängelbeseitigung bitten zu müssen. „In aller Regel kommen die städtischen Vermieter ihren Verpflichtungen nach“, so die Erfahrung von Rechtsberater Dr. Michael Häberle beim Berliner Mieterverein (BMV). Sie haben professionelle Verwaltungen mit Reparaturservice, Notfallhotline und Facility Managern, wie die Hausmeister neudeutsch genannt werden. Bei Befragungen, wie sie das Institut „Analyse und Konzepte“ regelmäßig durchführt, schneiden die städtischen Vermieter jedenfalls deutlich besser ab als die privaten Wohnungsunternehmen (siehe auch Kasten unten auf dieser Seite).
Wo der Vermieter die Blumen gießt
Spitzenreiter in puncto Mieterzufriedenheit sind jedoch die Genossenschaften. Kein Wunder, hier lebt es sich vergleichsweise preiswert, die Häuser sind praktisch immer gut in Schuss, und es gibt Mitbestimmungsrechte. Einziehen kann nur, wer Anteile an der Genossenschaft erwirbt. Statt Mietvertrag bekommt man einen Nutzungsvertrag, und es gilt ein Wohnrecht auf Lebenszeit. Gekündigt werden kann nur bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen, etwa Mietrückstand. Genossenschaften arbeiten zudem nicht gewinnorientiert. Die Rendite wird wieder in das Unternehmen gesteckt, weswegen die rund 185.000 Berliner Genossenschaftswohnungen nicht nur überdurchschnittlich gut gepflegt sind, sondern auch mit zahlreichen Extras aufwarten. Ebenso wie bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften stehen den Mietern Gästewohnungen, Veranstaltungsräume und zum Teil sogar ein kostenloser Einkaufs- und Blumengießservice zur Verfügung – davon können andere Mieter nur träumen.
Darüber hinaus engagieren sich beide Eigentümertypen im Stadtteil, indem sie beispielsweise Familienzentren und Kinderläden unterstützen oder sich in Kooperation mit Partnern vor Ort um das Wohnumfeld kümmern. So hat die Gesobau gemeinsam mit dem Träger „Outreach“ im Märkischen Viertel den Kinder- und Jugendtreff „BoxGym“ gegründet. Die Jugendlichen können hier bei Videoworkshops mitmachen, sich bei Bewerbungen helfen lassen oder Fußball spielen. Für ihr Alleinerziehenden-Wohnprojekt „Jule“ wurde die Degewo unlängst sogar mit dem Preis „Soziale Stadt“ ausgezeichnet. Auch die Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG engagiert sich für den Kiez. So wurde in der Siedlung Spandau das Waschcafé eingerichtet, eine Begegnungsstätte, in der es – neben Waschmaschinen und Trocknern – auch Kaffee und selbstgebackenen Kuchen gibt. In der gleichen Siedlung unterstützt die Genossenschaft eine Kinder- und Jugendbetreuung, wo Kinder zwischen acht und 14 Jahren Hausaufgaben machen oder an Ausflügen teilnehmen können.
Gleichwohl sind Genossenschaften als Vermieter nicht ohne Fehl und Tadel. Ein Beispiel: der Umgang mit den Schönheitsreparaturen, der vor einigen Jahren für erheblichen Wirbel sorgte. Nachdem der Bundesgerichtshof die gängigen Vereinbarungen in den Mietverträgen für unwirksam erklärt hatte, verlangten die Genossenschaften von ihren Mitgliedern die Unterzeichnung neuer Vereinbarungen. Ansonsten müsse man eben Mieterhöhungen durchsetzen.
Argumentiert wird dabei stets mit der Interessengleichheit aller Mitglieder. Bei Genossenschaften gebe es eben nicht den klassischen Vermieter-Mieter-Gegensatz. Doch de facto handelt es sich um ein ganz normales Mietverhältnis mit den gleichen Rechten und Ansprüchen, wie BMV-Rechtsberater Stefan Schetschorke erklärt (siehe Interview unten auf dieser Seite).
Doch nur rund zwölf Prozent des Berliner Mietwohnungsbestandes gehören Genossenschaften und 16 Prozent städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Das Gros der Mieter hat also einen privaten Vermieter, vom einzelnen Hausbesitzer über mittelständische Wohnungsunternehmen bis hin zur börsennotierten Immobilienfirma. Es versteht sich von selber, dass es hier große Unterschiede gibt: Von Top bis Flop ist alles dabei. Sobald jedoch der Renditegedanke im Vordergrund steht, bedeutet das in der Regel, dass an der Instandhaltung gespart wird – bei einem meist hohen Mietniveau. „Das Streitpotenzial ist bei den rein renditeorientierten Vermietern sehr groß“, so Rechtsberater Häberle: „Die Mieter sagen sich, wenn ich schon so viel zahle, will ich auch eine entsprechende Leistung sehen.“
Heikel: die vermietete Eigentumswohnung
Ausgesprochen heikel sind vermietete Eigentumswohnungen. Das Mietniveau in umgewandelten Wohnungen liegt um 20 bis 30 Prozent höher – schließlich muss der Wohnungseigentümer aus den Mieteinnahmen den Kredit abbezahlen – und nicht selten hat der Käufer keinerlei Kenntnis vom Mietrecht, geschweige denn von der Erstellung korrekter Betriebskostenabrechnungen. Häufig wurde die Eigentumswohnung auf den „letzten Meter“ finanziert, Rücklagen für Instandhaltungen fehlen. Und selbst wenn der Vermieter gewillt ist, den Mangel zu beheben: Sobald der Schaden das Gemeinschaftseigentum tangiert, kann er ohne die Miteigentümer nichts veranlassen. „Über solchen Mietverhältnissen schwebt zudem ständig das Damoklesschwert der Kündigung“, erklärt Rechtsberater Stefan Schetschorke. Denn wenn der Eigentümer Eigenbedarf anmeldet oder wenn die Wohnung wieder verkauft wird und der neue Besitzer die Wohnung für sich selber oder Angehörige braucht, kann mit dreimonatiger Frist gekündigt werden. Aus all diesen Gründen sollte man sich gut überlegen, ob man als Mieter in eine Eigentumswohnung zieht.
Der Typus des privaten Hauseigentümers, der nur ein oder zwei Häuser besitzt und oft auch selbst verwaltet, ist eine immer mehr abnehmende Spezies. Klassischerweise ist er ein bisweilen patriarchalisch auftretender Zeitgenosse, der manchmal sogar selber im Haus wohnt, sein Grundstück hegt und pflegt und seine Mieterschaft persönlich kennt. Es gibt aber auch welche, die weit weg wohnen und sich wenig um ihren Besitz kümmern. Mietrechtliche Auseinandersetzungen, so Dr. Häberles Erfahrungen, sind bei diesem Typus nicht so häufig, aber wenn es zum Streit kommt, fliegen die Fetzen: „Vieles wird persönlich genommen, und der Streit geht dann bis unter die Gürtellinie.“
Beim kleinen Hausbesitzer wird es schnell persönlich
Viele Häuser dieses Eigentümer-Typs wurden in den vergangen Jahren von Investmentfonds aufgekauft, wobei die Hausbesitzer regelrecht umworben werden. „Viele werden gezielt angeschrieben, dass in ihrer Nähe ein Haus für drei oder vier Millionen verkauft wurde“, berichtet Thomas Helfen, Quartiersmanager im Gebiet Flughafenstraße in Neukölln. Für die Mieter bedeutet das: Sie haben nach der Veräußerung als Vermieter plötzlich eine anonyme Fondsgesellschaft, die in Luxemburg oder London sitzt, ihr Haus vielleicht noch nie gesehen hat und der es nur um eines geht:
Rendite für die Kapitalanleger. Häufig werden die Wohnungen im Paket erworben und werden nach ein paar Jahren wieder abgestoßen. Durch den häufigen Wechsel der Hausverwaltung haben die Mieter keinen richtigen Ansprechpartner. „Wir hatten zwar auch mal einen norwegischen Investor, der sich bei uns erkundigt hat, wie er eine gute Mischung seiner Mieterschaft erreichen kann, aber das ist eher die Ausnahme“, sagt Quartiersmanager Thomas Helfen.
In der Regel kümmern sich die Fondsgesellschaften weder um eine vernünftige Instandhaltung noch haben sie einen Bezug zum Gebiet. Während sich private Hausbesitzer häufig um eine verantwortungsvolle Vermietung ihrer Gewerberäume bemühen, vermieten die Fondsgesellschaften an Spielcasinos oder Kneipen – Hauptsache die Kasse stimmt. Die Eigentümerstruktur, so Helfen, habe daher durchaus einen Einfluss auf die Entwicklung eines Stadtteils. Genaue Zahlen über diesen Wandel der Eigentümerstruktur gibt es nicht.
Birgit Leiß
Seit 2008 befragt das Hamburger Institut „Analyse & Konzepte“ alle zwei Jahre bundesweit Mieter, wie sie die Qualitäten ihres Vermieters bewerten. Es geht vor allem um Kundenservice, sprich Erreichbarkeit, Freundlichkeit und die schnelle Reaktion auf Beschwerden oder Mängelanzeigen. Am zufriedensten zeigen sich dabei stets die Mieter von Genossenschaften. 58 Prozent würden wieder bei einer Genossenschaft mieten, so die Ergebnisse des „Servicemonitor Wohnen 2012“. Im Vergleich zu 2010 konnten sich die Genossenschaften damit sogar noch um sechs Prozentpunkte verbessern. Allerdings haben sie nicht bei allen Serviceleistungen die Nase vorn. In puncto telefonischer Erreichbarkeit beispielsweise schnitten die privaten Einzelvermieter am besten ab. Spitzenreiter bei der Bearbeitung von Schadensmeldungen sind die städtischen Wohnungsunternehmen.
42 Prozent der Befragten zeigten sich laut Studie zufrieden, bei den privaten Einzelvermietern und den Genossenschaften waren es nur 32 beziehungsweise 31 Prozent. Offenbar hat die Beliebtheit der Genossenschaften weniger mit dem Service zu tun als mit der Wohnsituation und dem Mietpreis.
Auffällig sind die schlechten Bewertungen für die privaten Wohnungsunternehmen. Auf einer Skala von 1 für „vollkommen zufrieden“ bis 5 für „unzufrieden“ erhielten sie nur die Note 2,9. 2010 lag dieser Wert noch bei 2,7. Nur 29 Prozent würden beim selben Vermieter wieder eine Wohnung wählen. Das Schlusslicht bilden die Verwaltungsgesellschaften.
Erstaunliches Ergebnis: Insgesamt bezeichneten sich nur fünf Prozent der befragten Mieter als unzufrieden mit ihrem Vermieter.
Der Berliner Mieterverein ist vor einiger Zeit bei einer groß angelegten Befragung von rund 1300 Mietern zu einer ähnlichen Bewertung gekommen. Insgesamt schnitten die Berliner Vermieter damals mit der Schulnote „drei minus“ ab. Aber auch hier fiel das Ranking – bei einer abweichenden Klassifizierung der Vermietertypen – ähnlich wie beim Wohnmonitor aus. Als „sehr unzufrieden“ bezeichneten sich damals aber fast ein Viertel der Mieter in einer Eigentumswohnung, während 57 Prozent bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften „zufrieden“ oder „sehr zufrieden“ waren. Die besten Noten erhielten bei der Befragung aus dem Jahre 2000 die Genossenschaften.
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Stefan Schetschorke, Leiter der Rechtsabteilung beim Berliner Mieterverein zu seinen Erfahrungen mit „Vermietertypen“
MieterMagazin: Unterlaufen professionellen Wohnungsunternehmen weniger Fehler, etwa bei Betriebskostenabrechnungen?
Schetschorke: Den Städtischen kann man zumindest nicht vorwerfen, dass sie bewusst täuschen wollen. Fehler kommen vor, aber eher aus Schludrigkeit. Bei privaten Unternehmen kann es dagegen passieren, dass man bewusst über den Tisch gezogen wird. Sehr beliebt sind eigene Firmen, die dann beispielsweise mit dem Hausmeister-Service beauftragt werden und üppige Rechnungen ausstellen. Für die Unternehmen ist das eine zusätzliche Einnahmequelle. Manche Einzeleigentümer sind mit der korrekten Erstellung der Abrechnung wiederum schlicht überfordert. Manchmal sind sie zu geizig, um eine professionelle Hausverwaltung damit zu beauftragen und schicken den Mietern einfach die Wohngeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft zu. Darin sind aber auch Kosten enthalten, die gar nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen, etwa Verwaltungsanteile.
MieterMagazin: Wie sind die Erfahrungen mit den großen, renditeorientierten Wohnungsunternehmen?
Schetschorke: Bei der Deutschen Annington beispielsweise funktioniert oft gar nichts mehr. Selbst grobe Wohnungsmängel werden nicht mehr beseitigt, auf schriftliche Mängelanzeigen bekommen die Mieter häufig keine Antwort, und für Beschwerden gibt es nur ein Call-Center. Ich habe schon Schreiben bekommen, die einen ganz anderen Mieter betreffen oder die mitten im Satz abbrechen.
Interview: Birgit Leiß
MieterMagazin 10/13
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29.03.2022
